„Pri pohľade späť za posledné desaťročie bolo príležitostí na kúpu akcií blue-chip bytových akcií REIT veľmi málo,“ hovorí Brad Thomas, generálny riaditeľ a hlavný analytik Wide Moat Research a autor knihy. Inteligentný investor REIT. "Práve teraz prebieha vzácny výpredaj."
Bytové REIT sa v súčasnosti obchodujú s 21% zľavou z hodnoty ich podkladových aktív, vypočítava Green Street, komerčná realitná analytická firma. Ešte pred rokom sa obchodovali s 3% zľavou.
Nie je prekvapujúce, že bytové REIT sa tento rok prepadli spolu s akciami a dlhopismi v širokom výpredaji na trhu. Investície do nehnuteľností sú citlivé na úrokové sadzby, ktoré zvyšujú náklady na pôžičky.
V stredu o tom informovalo ministerstvo práce spotrebiteľské ceny vzrástli o 9.1 percenta ročné tempo v júni, čím sa pripravuje pôda pre ďalšie prudké zvýšenie úrokových sadzieb zo strany Federálneho rezervného systému koncom tohto mesiaca.
Ale vysoké sadzby sú v skutočnosti dobrou správou pre bytové REIT, pretože sťažujú kúpu domu. Po období rekordne nízkych úrokových sadzieb hypoték sa 30-ročná fixná sadzba takmer zdvojnásobila na 5.51 %. V máji stredná predajná cena existujúcich domov prvýkrát prekročila 400,000 XNUMX dolárov, čo ešte viac zhoršilo dostupnosť.
"Existujú niektorí potenciálni kupci, ktorí sú teraz tlačení do skupiny prenajímateľov," hovorí Haendel St. Juste, výkonný riaditeľ a analytik REIT v Mizuho Securities. "Dramatický posun v nákladoch na vlastníctvo domu je čistým prínosom pre stranu prenájmu."
Prihlásenie k odberu
Barronov náhľad
Získajte ukážku najdôležitejších príbehov z víkendového časopisu Barron's. Piatkové večery ET.
Analytici tvrdia, že výpredaje bytov REIT sa javia ako prehnané vzhľadom na to, že spoločnosti majú zdravé súvahy a vyhliadky dopytu po prenájme sú silné. Najnovšia správa o indexe spotrebiteľských cien ukázala, že ceny nájomného vzrástli najviac od roku 1986 – o 5.8 % v porovnaní s predchádzajúcim rokom.
John Pawlowski, generálny riaditeľ Green Street, súhlasí s tým, že ceny bytov REIT klesli príliš prudko. Sú chvíle, keď nájomné bývanie „vyhodí voda z kúpeľa negatívneho príbehu o makro bývaní,“ hovorí. Väčšina REIT, ktoré pokrýva, má len 20 centov až 25 centov dlhu na každý dolár hodnoty aktív a množstvo peňažných tokov na obsluhu dlhu.
Isté je, že nehnuteľnosti vysoko korelujú s ekonomikou. Stačí sa pozrieť späť do roku 2020, keď milióny Američanov prišli o prácu počas poklesu COVID, a na vplyv, ktorý to malo na nájomné a obsadenosť.
Mestské pobrežné mestá vrátane San Francisca, New Yorku, centra Los Angeles a Seattlu „zaznamenali najprudší pokles prenájmu bytov a pokles obsadenosti,“ hovorí Pawlowski. Ale v oblastiach Sunbelt, vrátane Atlanty, Karolín, Texasu, Phoenixu a Las Vegas, nájomné mierne kleslo, zatiaľ čo obsadenosť zostala vysoká.
Rôzne byty REIT umožňujú investorom staviť na rôzne časti krajiny, hovorí St. Juste.
Camden Property Trust
(ticker: CPT) a
Stredoamerické bytové spoločenstvá
(MAA) majú najmä podiely spoločnosti Sunbelt.
Majetkové bývanie
(EQR) a
Spoločenstvá AvalonBay
(AVB) sú výrazne bicoastal.
Príjem bytu REIT
(AIRC) a
UDR
(UDR) sú vystavené pobrežným trhom aj trhom Sunbelt
Essex Property Trust
(ESS) je hra zo západného pobrežia.
| Spoločnosť / Ticker | Nedávna cena | YTD Zmena ceny | Celková návratnosť 2021 | Trhová hodnota (bil) | Cena / 2023E FFO* | Výnos z dividend |
|---|
| BICOASTAL | | | | | | |
| Komunity AvalonBay / AVB | $191.34 | -24.3% | 62.1% | $26.7 | 18.2 | 3.3% |
| Equity Residential / EQR | 71.29 | -21.2 | 57.3 | 26.8 | 18.7 | 3.5 |
| Sunbelt | | | | | | |
| Camden Property Trust / CPT | $132.56 | -25.8% | 83.1% | $14.1 | 18.6 | 2.8% |
| Stredoamerické bytové komunity / MAA | 169.60 | -26.1 | 85.8 | 19.6 | 19.0 | 2.9 |
| VYVÁŽENÁ EXPOZÍCIA NA OBOCH TRHOCH | | | | | | |
| Príjem z bytu REIT / AIRC | $41.29 | -24.5% | 47.7% | $6.5 | 16.6 | 4.4% |
| UDR / UDR | 44.83 | -25.3% | 61.1 | 14.3 | 17.9 | 3.4 |
E = odhad. FFO=prostriedky z prevádzky. *Cena/finančné prostriedky z operácií sú štandardným meradlom hodnoty pre REIT. Priemer v odvetví je teraz 19.2.
Zdroj: Bloomberg
Pawlowski hovorí, že UDR a Equity Residential sa tento rok prepadli v podobnom rozsahu ako ich kolegovia, ale mali ťažké roky 2020 a 2021. „Už si vytrpeli veľa bolesti, a preto neboli až tak drahé, aby sa dostali do tohto roka. a teraz sa ocenenia vynulovali a základy sa zlepšujú, takže UDR a Equity Residential sú momentálne dve obzvlášť lacné REIT.“ Povedal, že sa obchodujú s vyšším výnosom zo zisku v roku 2022 ako partneri REIT s bytmi a ich očakávaná vnútorná miera návratnosti je v hornej polovici všetkých sektorov nehnuteľností.
Jedným z faktorov, ktoré sú dobrým znamením pre REIT s bytmi, je to, že bývanie je nediskrečnou položkou, takže aj keď ľudia stratia prácu v recesii alebo dostanú zníženie platu, dopyt po nájomnom bývaní neklesá tak prudko ako dopyt po diskrečnom bývaní. položky, ako sú cestovanie alebo luxusný tovar. „V recesii môže nájomné stále klesať,“ hovorí Pawlowski. "Ale pretože dopyt je menej diskrečný, dopyt sa udrží lepšie ako v iných oblastiach."
Gina Szymanski, manažérka portfólia v skupine cenných papierov REIT v AEW Capital Management, hovorí, že rezidenčné REIT sú „jednou z našich obľúbených kategórií“ vzhľadom na ich cenovú silu a základy. Poznamenáva, že „nie sú imúnne voči stiahnutiu, pretože protivetry úrokových sadzieb ovplyvňujú všetky spoločnosti“.
Ale dodáva, „súvahy rezidenčných mien sú v najlepšom stave zo všetkých spoločností v našom vesmíre. Máme naozaj dobrý pocit, že sa vrátia späť.“
Napíšte Lauren Foster v [chránené e-mailom]
