Arlington, Virgínia prešla dôležitými reformami v oblasti bývania, no treba urobiť ešte veľa práce

Pred niekoľkými dňami správna rada okresu Arlington vo Virgínii jednomyseľne hlasovala za povolenie stavieb bývania pre viacero rodín – často nazývaných „chýbajúce stredné“ bývanie – v štvrtiach, ktoré boli výlučne vymedzené pre samostatné rodinné domy. Pre zástancov väčšieho bývania je to veľká výhra, no je tam viac práce.

Arlington má jedny z najvyšších cien bývania vo Virgínii. Podľa údajov zo Zillow má typický dom v Arlingtone hodnotu 747,335 17 USD, čo je XNUMX.^th najvyššie v štáte. A nie je to jedinečné medzi mestami Severnej Virgínie (NoVA): Oblasť metra Washington DC, kde sa nachádza Arlington, má 28 z 30 najdrahších trhov s bývaním vo Virgínii.

Jediný spôsob, ako udržať stabilné ceny bývania, je postaviť dostatok bytov na uspokojenie dopytu a jediný spôsob, ako znížiť ceny, je rozširovať ponuku rýchlejšie ako dopyt. Predpisy o využívaní pôdy, ako sú minimálna veľkosť pozemku, požiadavky na výšku a obmedzenia hustoty, ktoré obmedzujú počet jednotiek na pozemkoch – ako je ten, ktorý práve zreformoval Arlington – obmedzujú množstvo nových bytov, ktoré je možné postaviť. Veľké množstvo výskumov ukazuje, že obmedzovanie nových bytov prostredníctvom regulácií využívania pôdy zvyšuje ceny bývania.

Nová bytová politika Arlingtonu umožňuje vlastníkom pozemkov stavať duplexy až šesť-plexy právom, čo znamená, že nepotrebujú žiadne špeciálne povolenie od mesta. Predtým tieto zóny umožňovali len samostatné rodinné domy. Nové zmeny politiky neurobia Arlington dostupnejším zo dňa na deň, ale postupom času, keď sa súčasný bytový fond opotrebuje, povedú k viacerým možnostiam bývania, najmä pre rodiny so strednými a nižšími príjmami.

Aj keď sú zmeny pravidiel skvelým prvým krokom, existuje priestor na zlepšenie. Počas prvých piatich rokov je stanovený strop 58 nových stavieb ročne a povolené stavby sú rozptýlené v rôznych mestských častiach. Nie je to ideálne, pretože dopyt po bývaní môže byť v niektorých okresoch väčší ako v iných. Štruktúry by sa mali stavať tam, kde je dopyt, nie tam, kde ich chce vláda.

Politika obsahuje aj minimálne požiadavky na parkovanie. Výskumy ukazujú, že takéto požiadavky zvyšujú náklady na bývanie a sú často zbytočné. Developeri majú motiváciu vybudovať parkovacie miesta, ktoré si kupujúci a prenajímatelia želajú. Vládne pravidlá, ktoré vyžadujú viac parkovacích miest, ako je potrebné, plytvajú cennou pôdou. Ak sa Arlington obáva nedostatku parkovania na ulici, môže zmeniť sumu, ktorú v súčasnosti za takéto parkovanie účtuje, aby zosúladil dopyt s ponukou.

Medzi ďalšie nešťastné ustanovenia patrí mandát poskytnúť konkrétny počet tieňových stromov pre každú stavbu, obmedzenia na doplnkové obytné jednotky (ADU) a obmedzenia maximálnej podlahovej plochy a výšky, ktoré môžu obmedziť finančnú realizovateľnosť určitých projektov.

V budúcnosti by občania a tvorcovia politík v Arlingtone mali zvážiť odstránenie všetkých minimálnych parkovacích miest (ako to urobil Buffalo, NY), uľahčenie výstavby ADU a zníženie minimálnych veľkostí pozemku (ako to urobil Houston).

Napriek tomu by Arlingtonove reformy mohli byť príkladom celoštátnych zmien. Guvernér Virginie Glenn Youngkin minulý rok vyjadril svoju podporu reformám bývania. Napriek tomu, že sú podrobnosti o detailoch, Youngkin spomenul umiestnenie mantinelov, ako by miestne samosprávy mohli využívať zónovanie. Nový limit Arlingtonu na používanie zón pre jednu rodinu by mohol byť plánom pre širšiu štátnu politiku, ktorá uľahčuje výstavbu bytov v mestách po celej Virgínii. Pro-bytoví reformátori ako YIMBY zo Severnej Virgínie a YIMBY Action už vytvárajú podporu pre reformu bývania v Hampton Roads, Richmond a Charlottesville.

Podpora reformy bývania je náročná. Ľudia sa prirodzene obávajú toho, ako ich zmeny ovplyvnia. Dokonca aj medzi mojimi priateľmi a kolegami, ktorí inštinktívne podporujú voľný trh a nedotknuteľnosť vlastníckych práv, existujú obavy, že povolenie šiestich komplexov v ich štvrtiach ich vystaví väčšiemu hluku, zápcham a mnohým nepríjemnostiam novej výstavby.

Aj keď takéto obavy nie sú prekvapujúce, nie sú dôvodom na obmedzenie nového bývania. Príjemné štvrte plné občianskej vybavenosti by mali byť otvorené pre ľudí všetkých úrovní príjmov. Jediný spôsob, ako zvýšiť prístup k najlepším mestám a štvrtiam Virgínie, je postaviť viac bytov. Nedávne reformy Arlingtonu ukazujú, že chce nových susedov vítať, nie ich odmietať. Zvyšok Virginie by mal nasledovať jeho príklad.