Keďže ceny domov začínajú byť mierne, ako zlé to môže byť?

Na trhu s bývaním dnes nie je núdza o pesimizmus. Ceny nehnuteľností v USA od júna klesli. Ceny sú však vo všeobecnosti medziročne vyššie a trh je sezónny s cenami a aktivitami zvyčajne vyššími v lete a nižšími v zime.

Cenová dostupnosť je na veľmi nízkej úrovni, najmä na západnom pobreží. Zatiaľ sme nezaznamenali výrazný pokles cien nehnuteľností, ale existuje obava, že by to mohlo prísť.

Dostupnosť bývania

Existujú dôvody na obavy z amerického trhu s bývaním. Dramatický nárast úrokových sadzieb v USA v roku 2022 zhoršuje dostupnosť bývania. Minulý rok bolo možné získať hypotéku na 30 rokov okolo 3 %, teraz tá istá hypotéka stojí takmer 7 %.. Vidíme najvyššie úrokové sadzby hypoték za viac ako desať rokov.

Dokonca aj odhliadnuc od nedávnych trendov, ceny nehnuteľností rástli v posledných rokoch oveľa rýchlejšie ako príjmy a teraz rastú aj náklady na hypotéky. To znamená, že priemerná rodina, ktorá si dnes kupuje dom, míňa oveľa viac zo svojho rozpočtu na náklady na bývanie, keď zohľadníte aktuálne sadzby hypoték. Tento trend sa líši podľa regiónu. Domy sú na západnom pobreží oveľa menej dostupné, no na Stredozápade je cenová dostupnosť oveľa menší problém.

sezónnosť

Keď smerujeme k zime, je typické očakávať mäkší trh s bývaním na základe sezónnych modelov. Ceny domov zvyčajne vrcholia v júni za rok a potom klesnú počas zimných mesiacov. To je to, čo sme doteraz videli aj v roku 2022. Možno to, čo momentálne vidíme, nie je nič iné ako sezónny trend.

Mnohí komentátori z odvetvia sú však skeptickí. Napríklad, Fannie Mae sleduje náladu na bývanie a iba 19 % ľudí verí, že teraz je ten správny čas na kúpu domua väčšina si myslí, že teraz je vhodný čas na predaj. To sú historicky nízke čísla. Ten veľmi malý optimizmus týkajúci sa amerického trhu s bývaním.

Čo bude ďalej?

Je dôležité poznamenať, že v súčasnosti nie sme ani zďaleka blízko žiadnej bytovej krízy. Napríklad, Zillow údaje má ceny domov vzrástli medziročne o 13 % za september 2022. Ceny domov medzimesačne klesli, no medziročne zostávajú vyššie. Rok 2022 je v tejto chvíli sotva zlým rokom pre bývanie, najmä v porovnaní s tým, ako sa obchodovalo na akciových a dlhopisových trhoch.

Niekoľko vecí by mohlo zmeniť obraz trhu s bývaním.

Nižšie sadzby?

Prvým sú úrokové sadzby, ktoré v roku 2022 agresívne vzrástli. Ak by sadzby klesli, cenová dostupnosť by sa zlepšila. V súčasnosti sa neočakáva, že Fed prudko zníži sadzby, ale môže aspoň pozastaviť zvyšovanie sadzieb v roku 2023. odstúpenie by mohlo spôsobiť, že Fed zníži sadzby, najmä ak sa inflácia dostane pod kontrolu. Nižšie úrokové sadzby by zlepšili dostupnosť bývania prostredníctvom znížených nákladov na hypotéky a vytvorili by menšiu brzdu na trhu s bývaním.

Uzatvorenie medzery v dostupnosti

Je zrejmé, že skutočným problémom je, že klesajúce ceny nehnuteľností sú potrebné na preklenutie rozdielu v dostupnosti. Na Hodnotenie Federálneho rezervného systému v Atlante, dostupnosť bývania v súčasnosti vyzerá podobne ako pred bytovou krízou v rokoch 2007-8. To je znepokojujúce, pretože počas tohto obdobia bolo potrebné približne 20-percentný pokles cien nehnuteľností, aby sa odstránil rozdiel v dostupnosti a ceny boli ešte niekoľko rokov po ňom mäkké.

Je ľahké pochopiť, prečo existujú obavy o trh s bývaním, najmä na západnom pobreží. Dostupnosť bývania je na veľmi nízkej úrovni, čiastočne v dôsledku nedávneho prudkého nárastu nákladov na hypotéky.

Je možné, že klesajúce ceny nehnuteľností sú potrebné na preklenutie medzery v cenovej dostupnosti. Ak však Fed v nadchádzajúcich rokoch opäť uvoľní sadzby a príjmy v USA budú naďalej rásť, môže to tiež prispieť k vyriešeniu súčasných problémov s cenovou dostupnosťou, s ktorými sa USA stretávajú. Napriek tomu by sme mali poznamenať, že ceny nehnuteľností na rok 2022 sú stále vo všeobecnosti medziročne vyššie a že problémy s dostupnosťou bývania sú na západnom pobreží oveľa naliehavejšie ako na národnej úrovni.