3 vysoko výnosové REIT pre bezpečný príjem z dividend

Investičné fondy do nehnuteľností alebo REIT sú vo všeobecnosti skvelým miestom, kde sa môžete obrátiť na bezpečný a atraktívny príjem z dividend. Je to preto, že profitujú z nulového zdaňovania právnických osôb a zo zákona musia svojim akcionárom vyplácať aspoň 90 % zdaniteľného príjmu ako dividendy. Okrem toho veľká väčšina REIT profituje z defenzívneho a stabilného charakteru zmluvných príjmov z prenájmu nehnuteľností.

V dôsledku toho nie je prekvapujúce, že mnoho blue-chip REITs, ktoré existujú už desaťročia, sa teraz zaradilo medzi najvýznamnejšie svetové spoločnosti s rastom dividend ako Dividend Aristocrats (25+ po sebe nasledujúcich rokov rastu dividend) a/alebo Dividend Kings. (50+ po sebe idúcich rokov rastu dividend).

Tu sa pozrieme na tri vysoko výnosové REIT, ktoré ponúkajú bezpečné dividendy a sú buď dividendovým kráľom alebo dividendovým aristokratom.

Mladý aristokrat v stave „nasťahovať sa“.

Essex Property Trust (ESS) vstúpil do klubu Dividend Aristocrats pomerne nedávno, pretože 28 po sebe idúcich rokov zvyšoval svoju dividendu. Vzhľadom na jeho veľmi atraktívne vyhliadky dlhodobého rastu, hviezdnu súvahu a konzervatívny výplatný pomer očakávame, že bude pokračovať v raste dividend po mnoho nasledujúcich rokov.

Jej obchodný model pozostáva predovšetkým z rozvoja, prestavby, správy, akvizície a predaja viacrodinných obytných komunít na západnom pobreží. V súčasnosti vlastní viac ako 60,000 XNUMX bytových jednotiek rozmiestnených v stovkách komunít.

Z tohto obchodného modelu má tri hlavné konkurenčné výhody generujúce alfa.

Po prvé, môže vybudovať viacrodinné nehnuteľnosti a potom ich predať so značným ziskom. Po druhé, môže využiť svoje odborné znalosti a obchodnú sieť na nákup nehnuteľností a potom sa zapojiť do činností spojených s prestavbou zvyšujúcou hodnotu, ktoré prinášajú akcionárom veľmi atraktívne výnosy upravené o riziko. Po tretie, jej geografické zameranie znamená, že pôsobí na trhoch s obmedzenou ponukou so silnými ekonomickými základmi. V dôsledku toho existuje len malá hrozba, že prebytočná ponuka zaplaví trhy, čo znamená, že jej nehnuteľnosti majú okolo seba silnú priekopu. Vzhľadom na rast pracovných miest na svojich trhoch poháňaný technologickým sektorom a obmedzenú ponuku spolu s možnosťami rozvoja a prestavby má ESS svetlú budúcnosť.

ESS sa tiež ukázal ako celkom odolný voči recesiám vďaka ponúkaniu základnej nevyhnutnosti, vďaka čomu jeho cash flow a profil rastu dividend vyzerajú ešte sľubnejšie v prípade, že sa v blízkej budúcnosti stretneme s vážnou recesiou. Napríklad, ak sa finančné prostriedky z operácií (FFO) na akciu skutočne zvýšili počas poslednej recesie, z 5.57 USD v roku 2007 na 6.14 USD v roku 2008 a potom 6.74 USD v roku 2009.

Keď skombinujete svoje konkurenčné výhody a nízkorizikový profil so 4 % dividendovým výnosom a očakávaným 5 – 6 % FFO a dividendou na akciu CAGR počas nasledujúcej pol dekády, ESS ponúka veľmi atraktívny profil rizika a odmeny pre investorov, ktorí hľadajú bezpečný vysoký výnos. .

Legenda o 'O'

Príjem z nehnuteľností (O) je legendárna akcia s dividendovým rastom vďaka svojej doterajšej histórii drvenia celkových výnosov indexu S&P 500 od jeho vstupu na burzu v roku 1994 a vyplácania atraktívnej mesačnej dividendy, ktorú zvyšovala 27 po sebe nasledujúcich rokov.

Má obrovský rozsah, s portfóliom 11,733 1,147 nehnuteľností prenajatých na konzervatívne štruktúrované trojité čisté prenájmy 8.8 43 nájomcom. Spoločnosť O má váženú priemernú dobu prenájmu XNUMX roka a generuje XNUMX % svojich príjmov z prenájmu od nájomcov investičného stupňa, čo jej poskytuje dobrý prehľad o budúcich tokoch peňažných tokov. Ukázalo sa, že tento tok peňažných tokov funguje veľmi dobre aj počas recesie, čo ešte viac zvyšuje silu jeho profilu.

S úverovým ratingom A-, 6.3-ročným váženým priemerom doby do splatnosti pre zmenky a dlhopisy, pomer krytia fixných poplatkov 5.5-násobok, 95 % dlhu je nezabezpečených, 88 % dlhu s pevnými úrokovými sadzbami, likvidita nad 2.5 miliardy USD a čistý dlh voči anualizovanej pro forma upravenej EBITDA 5.2x, súvaha O je ako pevnosť.

Akcie O v súčasnosti ponúkajú atraktívny 4.5% dividendový výnos, ktorý je veľmi bezpečný a pravdepodobne bude rásť ešte mnoho rokov vzhľadom na jeho silný obchodný model a doterajšie výsledky. O tiež obchoduje so zmysluplnou zľavou voči svojim historickým priemerom na základe EV/EBITDA, P/AFFO a P/NAV. V kombinácii s očakávaným pokračujúcim strednociferným anualizovaným rastom AFFO na akciu a 4.5 % dividendovým výnosom to vytvára atraktívny profil celkového výnosu upraveného o riziko.

Urobte z tohto REIT federálny prípad

Nakoniec Federal Realty Trust (FRT) je popredná maloobchodná spoločnosť REIT, ktorá vlastní, rozvíja a prestavuje nákupné centrá na vysokopríjmových, husto obývaných pobrežných trhoch v USA. Tieto trhy pravdepodobne pomôžu FRT dosiahnuť dlhodobú nadvýkonnosť vďaka ich silným príjmom a trendom rastu populácie .

S viac ako 3,100 105 nájomníkmi vo viac ako 3 nehnuteľnostiach a žiadnym jediným nájomcom, ktorý neposkytuje ani XNUMX % svojho ročného základného nájomného, ​​je FRT dobre izolovaná proti bankrotom maloobchodu, ktoré sa môžu rozvíjať, keďže elektronický obchod neustále rastie a potenciálne budúce recesie si vyberú svoju daň na maloobchodoch. a ich prenajímateľov.

Okrem svojej koncentrácie na trhy s priaznivými príjmami a demografickými trendmi, FRT tiež vytvára hodnotu pre akcionárov využívaním svojej silnej súvahy s ratingom A na investovanie do svojich súčasných a nových nehnuteľností s atraktívnou mierou návratnosti. Okrem rastu príjmov z prenájmu tieto investície tiež udržiavajú jej aktíva čerstvé a atraktívne pre nájomníkov aj nakupujúcich, čím ďalej posilňujú ich konkurenčnú pozíciu.

Aj keď rozhodne nie je dôkazom recesie, FRT si počas poslednej veľkej recesie počínala celkom dobre a pravdepodobne tak urobí aj počas ďalšej recesie vzhľadom na svoju diverzifikáciu, silu svojich trhov a kvalitu svojich nájomníkov a nehnuteľností. V poslednej veľkej recesii vzrástol jeho podiel FFO na akciu v roku 6.4 medziročne o 2008 %, v roku 8.8 poklesol o 2009 % a potom v roku 10.5 vzrástol o 2010 %. V dôsledku toho veríme v pokračovanie jeho dlhodobá séria rastu dividend.

Zrátané podčiarknuté

S ekonomickou neistotou na veľmi vysokej úrovni sú bezpečné a atraktívne výnosové investície pre investorov cennejšie ako kedykoľvek predtým. Vďaka osvedčeným a cenovo atraktívnym vysoko výnosovým REIT, ako sú ESS, O a FRT, majú investori prístup k niektorým z najlepších portfólií nehnuteľností, manažérskych tímov a obchodných modelov na svete, ktoré by pre mnohých mali naďalej chrliť rastúce toky príjmov. rokov.