Majitelia divadiel na Broadwayi chcú po zmene pravidiel územného plánovania ušetriť z neočakávaných výdavkov

Dokonca aj cena vzduchu na Broadwayi je teraz drahšia.

V roku 1998 New York City's Department of City Planning upravilo pravidlá územného plánovania, aby umožnilo majiteľom Broadwaya predať práva na vzduch nad ich divadlami developerom nehnuteľností, ktorí chcú postaviť vysoké veže v Divadelnej štvrti. Naskladaním preneseného priestoru na iné staveniská mohli nové budovy vyrásť vyššie, než by bolo inak možné.

„Všetky tieto nové superveže, ktoré menia vzhľad horizontu mesta... by nemohli vzniknúť bez prenosu leteckých práv,“ pozorované Robert Von Ancken, odhadca nehnuteľností.

V rámci každej dohody o vzdušných právach musí realitný developer prispieť do Divadelného fondu, ktorý poskytuje granty na podporu produkcie originálnych predstavení, prilákanie nových divákov a diverzifikáciu ponuky divadelných profesionálov. Rozdelila viac ako 10 miliónov dolárov z predaja leteckých práv a jedného miestneho politika vyhlásil, že jeho použitie finančných prostriedkov na vytvorenie mentorských programov „opäť demonštruje, že využitie susedských [vzduchových] práv na investovanie do budúcnosti nášho mesta je obojstranne výhodné“.

Keď bol fond založený v roku 1998, pôvodná sadzba každého príspevku bola stanovená na 10 dolárov za štvorcový meter. Keď však trhová cena leteckých práv preletela cez strechu, miera príspevku sa v roku 14.91 zvýšila na 2006 USD za štvorcový stopu a v roku 17.60 opäť na 2011 USD za štvorcový stopu.

V roku 2016 ministerstvo mestského plánovania odporučilo zvýšiť sadzbu príspevku buď na 20 percent z predajnej ceny, alebo na 20 percent z 347 dolárov za štvorcový meter, podľa toho, ktorá suma je vyššia. Potom by upravila minimálnu cenu 347 dolárov za štvorcový meter každé tri až päť rokov.

„Tieto zmeny metodiky budú v súlade s pôvodným zámerom textovej novely z roku 1998, ktorá stanovila možnosť pre kótované divadlá previesť [letecké] práva v rámci celého okresu za príspevok do novovytvoreného fondu okresu, ktorý sa rovnal 20 percentám. hodnoty prevodu [leteckých práv],“ vysvetlil Podpredseda komisie pre plánovanie mesta New York Kenneth Knuckles.

Cena za letecké práva však od roku 1998 rástla oveľa rýchlejšie ako sadzby príspevkov.

Podľa jednej správy sa letecké práva predané po roku 2007 pohybovali od 318 USD za štvorcovú stopu po 692 USD za štvorcovú stopu po úprave o infláciu. Priemerná cena bola 461 dolárov za štvorcovú stopu, čo znamená, že priemerná sadzba príspevku do fondu bola menej ako štyri percentá z ceny za štvorcovú stopu.

Majitelia divadla na Broadwayi a developeri nehnuteľností čelili potenciálnemu zvýšeniu sadzby príspevkov do vojny.

„Takéto dramatické zvýšenie, aké sa tu navrhuje, nepochybne ochladí trh, čo bude mať za následok niekoľko (ak vôbec nejaké) transakcie,“ argumentoval Paimaan Lodhi, viceprezident Real Estate Board of New York. Lodhi opísal úpravu ako „ťažkú, nadmernú a nespravodlivú“ a pokračoval, že „minimálne 400-percentné zvýšenie cez noc zaobchádza s majiteľmi divadiel inak a nespravodlivo ako s tými, ktorí boli schopní predať svoje vysielacie práva predtým, a tými, na ktorých sa to vzťahuje. teraz veľmi drastický nárast."

„Obávame sa, že v prípade poklesu trhu budeme musieť zaplatiť minimálnu cenu a tiež vplyvu, ktorý to bude mať na rokovania,“ ozvena advokát zastupujúci majiteľov divadla. "Naša obava je tiež teoretická," povedal právnik a dodal, že "ceny by mal určovať trh."

Jeden člen newyorskej mestskej rady, ktorý nedávno dostal dar na kampaň vo výške 16,000 2017 dolárov od majiteľa divadla na Broadwayi, zaútočil na potenciálne zvýšenie a ministerstvo mestského plánovania stiahlo svoj návrh tesne pred hlasovaním v roku XNUMX.

Vtedajší člen rady Dan Garodnick kritizoval administratívu starostu New Yorku Billa de Blasia za to, že „vzala svoje guľôčky a išla domov“ sťažoval že „je to sklamanie, je to prekvapujúce a je to zlé pre kultúrne inštitúcie, ktoré tu skutočne prehrávajú“.

V apríli ministerstvo mestského plánovania pod vedením nového starostu Erica Adamsa prehodnotilo pravidlá zónovania a navrhlo zvýšenie sadzby príspevku na 24.65 USD za štvorcový meter. Navrhované zvýšenie o 40 percent by zodpovedalo 40-percentnému zvýšeniu odhadnutej hodnoty celkovej zastavanej plochy v Divadelnej štvrti medzi rokom 2011, kedy bola naposledy zmenená sadzba príspevku, a rokom 2021.

Hoci obhajcovia komunity sťažoval že „24 dolárov je poľutovaniahodné a v dnešnom svete pri inflácii, ktorú vidíme, nemôžete urobiť veľa s 24 dolármi na štvorcovú stopu,“ ministerstvo pokračovalo v návrhu a nová sadzba príspevku bola ticho. prijatý pred pár týždňami bez akéhokoľvek spravodajstva v tlači.

Ak developeri nehnuteľností nebudú platiť viac peňazí za vysielacie práva, majitelia divadiel na Broadwayi si teraz odnesú domov menej peňazí.