3 kliknutia na 12.7% výnosy

Realitné fondy sú čoraz mätúce, čo znamená, že investičné fondy do nehnuteľností (REIT) sú opäť výhodným nákupom.

Konečne! Výnosy REIT sú späť tam, kde by mali byť – (vlastníctvo pôdy) nad vanilkovým indexom S&P 500!

My, protirečníci, to samozrejme dokážeme ešte lepšie ako tí populárni Vanguard Real Estate ETF (VNQ). Zatiaľ čo 3.5 % nie je zlé, v porovnaní s 12.7 % „hlavným výnosom“, o ktorom sa chystáme diskutovať, bledne.

Prečo sú REIT opäť lacné? Jednoduché: Fed.

Ako som už spomínal pred mesiacmi, vyššie úrokové sadzby neznamenajú len vyššie kapitálové náklady pre REIT (a všetky ostatné spoločnosti), ale aj väčšiu konkurenciu o príjem, keďže výnosy dlhopisov sú čoraz konkurencieschopnejšie.

REIT sa skutočne správali presne tak, ako sme očakávali…

Veľký obraz, aj keď sa pozrieme späť na toto obdobie ako na jeden z najlepších časov na nákup REIT za nižšie ceny a oveľa vyššie ako priemerné výnosy.

Kde by sme mali začať? Poďme diskutovať o troch balíkoch REIT s výnosom 11.4% až 13.5%.

Nevyhnutnosť Maloobchod REIT (RTL)

Výnos z dividend: 13.5%

Mám trochu slabosť Getty Realty (GTY), špecialista na jedného nájomcu, ktorý vyhovuje štýlu „nudná je krásna“ prenajímaním svojich nehnuteľností maloobchodníkom, ktorý by som nazval „nevyhnutnosťou“: čerpacie stanice, obchody so zmiešaným tovarom, obchody s autodielmi, chápete.

Vzhľadom na to by som mať milovať realitnú firmu, ktorá si hovorí sama Nevyhnutnosť Maloobchod REIT (RTL), správny?

Necessity Retail vlastní viac ako 1,000 48 jednonájomných a „elektrických, ukotvených a obchodov s potravinami pod holým nebom“ v 44 štátoch, ktoré sú prenajaté predovšetkým na dlhodobé obchody. Jej nájomníci pochádzajú zo 8 rôznych odvetví – vrátane plynárenstva/komfortu, zdravotníctva a reštaurácií s rýchlym občerstvením – pričom žiadne odvetvie nezahŕňa viac ako XNUMX % lineárneho nájomného.

Prečo taký veľký REIT znie tak neznáme? No len pred rokom zmenila svoj názov z American Finance Trust (AFIN)-meno Preskúmal som v roku 2020. Všimol som si, že jeho veľké vystavenie reštauráciám, zábave, maloobchodníkom a kancelárskym nehnuteľnostiam je „zodpovednosťou“ uprostred COVID, ale že to môže nakoniec vyzerať ako výhodná kúpa kvôli potenciálu rýchleho zotavenia COVID.

Rýchlo vpred k dnešku a RTL má oveľa iný problém – konkrétne dlh.

Koncom roka 2021 oznámila akvizíciu 1.3 maloobchodných aktív od CIM Real Estate Finance Trust za 81 miliardy USD, ako aj predaj troch vedľajších kancelárskych aktív.

Dobrá správa? RTL znížila koncentráciu svojich 10 najlepších nájomcov a znížila svoju expozíciu voči kancelárskym priestorom zo 7 % na 1 %. Nevýhoda? Veľké dlhové bremeno sa len zväčšilo. Tento REIT má teraz čistý dlh vo výške 2.8 miliardy dolárov, čo je takmer 10-násobok jeho upraveného EBITDA a viac ako trojnásobok jeho trhovej kapitalizácie!

Za to, čo stojí za to, dividendové pokrytie tu nie je do očí bijúcim problémom, keďže dividenda predstavuje iba 83 % za posledných 12 mesiacov upravených finančných prostriedkov z operácií (FFO). Ale vysoký dlh a nedostatok zjavných katalyzátorov ma trochu pozastavujú nad RTL.

Global Net Lease (GNL)

Výnos z dividend: 11.4%

Global Net Lease (GNL) je komerčný REIT, ktorý, ako by naznačoval názov „Global“ v jeho názve, pôsobí nielen tu v USA, ale aj v 10 ďalších krajinách vrátane Spojeného kráľovstva, Holandska, Fínska a Francúzska. Vlastní 311 nehnuteľností prenajatých 140 nájomcom v 50 odvetviach, hoci koncentrácia odvetvia je o niečo vyššia – finančné služby (13 %) a výroba automobilov (12 %) sú dvojciferné časti portfólia.

Druhá časť jeho názvu je „Net Lease“, čo je rovnako ako v prípade RTL dôvodom na to, aby ste si ho obľúbili. Čistý lízing, ako pripomenutie, je „čistý“ od poistenia, údržby a daní, čo znamená, že len vyberá nájomné a všetko ostatné necháva na nájomníkov, aby si to vyriešili. To znamená menej premenných, o ktoré sa investori GNL musia starať; zisky sú predvídateľnejšie a spoľahlivejšie ako pri tradičných prenájmoch.

Tak čo je krivdy s GNL?

Pre začiatok, Global Net Lease bol jedným z mnohých REIT, ktoré znížili svoje dividendy kvôli COVID. Konkrétne spoločnosť v apríli 25 znížila svoju výplatu o 40 % na 2020 centov za akciu a nepozrela sa späť.

Ak má zníženie hodnotu, je to, že súčasná výplata je udržateľnejšia. Výplatný pomer AFFO je 93 %, čo je dostatočne bezpečné, ale medvede budú v nasledujúcich mesiacoch pozorne sledovať.

Rovnako ako Necessity Retail má GNL dosť vysoký dlh vo výške 2.2 miliardy dolárov. Nie je to také zlé, aspoň v porovnaní – je to 8-násobok upravenej EBITDA a 1.5-násobok trhovej kapitalizácie. A vážená priemerná úroková sadzba, ktorú platí z tohto dlhu (3.5 %), je o niečo lepšia ako RTL (4.2 %).

Global Net Lease má teda určite svoje bradavice. Ale pre agresívnejších dividendových investorov by GNL – čo je vzácna nadnárodná realitná hra, ktorá sa obchoduje na atraktívnych úrovniach v porovnaní s jej AFFO a upravenou EBITDA – mohla hodiť.

Office Properties Income Trust (OPI)

Výnos z dividend: 13.2%

Niekedy aj tie najhoršie vyzerajúce situácie môžu priniesť ziskové ovocie.

trvať Office Properties Income Trust (OPI), napríklad. Tento REIT vlastní 160 nehnuteľností, ktoré primárne prenajíma vysokokvalitným nájomníkom – nielen podnikom, ale aj vládnym subjektom. A späť, keď som to recenzoval v októbri 2022, uviazla v desaťročnom poklese, ktorý sa v poslednom čase skutočne zrýchlil – akcie OPI sa znížili takmer na polovicu.

Ale akokoľvek ťažké je byť prenajímateľom kancelárskych nehnuteľností v týchto časoch WFH, OPI nie je bez svojich predností. A vtedy som uvažoval, že „možno trh nadmerne predáva OPI“.

Ujasnime si to: OPI vedie náročný boj, ktorý sa začal dávno pred COVIDom.

Pojmy „WFH“, „práca na diaľku“ a „telecommuting“ sa mohli dostať do hlavného prúdu v roku 2020, ale korporátna Amerika sa roky viac prikláňala k flexibilným pracovným situáciám – COVID tento trend len zdvorilý postrčil.

Napriek tomu stávkovanie proti Office Properties Income Trust, aspoň v súčasnosti, môže byť nebezpečný. Aj keď za posledných pár mesiacov získali späť takmer 20 % svojej hodnoty, akcie sú stále extrémne lacné, len päťkrát CAD (hotovosť dostupná na distribúciu, alternatívna metrika ziskovosti pre niektoré REIT). Ak chcete použiť tradičnejšiu metriku REIT, OPI sa obchoduje za menej ako 4-násobok normalizovaného FFO.

Navyše, OPI nie je nejaký REIT so sídlom v New Yorku, ktorý by krvácal nájomníkom. Je to skôr prímestské, s aktuálnou obsadenosťou 96 %. Celú tretinu jej nájomníkov tvoria vládne subjekty alebo dodávatelia – druh nájomníkov, ktorí sú prilepení k svojim kanceláriám. A po niekoľkých rokoch ponúkania neobmedzenej flexibility mnohí zamestnávatelia konečne začínajú tlačiť späť a nároční pracovníci trávia niekoľko dní v kancelárii.

Brett Owens je hlavným investičným stratégom spoločnosti Kontriánsky výhľad, Ak chcete získať ďalšie skvelé nápady na príjem, získajte bezplatnú kópiu jeho najnovšej špeciálnej správy: Vaše portfólio predčasných odchodov do dôchodku: Obrovské dividendy – každý mesiac – navždy.

Zverejňovanie: žiadne