Vyhnite sa veľkému daňovému zaťaženiu ziskov z nehnuteľností

Vlastniť nehnuteľnosť je veľkým snom mnohých investorov. Je to však obrovská investícia – taká, ktorá môže byť pomerne lukratívna. Predaj nehnuteľnosti na prenájom za obrovský zisk môže byť splneným snom. Napriek tomu, aby ste maximalizovali zisk z takéhoto predaja, musíte z neho minimalizovať dane. Splátkový predaj je jednou stratégiou. Nebojte sa: Toto je Interná daňová služba (IRS) schválená.

Veľká výplata sa rovná veľkej dani

Pozrime sa na bežnú situáciu:

Hal Bookman sa pozrel na ponuku kupujúceho na prenájom domu a nemohol uveriť číslu, ktoré videl. Hodnota jeho majetku sa výrazne zvýšila len za päť rokov. Keď však Hal veselo povedal svoje daňový poradca o predaji bol poradca opatrný: Príjem brať ako a paušálna platba by z daňového hľadiska nebolo v najlepšom záujme Hala.

Ak Hal deklaruje celý výťažok z predaja v tom istom roku, v ktorom predáva nehnuteľnosť, zaplatí 25 % z tej časti zisku, ktorá zodpovedá odpisy predtým prevzal prenajatú nehnuteľnosť.

Akýkoľvek zisk nad rámec opätovného získania odpisov sa zdaňuje 15 % pre daňovníkov so zdaniteľným príjmom medzi 41,676 459,750 a 83,351 517,200 USD, ak sú slobodní, alebo 2022 XNUMX a XNUMX XNUMX USD, ak v roku XNUMX podajú spoločný manželský zväzok. Tieto sumy sa zvýšia na 44,625 492,300 USD a 89,250 553,850 USD pre slobodných žiadateľov, ako aj 2023 XNUMX USD a XNUMX XNUMX USD pre manželské páry, ktoré v roku XNUMX podajú žiadosť spoločne. Daňoví poplatníci s príjmom nad tieto hranice sú zdaňovaní 20 %

Hal sa pýta svojho daňového poradcu, či môže niečo urobiť, aby znížil jeho zdaniteľný príjem za rok. Poradca pozná len nástroj, ktorý má použiť: zmluvu o splátkovom predaji.

Čo je to splátkový predaj?

An splátkový predaj je definovaný ako predaj majetku, pri ktorom sa aspoň jedna platba uskutoční až po zdaňovacom roku predaja.

IRS umožňuje daňovým poplatníkom odložiť časť zisku z predaja investičného majetku so zmluvou o splátkovom predaji. Toto usporiadanie umožňuje predávajúcim vyhlásiť a pomerné časť ich kapitálové zisky počas niekoľkých rokov.

Predávajúci nesmie pri vykazovaní straty použiť spôsob splátkového predaja.

Ako funguje metóda splátkového predaja

Deklarovanie ziskov v rámci splátkového predaja je teoreticky jednoduché. Zdaňovanie splátkového predaja je zrkadlové renty, v ktorom sa pomerná časť každej platby považuje za vrátenie istiny.

Jedinou podmienkou je, že predávaná nehnuteľnosť nemôže byť verejne obchodovateľná zabezpečenia alebo súčasťou pravidelnej inventarizácie firmy a daňovník nemôže byť a obchodník predávanej nehnuteľnosti (s výnimkou niektorých obchodníkov s časovo vymedzeným užívaním nehnuteľností, ktorí sa rozhodnú za osobitný úrokový poplatok v rámci splátkového predaja).

Vykazovanie príjmu zo splátkového predaja

Príjem zo splátkového predaja možno rozdeliť do troch samostatných kategórií: kapitálový zisk, záujema hlavné. Každá z nich je spracovaná samostatne Forma 1040.

hrubý zisk percento sa potom použije na výpočet príjmu zo splátkového predaja za daný daňový rok.

Kapitálový zisk

Vo vyššie uvedenom príklade musí Hal deklarovať zisk každý rok ako dlhodobý alebo krátkodobý v závislosti od toho, ktorý zisk bol v roku predaja. Dlhodobé zisky sú zdanené nižšou sadzbou krátkodobé zisky sa zdaňujú ako bežný príjem.

Keďže Hal držal dom päť rokov, zisk by bol v tomto prípade dlhodobý.

Ak by bol zisk krátkodobý, Hal stále môže byť zdanený zo splátkového príjmu nižšou sadzbou, ako by mal, keby musel priznať paušálny zisk. Je to preto, že krátkodobé zisky sa zdaňujú ako bežný príjem na vrchole daňovníka hraničná sadzba dane.

Ak ho pomerný zisk neposunie do ďalšieho daňového pásma, táto sadzba môže byť nižšia. Zisk zo splátkového predaja sa vykazuje na IRS Forma 6252 a potom prenesený do Naplánovaný na formulári 1040.

Záujem

Daňovníci s príjmom zo splátkového predaja musia nahlásiť aj úroky účtované kupujúcemu, ktoré sa zdaňujú bežnými sadzbami príjmu.

Úroky uvedené v kúpnej zmluve sa označujú ako uvedené úroky. Ak je uvedený úrok nedostatočný (alebo nulový), časť hlavné časť predaja musí byť prehodnotená ako neuvedený úrok.

Hlavné

Časť každého splátkového predaja považuje IRS za vrátenie istiny oslobodené od dane. Túto sumu je možné určiť vyplnením pracovného hárku A v publikácii 537.

Istina (upravený základ) na účely splátkového predaja je súčet vášho skutočného upraveného základu v nehnuteľnosti plus všetky náklady na predaj a spätné získanie odpisov.

V tomto príklade má Hal vo svojom dome upravený základ 200,000 100,000 dolárov. Musí pridať späť 10,000 310,000 USD na opätovné získanie odpisov a XNUMX XNUMX USD na predajné náklady, aby mohol vypočítať svoj upravený základ pre účely splátkového predaja. Toto číslo je XNUMX XNUMX dolárov.

Percento hrubého zisku

Ak chcete vypočítať percento hrubého zisku, musíte od predajnej ceny odpočítať upravený základ pre účely splátkového predaja – v tomto príklade 310,000 90,000 USD, aby ste vypočítali celkový zisk. V tomto príklade je celkový zisk 400,000 310,000 USD (XNUMX XNUMX – XNUMX XNUMX USD).

Potom vydeľte celkový zisk predajnou cenou, ktorá je v tomto prípade 22.5 % (90,000 400,000 USD ÷ XNUMX XNUMX USD), a získate percento hrubého zisku.

Nakoniec, na výpočet zdaniteľného zisku každý rok, vynásobte toto percento výškou splátky. Preto sa Halov zdaniteľný zisk každý rok považuje za 11,250 50,000 USD (22.5 XNUMX USD x XNUMX %).

Hypotéky a zmluvná cena

Ak kupujúci nehnuteľnosti prevezme a hypotéka alebo iné úpis pri kúpe je potrebné znížiť nákladovú základňu nehnuteľnosti o výšku hypotéky alebo zmenky. Aby sme sa vrátili k nášmu príkladu, povedzme, že Hal má hypotéku vo výške 100,000 XNUMX USD na nehnuteľnosť, ktorú predal.

v prípade, že prenájom nehnuteľností že Hal predal za 400,000 100,000 USD má hypotéku 300,000 400,000 USD, zmluvná cena je znížená na 100,000 XNUMX USD (XNUMX XNUMX USD – XNUMX XNUMX USD).

Ak výška hypotéky presiahne celkový upravený základ nehnuteľnosti, rozdiel je potrebné vykázať ako splátku v prvom roku a o túto sumu sa navýši zmluvná cena.

Povedzme napríklad, že Halova nehnuteľnosť má hypotéku vo výške 250,000 50,000 USD. Okrem splátky bude musieť Hal počas prvého roka nahlásiť nadmernú platbu vo výške 250,000 200,000 USD (XNUMX XNUMX – XNUMX XNUMX USD).

Príklad predaja na splátky

Na príklade vyššie sa pozrime, ako by Hal mohol štruktúrovať svoj splátkový predaj, ak by chcel svoj predaj odložiť dane z kapitálových výnosov do budúceho roka.

Hal dostane ponuku 400,000 300,000 dolárov za svoj dom na prenájom. Nehnuteľnosť kúpil za 100,000 XNUMX dolárov. V priebehu rokov získal XNUMX XNUMX dolárov znehodnotenie zrážky, pričom jeho upravený základ $ 200,000.

Preto musí Hal priznať zdaniteľné zisky vo výške 200,000 400,000 USD (200,000 XNUMX – XNUMX XNUMX USD).

Halov poradca odporúča, aby rozdelil svoje výnosy z predaja do ôsmich ročných splátok po 50,000 400,000 USD namiesto toho, aby deklaroval XNUMX XNUMX USD za jeden rok. Pokiaľ sú splátky konštruktívne prijímané každý rok, táto metóda umožní Halovi zaznamenávať zisky, a teda aj pomernú časť ziskov, počas ôsmich rokov.