Bytová havária? Čo znamenajú nižšie ceny pre majiteľov domov a nádejných kupujúcich.

Bez ohľadu na to, či sa to potenciálnym kupujúcim páči alebo nie, je nepravdepodobné, že sa zopakuje prepad, aký krajina zažila v rokoch 2008 až 2014, keď ceny nehnuteľností klesli o dvojciferné percentá oproti maximu z roku 2007.

Ceny „možno klesnú, ale za krach považujem viac ako 10-percentný pokles hodnoty bývania, a to sa momentálne zdá byť pritiahnuté za vlasy,“ hovorí Daryl Fairweather, hlavný ekonóm pre realitné maklérstvo Redfin.
RDFN,
+ 0.17%.

Niektorí prognostici očakávajú, že ceny domov klesnú na národnej úrovni o niekoľko percentuálnych bodov v priebehu budúceho roka alebo dvoch a výrazne klesnú v niekoľkých metropolitných oblastiach. Existuje však malý konsenzus o tom, ktoré mestá budú mať najväčší pokles.

Či už túžite po kúpe svojho prvého domu, alebo ho vlastníte a uvažovali ste o predaji, tu je to, čo pre vás môžu znamenať klesajúce ceny.

Ak ceny klesnú, kupujúci sa môžu zastaviť

Povedzme, že si chcete kúpiť dom a ceny vo vašom meste klesajú. Budete v pokušení počkať. Napokon, prečo si dnes kupovať dom, ak veríte, že o pár mesiacov budete môcť za podobný dom zaplatiť menej?

Problém s touto pevnou logikou je, že nemôžete predpovedať, kedy ceny klesnú na dno. Čakajte príliš dlho a nakoniec sa pokúsite kúpiť, keď ceny rastú a konkurencia sa zvyšuje. Táto stratégia, nazývaná načasovanie trhu, sa neodporúča, hovorí Odeta Kushi, zástupkyňa hlavného ekonóma First American Financial Corp.

„Ak nájdete dom, ktorý spĺňa vaše finančné očakávania za mesačnú splátku, a je pre vás vhodný čas na kúpu, urobte to,“ hovorí.

A ak čakáte, kým ceny neklesnú, ale nikdy neklesnú, možno zistíte, že „dom, ktorý ste našli pred rokom a ktorý ste naozaj milovali, ktorý ste si mohli dovoliť, ale minuli ste ho, bude budúci rok drahší. “ hovorí Kushi.

Keďže ľudská prirodzenosť je taká, aká je, pravdepodobne sa aj tak pokúsite načasovať trh. Ale hej, bol si varovaný.

Prečítajte si viac: Prečo má bývanie v recesii „veľký priestor na kolísanie“, aj keď ceny klesnú o 15 %

Výčitky predajcov stanovili spodnú hranicu cien

Čakanie na pokles cien domov by mohla prekaziť neochota majiteľov domov vzdať sa toho, čo získali – a počas boomu bývania v období pandémie dostali majitelia domov niekoľko vecí, ktoré si budú chcieť ponechať.

Prvým sú nafúknuté domáce hodnoty. Kushi nazýva ceny domov „neustále nadol“, čo znamená, že predajcovia sa zdráhajú akceptovať zľavy, pokiaľ nie sú zúfalí predať. "Ak nemusíš predávať, tak len seď, však?" ona povedala.

Ďalšia vec, na ktorej majitelia bytov lipnú: nízke sadzby hypoték. Prostredníctvom refinancovania alebo dobre načasovaných nákupov má 92 % majiteľov domov s hypotékami sadzby nižšie ako 5 % a polovica má sadzby nižšie ako 3.5 %, uviedla analytička bývania Ivy Zelmanová v júlovom rozhovore podcastu Macro Hive.

Veľa z tých majiteľov domov sa bude túliť sadzby hypotéky a sľub, že nikdy neodídeš.

„Ak ste dnes vlastníkom domu, ktorý je viazaný sadzbou hypotéky 2.6 % alebo 2.7 %, aký je váš stimul predať svoj dom a kúpiť dom za vyššiu hypotéku dnes?Prvý americký hlavný ekonóm Mark Fleming povedal v podcaste REconomy. "Nie veľa. ty si sadzba zamknutá. "

Už existujú náznaky „štrajku predajcov“, ako tento fenomén nazýva ekonomický bloger Bill McBride vo svojom bulletine Calculated Risk. V prieskume na 25 trhoch s nehnuteľnosťami McBride zaznamenal v auguste 10.6% pokles nových ponúk v porovnaní s predchádzajúcim rokom.

Tvrdohlavosť majiteľov domov ovplyvňuje potenciálnych kupcov domov zásadným spôsobom: Keď majitelia držia svoje domy mimo trhu, znižujú počet, ktorý je možné kúpiť. Obmedzená ponuka by mohla obmedziť pokles cien, keďže kupujúci súťažia o skromné ​​ponuky.

Prečítajte si: Väčšina ekonómov vidí, že sa USA v roku 2023 premenia na trh s nehnuteľnosťami pre kupujúcich. Tu uvidíte najväčšie poklesy hodnoty.

Keď dlhujete viac, ako stojí dom

Od začiatku roka 10 sa v ére rýchleho rastu cien predalo takmer 2021 miliónov existujúcich domov. Pokles hodnoty domov by znamenal, že nedávni kupci – tí, ktorí zaplatili malé zálohy a začali bez veľkého vlastného imania – by mohli skončiť dlhovaním viac, ako majú ich domy. Je známe, že ste hore nohami. Ak sa ocitnete v tejto situácii, máte niekoľko možností.

• Ponechajte si dom, vykonajte všetky splátky hypotéky a počkajte, kým sa ceny domov obnovia. Toto bude najobľúbenejšia možnosť, dokonca aj pre rodiny, ktoré prerastajú svoje domovy.

• Ak predáte dom hore nohami, budete musieť použiť úspory, aby ste splatili celý zostatok úveru, ako aj provízie za nehnuteľnosť a ďalšie náklady.

• Čo ak nemáte dostatok hotovosti na splatenie zostatku hypotéky? Môžete požiadať veriteľa o povolenie predať dom v rámci krátkeho predaja. Veriteľ však môže odmietnuť povolenie, ak si môžete dovoliť mesačné platby za dom. To by vás uzamklo v možnosti 1, ponechali by ste si dom a počkali, kým bude mať väčšiu hodnotu, ako mu dlhujete.

Pozri tiež: Kupci domov odstupujú od zmlúv v Sun Belt, najmä v Las Vegas, Phoenixe, Tampe a Texase

Menej vlastného kapitálu na pôžičku

Nakoniec je tu otázka domácich úverov a úverových liniek, príp HELOC. Toto sú druhé hypotéky, ktoré vám umožňujú požičiavať si za vlastný kapitál. Aby ste sa kvalifikovali na jeden alebo druhý, musíte mať dostatok vlastného imania: aspoň 20 % alebo v niektorých prípadoch 15 %.

Je možné, že klesajúce hodnoty domu môžu vymazať dostatok vlastného kapitálu na to, aby ste sa dostali pod hranicu 15 % alebo 20 %, čím by ste nemali nárok na úver na bývanie alebo HELOC. Aj keď dostanete HELOC skôr, ako sa tak stane, veriteľ môže neskôr znížiť váš úverový limit, aby ho vrátil späť do súladu s hodnotou vášho domova.

Počas najhorúcejšieho obdobia boomu v oblasti bývania v ére pandémie, keď ceny rástli o viac ako 15 % ročne, sa len málo kupujúcich obávalo, že hodnoty domov nakoniec klesnú. Túto bujarú, konkurenčnú nedbalosť teraz nahrádza opatrnosť – to, čo ekonóm bývania Ali Wolf nazýva FOBATT, alebo strach z nákupu na vrchole.

Viac z NerdWallet

Holden Lewis píše pre NerdWallet. Email: [chránené e-mailom]. Twitter: @HoldenL.