Biden nasleduje Warrensovo vedenie smerom k federalizácii pravidiel pre nájomné bývanie

V celej krajine došlo k hromadnému zrúteniu veľkých i malých poskytovateľov bývania v súvislosti s nedávnom vyhlásením Bieleho domu o nájomnom bývaní. Zdá sa, že oznámenie Bieleho domu je odpoveďou list senátorky z Massachusetts Elizabeth Warrenovej a niektorí z jej demokratických kolegov v Senáte a Snemovni načrtli sériu opatrení na riešenie „rastúcich cien nájomného, ​​ktorým čelia naši voliči“.

Pravdou je, že nájomné sa vyrovnáva a klesá. Obaja Zumper a Analytika Moody's poukazujú na vyrovnávanie a pokles nájomného na konci roka 2022 a zistili, že vo všeobecnosti v celej krajine bude nájomné klesať a miera neobsadenosti rásť. Napriek tomu Biely dom predpísal opatrenia, o ktorých hovorí, že ich cieľom je „zvýšiť spravodlivosť na trhu s prenájmom a ďalšie zásady spravodlivého bývania“. Skôr než dôjde k prílišnej panike, pozrime sa na to čo Bidenova administratíva vlastne robí.

V prvom rade musím každému, kto číta, pripomenúť, že som varoval pred prichádzajúcou vlnou intervencií na federalizáciu politiky nájomného bývania v Spojených štátoch. Upozornil som na to v roku 2020, pred zdanlivo nekonečným zákazy vysťahovania vyvolané Covid-19. To, čo nasleduje, je ďalším krokom týmto smerom. Bidenova administratíva prijíma nasledujúce opatrenia. The efekt Poznámka sa týka toho, ako to môže ovplyvniť súkromné ​​nájomné bývanie.

• Federálna obchodná komisia (FTC) a Úrad pre finančnú ochranu spotrebiteľov (CFPB) – S cieľom zastaviť to, čo nazýva „nečestné praktiky na trhu s prenájmom“, nariadil Biden obom agentúram, aby „hľadali informácie o širokej škále praktík, ktoré ovplyvňujú trh s prenájmom, vrátane vytvárania a používania previerok nájomcov, algoritmov preverovania nájomníkov, poskytovania oznámení o nepriaznivých opatreniach zo strany prenajímateľov a správcovských spoločností a ako zdroj príjmu žiadateľa ovplyvňuje rozhodovanie o bývaní.“

efekt: neurčitý. V oznámení Bieleho domu nie sú uvedené žiadne ďalšie finančné prostriedky na financovanie tohto hľadania informácií. Je viac než pravdepodobné, že na tomto vyšetrovaní budú neúnavne „pracovať“ advokáti nájomníkov. Ak by tu bola silná loby poskytovateľov bývania, bolo by to miesto, kde by sa poukázalo na vplyv väčšej regulácie na nájomné bývanie a na to, ako by to v konečnom dôsledku zvýšiť riziko a náklady.

• Úverové šeky – Biden nariadil CFPB, aby „preverovala spoločnosti, ktoré preverujú spoľahlivosť, za to, že majú neprimerané postupy“.

efekt: kritický. Zákazy kreditných kontrol sú na ceste, a na toto som upozorňoval. Obchodné organizácie ma ignorovali. Ak toto úsilie pôjde tam, kde si myslím, že bude, očakávajte snahy CFPB obmedziť alebo zakázať používanie kreditného skóre na nájomné bývanie. Toto je zbytočné.

• Federálna agentúra pre financovanie bývania (FHFA) – Agentúra dostala od Bidena úlohu, aby sa pozrela na „obrovské zvýšenie nájomného pre budúce investície“; Inými slovami, ak sa FHFA nepáči, ako jeden z jej dlžníkov spravuje svoj majetok, môže konať. Pamätajte, že ak veríte v ponuku a dopyt, nájomné neurčujú ľudia v zasadacej miestnosti, ale trh.

efekt: neurčitý. Oznámenie naznačuje, že by to mohlo ovplyvniť 700,000 XNUMX jednotiek, ale ako by agentúra určila, čo je „obrovské zvýšenie nájomného“? Neexistuje žiadny iný spôsob, ako splatiť pôžičky okrem nájomného, ​​a ak federálna vláda udusí hotovosť, všetko, čo robí, je vystaviť svoje vlastné pôžičky riziku nesplatenia.

• Ministerstvo spravodlivosti Spojených štátov – Biden nariadil agentúre, aby „informovala o možných aktualizáciách usmernení o zdieľaní informácií narúšajúcich hospodársku súťaž, a to aj na trhoch s prenájmom“.

efekt: neurčitý. Znie to strašidelnejšie, že to tak je. Je to tiež bizarné a ignorantské. Najlepší spôsob, ako získať konkurenciu, je zásobiť sa množstvom; to znamená, že poskytovatelia bytov medzi sebou súperia o obyvateľov, nie obyvatelia, ktorí medzi sebou súperia o nedostatkové byty.

• Ministerstvo bývania a rozvoja miest USA – Biden nariaďuje agentúre, aby vytvorila pravidlá, ktoré vyžadujú, aby orgány verejného bývania „vypovedali 30 dní vopred pred ukončením nájmu z dôvodu neplatenia nájomného“.

efekt: nikto. Skontrolujte miestne štatistiky; verejné bytové agentúry vysťahujú oveľa viac ľudí ako súkromní poskytovatelia bývania, najmä preto, že slúžia ľuďom, ktorí sú skutočne chudobní a čelia rôznym výzvam. Napriek tomu ľudí nevysťahujú rýchlo a už vôbec nie za 30 dní. Väčšina vysťahovaní trvá mesiace, nie dni alebo týždne.

• Návrh listiny práv nájomcu – Toto je prísľub stretnúť sa s obhajcami, aby sme prediskutovali „práva nájomníkov“. Obyvatelia akéhokoľvek bývania majú práva, ktoré máme my všetci, ako aj povinnosti uvedené v ich nájomných zmluvách, ktoré sú zákonnými zmluvami. Názor, že obyvatelia akéhokoľvek bývania majú práva nad rámec toho, je prinajlepšom iluzórny av najhoršom prípade podnecuje viac úsilia na zavedenie nákladnej regulácie a zvýšenie rizika pre poskytovateľov; to robí veci horšie pre ľudí s menšími peniazmi.

efekt: kritický. Poskytovatelia bývania a ľudia, ktorí si prenajímajú svoj súkromný majetok, stratili kontrolu nad naratívom už pred desiatkami rokov. Zmena tohto príbehu je niečo, do čoho poskytovatelia bývania doteraz neprejavovali záujem investovať. Bezstarostná diskusia o zozname želaní intervencií určite prispeje k obmedzeniu nájomného bývania, ktoré spôsobí, že bude vzácne, drahé na výrobu, a tým aj ťažšie pre chudobných ľudí dovoliť si.

Len to poviem: Hovoril som ti! Aj keď zásah Bidena teraz nie je koncom súkromných prenájmov, je to ďalší krok týmto smerom. Ešte je čas, ale s Realtor.com, Národnou asociáciou bytov, Národnou asociáciou realitných kancelárií, Inštitútom správy nehnuteľností a Národnou radou pre viacrodinné bývanie, ktoré sú uvedené na konci oznámenia ako podporovateľov Bidenovho úsilia, don Neočakávajte, že veľké obchodné organizácie pohnú prstom, aby to urobili. Tieto skupiny budú pravdepodobne pokračovať v hre na istotu. Medzitým mnoho tisíc poskytovateľov bývania od tých, ktorí majú portfólio až po prenájmy na svojich dvoroch, bude naďalej vidieť čoraz viac pravidiel a nariadení, z ktorých niektoré sú trestuhodné, zamerané na pomoc nájomníkom.

Ale keď vláda zavádza riziko a náklady, existuje len jeden spôsob, ako to kompenzovať: vyššie ceny alebo predaj väčším spoločnostiam. Toto nepomôže chudobným ľuďom; veci to len zhoršuje. Čo je potrebné, je zamerať sa na viac bývania všade pre ľudí všetkých úrovní príjmov.