O cenách domov Powell predpovedá nápravu, čo vidí?

Kľúčové jedlá

• Predaj domov klesol o 20 % v porovnaní s minulým rokom, čo vedie k optimizmu tých, ktorí chcú vstúpiť na trh s nehnuteľnosťami.
• Ekonómovia predpovedajú, že rast cien domov sa v roku 2023 zastaví.
• Pokračujúce zvyšovanie úrokových sadzieb zo strany centrálnych bánk vyvolalo u mnohých odborníkov obavy, čo to znamená pre trh s nehnuteľnosťami.

Za posledných pár rokov sme o tom všetci veľa počuli horúci trh s nehnuteľnosťami. Objavili sa príbehy o domoch predaných v rekordnom čase, kupujúcich, ktorí sa zriekli domových prehliadok, aby predaj prekonali, a ponúkli všetku hotovosť nad katalógovú cenu bez toho, aby videli nehnuteľnosť, pretože toľko miest sa zrazu stalo nedostupných.

Ľudia, ktorí chceli vstúpiť na trh s nehnuteľnosťami, mali obavy a boli zvedaví, či si niekedy budú môcť dovoliť bývanie.

Predseda Federálneho rezervného systému Jerome Powell poznamenal: „Po celej krajine sme mali čas rozpáleného trhu s bývaním... ceny nehnuteľností stúpali na neudržateľnú úroveň. Pravdepodobne na trhu s bývaním musíme prejsť korekciou.“

Zdá sa, že rast cien nehnuteľností sa môže konečne vrátiť do reality, aspoň taká je nádej. Mnohí optimistickí majitelia domov trpezlivo čakali na pokles cien nehnuteľností, aby sa mohli konečne dostať na trh.

Je to pomalá smrť trhu predajcu? Pokúsime sa pochopiť súčasný trh s nehnuteľnosťami.

Zatiaľ to nie je trh pre kupujúcich

Musíme začať tým, že sa podelíme o trochu sklamanú správu pre tých, ktorí chcú v blízkej budúcnosti vstúpiť na trh s nehnuteľnosťami. Zatiaľ to nie je presne trh pre kupujúcich. Napriek tomu, že predaj domov klesol o 20.2 % v porovnaní s predchádzajúcim rokom, podľa Národnej asociácie realitných kancelárií (NAR) sa stredná predajná cena existujúcich domov oproti minulému roku zvýšila o 10.8 %. Stredná predajná cena existujúceho domu je v súčasnosti 403,800 413,800 USD, ale je nižšia z júnového rekordu XNUMX XNUMX USD.

Ekonóm z NAR naznačil, že sme v recesii bývania, pretože došlo k poklesu predaja domov a výstavby. Nie je to však pokles cien, pretože zásoby sú stále dostatočne vysoké.

Potenciálni kupci dúfali, že najlepší čas vstúpiť na trh s nehnuteľnosťami bude za rohom. Mnoho ľudí šetrilo v nádeji, že si konečne budú môcť kúpiť dom za rozumnú cenu, no nezdá sa, že by ceny nehnuteľností v dohľadnej dobe drasticky klesli. Pre kupujúcich sú však dobré správy.

Už žiadne ponukové vojny

Podľa údajov od spoločnosti Redfin sa priemerný dom predáva pod katalógovou cenou prvýkrát od marca 2021. Toto je dôležitá metrika, pretože to znamená, že domy neklesli z cenníkovej ceny 17 mesiacov, takže sú v podstate najreálnejšie. transakcie s nehnuteľnosťami mali pravdepodobne nejaký druh ponukovej vojny. Všetci sme počuli niektoré z chaotických príbehov o vojnách ponúk a o tom, ako zúfalí ľudia vstupujú na trh s nehnuteľnosťami. Ak ste kupujúci, nemusíte sa stresovať tým, že sa dostanete do intenzívnej ponukovej vojny, ako to museli niektorí ľudia pred pár mesiacmi.

Redfin tiež oznámil, že počet domov na predaj so znížením cien sa v júni oproti predchádzajúcemu roku zdvojnásobil na 14.9 %. To znamená, že predajcovia museli byť realistickí so svojimi očakávaniami, aký zisk môžu dosiahnuť.

Ekonómovia zo spoločnosti Redfin dokonca predpovedali, že ochladenie na trhu s nehnuteľnosťami po skončení pracovného pomeru by mohlo byť tento rok intenzívnejšie, pričom sa očakávalo, že domy môžu na trhu zotrvať dlhšie ako predtým. Ak dom zostane na trhu dlhšie, existuje potenciál, aby sa domy začali predávať pod katalógovou cenou častejšie v posledných mesiacoch roku 2022. Iba čas však ukáže, či predajcovia budú natoľko zúfalí, že opustia trh likvidáciou oveľa nižšia cena.

Čo naznačuje, že ceny nehnuteľností môžu klesnúť?

Existuje názor, že rastúca ponuka v kombinácii s klesajúcim dopytom by mohla viesť k nižším cenám domov. Ponuka nových domov v USA v júli prekročila desať mesiacov. Je to najvyššia úroveň od januára 2009. Zakaždým, keď uplynulo viac ako 10 mesiacov v minulosti, USA boli v recesii. Toto číslo sa oficiálne zvýšilo na 10.9 dňa 23. augusta 200. Mesačná ponuka je termín používaný na kvantifikáciu počtu mesiacov, ktoré by potrebovali na predaj dostupných zásob domov na súčasnom trhu, berúc do úvahy tempo predaja. Mesačná ponuka bola v decembri 1.9 na rekordnom minime 2020 mesiaca.

Podľa Národnej asociácie realitných kancelárií (NAR) predaj existujúcich domov klesol v júli oproti predchádzajúcemu mesiacu o 5.9 %. Ak predaj domov bude naďalej klesať, existuje potenciál, že ceny klesnú, pretože predajcovia nebudú chcieť čakať, kým nájdu perfektnú ponuku.

Spoločnosť Redfin tiež uviedla, že počet vyhľadávaní kľúčového slova „domy na predaj“ na Googli klesol na konci augusta o 27 % v porovnaní s predchádzajúcim rokom. Tento trend by mohol naznačovať, že ľudia dvakrát premýšľajú o vstupe na trh s nehnuteľnosťami, keďže správy naďalej zaplavujú obavy zo zvyšovania sadzieb.

Vyššie nájomné vs. oveľa vyššie splátky hypotéky

Ďalším problémom na trhu s nehnuteľnosťami boli vysoké nájomné, ktoré zodpovedali ešte vyšším hypotekárnym splátkam prenajímateľov. V minulosti mnohí investori do nehnuteľností tvrdili, že trieda aktív prináša slušné výnosy. S rastúcim nájomným je ťažké dosiahnuť zisk ako prenajímateľ, pretože sa zvýšili aj splátky hypoték. Spolu so sadzbami hypoték vzrástli aj náklady na poistenie.

Koncom augusta bolo oznámené, že nájomné v júli 17. mesiac po sebe prekonalo rekordnú výšku. Podľa informácií z realtor.com bol národný medián nájomného v júli na novom rekordnom hgh 1,879 12 dolárov mesačne, čo je o 10,% viac ako pred rokom. Tempo zmien nájomného sa však spomaľuje, keďže medziročný nárast o 2021 % je najmenší, aký sme od júna XNUMX zaznamenali.

S rastom nájomného sa splátky hypoték za posledný rok ešte zvýšili. Asociácia hypotekárnych bankárov uviedla, že stredná mesačná splátka hypotéky bola takmer 1.5Xx vyššia ako mesačný medián požadovaného nájomného za druhý štvrťrok. Išlo by o rekordnú úroveň s údajmi z roku 2009. Ak budú splátky hypoték naďalej rásť, mnohí potenciálni investori si dvakrát rozmyslia, či sa dostanú do nehnuteľnosti ako investície.

Prečo sa splátky hypoték prudko zvýšili?

Kombinácia vyšších cien domov a vyšších úrokových sadzieb hypoték viedla k tomu, že splátky hypoték sa stali nedostupnými a zastrašujúce. Úrokové sadzby boli počas blokovania historicky nízke, čo viedlo k boomu v oblasti bývania. Realitný boom nakoniec viedol k ponukovým vojnám, ktoré vydražili veľa nádejných kupcov.

Index S&P CoreLogic Case-Shiller US National Home Price NSA Index bol zverejnený 30. augusta a čísla ukázali, že ceny domov vzrástli za posledný rok k júnu o 18 %. Ak chcete pridať ďalšiu perspektívu, zdá sa, že ceny domov v USA od začiatku pandémie vzrástli o 40 % (presnejšie od februára 2020 do mája 2022). S vysokými cenami nehnuteľností v súlade so zvýšenými úrokovými sadzbami sa splátky hypoték prudko zvýšili.

Budú ceny domov klesať?

Je ťažké presne predpovedať, čo sa stane s ekonomikou, keďže centrálna banka naďalej zvyšuje úrokové sadzby, aby spomalila hospodársku aktivitu. Stojí však za zmienku, že Goldman Sachs varoval svojich klientov, že sa očakáva, že ceny domov sa úplne zastaví v roku 2023. Zašli tak ďaleko, že predpovedali, že rast cien domov zostane v roku 0 v priemere 2023 %. Zatiaľ čo potenciálni kupci môžu vidieť je to pozitívna správa, pretože ceny nebudú naďalej prudko stúpať, ceny nehnuteľností sú od začiatku pandémie stále výrazne vyššie.

To znamená, že existuje obrovský rozdiel medzi zastavením rastu cien domov a poklesom cien nehnuteľností. To, že sa rast zastaví, neznamená, že ceny klesnú. Niektorí odborníci sa domnievajú, že domáci dopyt zostane silný v dôsledku silného trhu práce a nedostatočnej ponuky. So silným dopytom po domoch je ťažké si predstaviť, že ceny nehnuteľností v dohľadnej dobe výrazne klesnú.

Ako by ste mali investovať?

Môže byť ťažké rozhodnúť sa, či by ste mali v súčasnosti investovať svoje peniaze na neprehľadnom realitnom trhu. Investovanie do nehnuteľností sa stáva riskantnejším, keď zohľadníte vysoké úrokové sadzby a nafúknuté ceny nehnuteľností. Na jednej strane nechcete byť zavretí v astronomicky vysokej miere. Na druhej strane si nie ste istí, či by ste mali čakať dlhšie, kým ceny klesnú na úroveň pred pandémiou, alebo či je to v tomto bode vôbec možné.

Alternatívou je investovanie do nehnuteľností prostredníctvom nákupu akcií spoločností, ktoré korelujú s trhom s bývaním. Q.ai ponúka Investičné súpravy so zabudovanými REIT a ďalšími pozíciami v oblasti nehnuteľností.

Zrátané podčiarknuté

Už to nie je trh predávajúcich z dôvodov uvedených v tomto článku, ale ešte nie sme celkom trhom kupujúcich. Nasledujúcich pár mesiacov bude prechod. Existuje množstvo údajov, ktoré ukazujú rôznymi smermi, ale je ťažké s istotou povedať, kedy ceny nehnuteľností klesnú. Zdá sa, že rast cien domov sa spomaľuje, ale porota stále nevie, kedy ceny klesnú a ako ďaleko zájdu. Predseda Federálneho rezervného systému Powell môže mať pravdu, možno je čas na nápravu v oblasti bývania.