Keďže hypotéky dramaticky rastú, mali by sme očakávať pokles cien nehnuteľností?

Zatiaľ čo USA flirtujú s recesiou, jedným jasným porazeným z nedávneho kola zvyšovania úrokov v USA bol trh s nehnuteľnosťami. Čo naznačujú údaje?

Na začiatok to určite nie je také zlé. Ceny nehnuteľností dnes zostávajú silné, medziročne Zillow zvýšil ceny nehnuteľností 18% od júla. O niečo pesimistickejšie, RedfinovRDFN
dáta majú ceny domov medziročne vyššie, ale už začína klesať od júna.

Zhoršuje sa to však. Ďalšie údaje o bývaní naznačujú hroziace problémy. Napríklad index S&P Select Homebuilders Index zaostal za indexom S&P 500 o 11 % medziročne a podobne slabá bola aj výkonnosť zásob budov. Akciový trh je rozumným prediktorom budúcich ziskov, no nie vždy sa to podarí.

Znamená to, že na trhu s bývaním sú problémy. Horšie sa darilo len niekoľkým sektorom akciového trhu, ako sú médiá, textil a automobilové diely. Na ziskoch staviteľov domov sa však podieľa veľa faktorov, takže existuje problém so samotnými staviteľmi domov alebo s trhom s bývaním v širšom zmysle?

Zvýšené sadzby hypoték

Rastúce náklady na hypotéky znepokojujú trh s bývaním ako celok. Náklady na hypotéky rástli veľmi rýchlo. Dnes hypotéku s nastaviteľnou sadzbou na 30 rokov má úrokovú sadzbu 5.5 %. Minulý rok to bolo pod 3 %. Ide o dramatický nárast nákladov na hypotéky. Je to krok, ktorý, podobne ako nedávne údaje o inflácii, sme nezaznamenali od 1980. rokov minulého storočia.

Je spravodlivé očakávať rýchly nárast hypotekárnych nákladov na ochladenie trhu s bývaním. Pre mnohých nie je obmedzením pri kúpe domu nálepková cena domu, ale ich schopnosť splácať hypotéku. Rastúce sadzby hypoték môžu znížiť ceny nehnuteľností, ktoré si mnohí môžu dovoliť.

Ďalšie obmedzenia pre spotrebiteľov v USA

Aj keď sú náklady na hypotéky zásadne dôležité, je tiež potrebné poznamenať, že obnovenie splácania študentských pôžičiek budúci január (aj s nejakým oddlžením) a potenciál riziká recesie v USA môže tiež zasiahnuť dôveru spotrebiteľov, pokiaľ ide o nákupy domov. Takže existujú aj iné negatívne znamenia.

Ponuka a dopyt

Potom sa obraz ponuky trochu zhoršuje. Podľa Údaje o dodávke Redfin, teraz je na predaj viac domov a ich predaj trvá dlhšie. To vytvára previs na trhu s bývaním. Nie sme na úrovni krízy. Ponuka sa práve vrátila na úroveň z roku 2020 a čas na predaj je podobný ako v najhoršom roku 2021. Toto je však počas letného obdobia, ktoré je tradične sezónne veľmi silné na bývanie, takže veci sa určite hýbu zlým smerom a niekoľko najbližších mesiacov môže byť aj horšie.

Fed

Samozrejme, Fed pravdepodobne ešte neskončil so zvyšovaním sadzieb. Očakávania sú pre iného zvýšiť sadzby na septembrovom zasadnutí Fedu. Dobrou správou však je, že hypotekárne úrokové sadzby zvyčajne zodpovedajú tomu, čo si trhy myslia, že Fed v budúcnosti urobí. To znamená, že úrokové sadzby dlhodobých hypoték by sa mali zvýšiť iba vtedy, ak Fed zvýši sadzby viac, ako sa očakávalo, a v skutočnosti by mohli klesnúť, ak sadzby zvýšia, ale menej, ako si trh myslí. Stále však existuje riziko, že ak bude Fed pokračovať vo zvyšovaní sadzieb do roku 2023, hypotekárne sadzby by mohli ďalej rásť, pretože trhy si nie sú isté, akým smerom sa Fed v roku 2023 bude uberať.

Čo bude ďalej?

Akciový trh sa teda obáva o bývanie, a to môže byť čiastočne spôsobené tým, že úrokové sadzby hypoték sa veľmi rýchlo zvýšili. Začíname vidieť, že predaj domov trvá dlhšie a k dispozícii je viac domov. To naznačuje, že ceny nehnuteľností by mohli po silnom raste začať klesať.

Stojí však za to si overiť aj skutočnosť, že ceny nehnuteľností len začíname klesať a medziročne zostávajú vyššie. Ceny nehnuteľností majú tiež tendenciu byť pomerne stabilné. Extrémne zlý trh s bývaním, historicky povedané, trh, kde ceny klesajú o 10 %, ako napríklad v 1970. rokoch alebo počas finančnej krízy v rokoch 2008-9. Takže v porovnaní s akciovým trhom sú negatívne výkyvy cien nehnuteľností pomerne malé.

Ceny nehnuteľností zaznamenali v poslednom čase veľmi silný rast. Existuje veľa dobrých dôvodov, prečo sa to môže začať moderovať. Hoci história nám pripomína, že ceny nehnuteľností v USA majú tendenciu byť pomerne stabilné. V 1980. rokoch, keď hypotéky rástli podobne ako dnes? Ceny domov poklesli za celé desaťročie iba o jednu štvrtinu, a to pod 1 %.

Takže áno, ceny domov už nemusia rásť dvojciferne. V skutočnosti veľa znakov naznačuje, že veci v bývaní sa zhoršia. Pamätajte však, že to, čo je skutočne zlé pre trh s bývaním, len zriedkakedy predstavuje čo i len jednociferný pokles cien nehnuteľností, ak je história nejakým vodítkom.