3 najlepšie REIT, ktoré sú práve teraz mimoriadne lacné

REIT boli obzvlášť tvrdo zasiahnuté na prebiehajúcom medvediem trhu. Zatiaľ čo S&P 500 tento rok klesol o 18 %, Real Estate Select Sector SPDR ETF (XLRE) stratila 26 %.

Hlavným dôvodom nedostatočnej výkonnosti REIT je vplyv vysokých úrokových sadzieb na úrokové náklady väčšiny REIT, ktoré nesú značné množstvo dlhu.

Niektoré REIT však z dlhodobého hľadiska extrémne zlacneli. Akonáhle sa protivietor z vysokých úrokových sadzieb začne zmenšovať, REIT so silnými fundamentmi pravdepodobne vysoko odmenia svojich podielnikov.

S tým povedané, poďme diskutovať o vyhliadkach troch mimoriadne atraktívnych REIT.

Nemocničný REIT s čistou hrou

Spoločnosť Medical Properties Trust bola založená v roku 2003MPW) je jedinou čistou nemocnicou REIT vo svojom sektore.

REIT vlastní viac ako 400 nehnuteľností, ktoré sú prenajaté viac ako 30 rôznym prevádzkovateľom. Väčšina aktív sú všeobecné nemocnice akútnej starostlivosti a sú dobre diverzifikované v rôznych geografických oblastiach, s nehnuteľnosťami v 29 štátoch, aby sa zmiernilo riziko nerovnováhy dopytu a ponuky na jednotlivých trhoch. Okrem portfólia v USA si Medical Properties udržiava strategickú expozíciu na kľúčových medzinárodných trhoch vrátane Nemecka, Veľkej Británie, Talianska a Austrálie.

Medical Properties má niektoré konkurenčné výhody. Ako jediná čistá nemocnica REIT s takmer 20-ročnými skúsenosťami vo svojom podnikaní má v rámci svojho výklenku veľké odborné znalosti. Využíva aj úspory z rozsahu.

Ako nemocničný REIT je Medical Properties odolnejší voči recesiám ako väčšina REIT, keďže väčšina spotrebiteľov neznižuje svoje zdravotné výdavky ani za tých najnepriaznivejších ekonomických podmienok. REIT sa ukázal ako odolný počas koronavírusovej krízy s rekordnými finančnými prostriedkami z operácií [FFO] na jednotku v rokoch 2020 a 2021. Na druhej strane, počas Veľkej recesie trust utrpel 31 % pokles vo svojom FFO na jednotku a znížil svoje dividenda o 26 %.

Spoločnosť Medical Properties vykázala pozoruhodne konzistentný rast. V deviatich z posledných 10 rokov vzrástla FFO na jednotku priemernou ročnou mierou 9.3 %. Konzistentný výkon je dôkazom solídneho obchodného modelu REIT a jeho starostlivého vykonávania. Vďaka vetru starnúcej populácie na väčšine svojich trhov a sľubným akvizičným plánom spoločnosť Medical Properties pravdepodobne zostane na svojej rastovej trajektórii aj v nasledujúcich rokoch.

Na druhej strane, rovnako ako iné zdravotnícke REIT, aj Medical Properties v súčasnosti čelia určitým protivetrom, konkrétne vplyvu inflácie na náklady práce, pomalému zotavovaniu po pandémii v objemoch pacientov a ubúdaniu balíkov fiškálnych stimulov. V dôsledku toho predpokladáme len 0.4% priemerný ročný rast FFO na jednotku počas nasledujúcich piatich rokov, aby sme boli na bezpečnej strane.

Spoločnosť Medical Properties zvýšila svoju dividendu deväť po sebe nasledujúcich rokov a v súčasnosti ponúka dividendový výnos 9.3 %. REIT má slušný výplatný pomer 64 % a solídnu súvahu s pomerom úrokového krytia 2.6. Aj vzhľadom na jej defenzívny obchodný model by sa jej dividenda mala v dohľadnej budúcnosti považovať za bezpečnú.

Medical Properties sa v súčasnosti obchoduje s takmer 10-ročným nízkym pomerom ceny k FFO 6.9, čo je oveľa menej ako historický priemer 12.5 akcie. Výnimočne lacné ocenenie je výsledkom vyššie uvedených protivietorov a vplyvu inflácie na súčasnú hodnotu budúcich peňažných tokov. Len čo inflácia začne klesať, násobok FFO sa pravdepodobne začne vracať k svojmu historickému priemeru. Očakávame teda 12.6 % anualizované zhodnotenie počas nasledujúcich piatich rokov. Aj vzhľadom na 9.3% dividendu a 0.4% rast FFO na jednotku veríme, že akcie môžu ponúknuť celkový ročný výnos 18.5% počas nasledujúcich piatich rokov.

Tento REIT dáva na úrade

Office Properties Income Trust (OPI) je REIT, ktorý v súčasnosti vlastní viac ako 160 budov, ktoré sa nachádzajú v 31 štátoch a sú primárne prenajímané jednotlivým nájomcom s vysokou úverovou kvalitou. Portfólio REIT má v súčasnosti obsadenosť 90.7 % a priemerný vek budovy 17 rokov.

Office Properties generuje 64 % svojich príjmov z prenájmu od nájomníkov na investičnej úrovni. Ide o jedno z najvyšších percent nájomného, ​​ktoré platia nájomníci investičnej triedy v sektore REIT. Je tiež pozoruhodné, že vládni nájomníci v USA generujú približne 20% príjmov z prenájmu, zatiaľ čo žiadny iný nájomca nepredstavuje viac ako 4% ročného príjmu. Celkovo má Office Properties výnimočný úverový profil nájomcov, čo vedie k spoľahlivým peňažným tokom a predstavuje tak významnú konkurenčnú výhodu.

Na druhej strane má Office Properties vysoké zadlženie, pričom úrokové náklady v súčasnosti pohlcujú v podstate všetky jej prevádzkové príjmy. V dôsledku toho je trust v procese predaja aktív, aby znížil svoj pákový efekt. Proces znižovania zadlženosti si vybral svoju daň na výkonnosti REIT počas posledných dvoch rokov.

V treťom štvrťroku sa miera obsadenosti kancelárskych nehnuteľností znížila z 94.3 % na 90.7 % a jej normalizované FFO na jednotku kleslo o 10 % v porovnaní s predchádzajúcim štvrťrokom. V dôsledku predaja aktív a skončenia niektorých prenájmov sa FFO na jednotku za posledné dva roky znížilo celkovo o 19 % a tento rok sa pravdepodobne zníži o ďalšie 3 až 4 %.

Okrem toho môže koronavírusová kríza viesť mnohé spoločnosti k prijatiu trvalého modelu „práce z domu“, aby znížili svoje prevádzkové náklady. Takýto posun by z dlhodobého hľadiska poškodil Office Properties, hoci je príliš skoro hodnotiť vplyv pandémie na tento trend. V dôsledku vysokého dlhového zaťaženia výkonnosti Office Properties a protivetru z trendu „práca z domu“ očakávame len 2 % priemerný ročný rast FFO na jednotku počas nasledujúcich piatich rokov.

Office Properties zmrazila svoju dividendu na štyri po sebe nasledujúce roky, ale ponúka mimoriadne vysoký dividendový výnos 15.7 %. REIT má zdravý výplatný pomer 47 %, ale má nadmerné dlhové zaťaženie. V dôsledku toho sa jej dividenda môže znížiť v prípade recesie.

Na druhej strane, akcie sa v súčasnosti obchodujú s takmer 10-ročným nízkym pomerom ceny k FFO 3.0, čo je oveľa menej ako jej 10-ročný priemer 8.0. Vzhľadom na vysoký pákový efekt REIT uprednostňujeme konzervatívnosť, a preto predpokladáme spravodlivý pomer ceny k FFO 6.0.

Ak akcie dosiahnu našu úroveň spravodlivého ocenenia za päť rokov, získajú 15.0 % ročný zisk zo svojich výnosov. Vzhľadom na 15.7 % dividendu a 2.0 % rast FFO na jednotku, Office Properties môže ponúknuť celkový ročný výnos 24.7 % počas nasledujúcich piatich rokov.

Prelomte tento trezor pre príjem

Safehold (SAFE) sa stala verejnou v roku 2017, pričom jej manažérom a primárnym investorom je iStar. K dnešnému dňu zostáva iStar väčšinovým akcionárom, hoci je zákonom obmedzená na kontrolu iba 42 % akcií s hlasovacím právom na účely správy a riadenia spoločnosti.

Safehold je prenájom pozemku REIT, ktorého cieľom je revolúcia v odvetví nehnuteľností poskytnutím kapitálovo efektívnejšieho spôsobu, akým môžu podniky vlastniť budovy pre svoje podniky. Trust sa zaoberá dlhodobým predajom a spätným prenájmom pozemkov pod komerčnými nehnuteľnosťami v celých USA a je jediným REIT zameraným výlučne na prenájmy pozemkov na podporu investícií do nehnuteľností a rozvoja.

Safehold je prvým krokom vpred v sektore predaja a spätného prenájmu pozemkov. V dôsledku toho ťaží z ponuky inovatívnych a jedinečných lízingových produktov, ktoré poskytujú REIT široké ziskové marže a dostatočný priestor pre budúci rast. Existuje však málo prekážok vstupu do tohto podnikania, a preto sa konkurenčná výhoda dôvery nemusí ukázať ako trvalá.

Safehold sa v súčasnosti teší silnej obchodnej dynamike. V treťom štvrťroku vzrástol svoje tržby o 52 % v porovnaní s predchádzajúcim štvrťrokom vďaka niekoľkým novým počiatkom a takmer strojnásobil svoje FFO na jednotku, čiastočne vďaka jednorazovému zisku z predaja prenájmu pozemku. REIT kúpila prenájom pozemku v decembri 2020 za 76.7 milióna dolárov a predala ho v treťom štvrťroku za 136 miliónov dolárov. Vďaka svojej trvalej obchodnej dynamike je REIT na ceste k rastu FFO na jednotku v tomto roku o takmer 30 %, na novú rekordnú úroveň.

Safehold je lídrom na obrovskom celkovom adresnom trhu, ktorý sa odhaduje na 7 biliónov dolárov. Rastúce úrokové sadzby však vyvíjajú tlak na čistú hodnotu aktív (NAV) REIT. Preto predpokladáme 2.7 % priemerný ročný rast NAV REIT počas nasledujúcich piatich rokov.

Okrem toho trust v súčasnosti ponúka dividendový výnos 2.4 %. Zatiaľ čo tento výnos je oveľa nižší ako výnosy Medical Properties a Office Properties, dividenda Safehold je oveľa bezpečnejšia ako dividenda ostatných dvoch REIT, predovšetkým vďaka solídnemu výplatnému pomeru 35%.

Safehold sa v súčasnosti obchoduje s takmer päťročným nízkym pomerom ceny k NAV na úrovni 0.62, čo je oveľa menej ako naša predpokladaná úroveň objektívneho ocenenia 1.0. Akonáhle sa úrokové sadzby začnú zmierňovať, očakávame, že sa REIT vráti na úroveň reálnej hodnoty. Ak sa akcie budú obchodovať na úrovni spravodlivého ocenenia za päť rokov, získajú 12.6% ročný zisk zo svojich výnosov. Aj vzhľadom na 2.4% dividendu a 2.7% rast NAV na jednotku môže Safehold ponúknuť celkový ročný výnos 17.0% počas nasledujúcich piatich rokov.

Záverečné myšlienky

Vyššie uvedené tri REIT sa stali mimoriadne lacnými v dôsledku ich výpredajov, čo bolo spôsobené predovšetkým vplyvom 40-ročnej vysokej inflácie na ich výsledky a na ich ocenenie.

Očakávame, že inflácia začne v budúcom roku klesať vďaka agresívnej politike Fedu, ktorý uprednostnil obnovenie inflácie na svoj dlhodobý cieľ 2 %. Kedykoľvek sa inflácia zmierni, vyššie uvedené tri REIT by mohli odmeniť investorov.