Stavať, baby, stavať! V roku 2023 musia mestá stimulovať nové bývanie

Odborníci a prognostici sa budú snažiť predpovedať, či a ako dlho bude americká ekonomika trpieť infláciou. Odpovede na tieto otázky ovplyvnia aj ich hodnotenie recesie; vyhráme jeden, príde jeden a ako hlboko a dlho to bude trvať? Pokiaľ ide o ekonomiku bývania, čajové lístky sa ťažko čítajú. Úrokové sadzby hypoték sú vyššie, a tak isto aj nájomné pridávať k celkovej inflácii. Medzitým ceny rodinných domov v roku 2021 prudko vzrástli, keďže pracovníci na diaľku využili lacné peniaze a prácu na diaľku, aby podporili nákupnú horúčku na predtým ospalých trhoch, ako sú Boise a Bozeman. Teraz ceny na týchto trhoch rýchlo klesajú. Čo to znamená a ako by mali reagovať samosprávy, ktoré regulujú ponuku bývania? V každom scenári je odpoveď rovnaká: stimulovať viac budov s menším počtom predpisov a viac stimulov.

Pamätáte si na veľký bytový krach v roku 2008? Výroba rodinných domov sa nikdy nezotavila, alebo aspoň úroveň produkcie bývania nedosiahla rovnaké čísla. Pohľad na povolenia pre jednu rodinu od roku 2000 do súčasnosti ukazuje strmý pád výroby. Je pravda, že údaje Federálnej rezervnej banky Saint Louis ukazujú pád, ktorý sa začal dlho pred krachom, ale bez ohľadu na to, dokonca aj s veľkým nákupným boomom v roku 2021, ponuka nedrží krok s dopytom, čo znamená vyššie ceny.

Nájomné bolo nestále. Údaje spoločnosti Zumper pre Boston ukazujú dokonalý príklad toho, ako nájomné počas pandémie kleslo, potom raketovo vzrástlo späť na úroveň pred pandémiou a potom stále stúpalo.

Takže, čo bude ďalej? Tu je niekoľko scenárov.

Vysoká inflácia pokračuje, Fed reaguje agresívne, nastáva recesia

Najhorším scenárom je, že Fed nezoberie len chlastu s punčom, ale ukáže sa aj s policajtmi, aby rozbil párty. V tomto prípade produkcia bývania klesne na nulu s veľmi malým počtom transakcií, pretože peniaze sú drahšie a investori hľadajú iné investície. Možno to nebude také zlé ako v roku 2008, ale výsledkom bude spomalená alebo zastavená výroba a stagnujúci dopyt.

Inflácia sa zmierni, Fed ustúpi, nasleduje krátka a plytká recesia

Aj v tomto scenári dôjde k zlomu v hadici výroby bývania v dôsledku nedávneho zvýšenia úrokových sadzieb. Viacrodinné projekty sa tiež pravdepodobne spomalia; sú tiež postavené z požičaných peňazí. Keď sa mraky roztrhnú a začne svietiť slnko, bude chvíľu trvať, kým sa výroba rozbehne, a prudký nárast dopytu bude koncom roka 2023 privítaný nedostatkom ponuky a vyššími cenami.

Zaostávajúce indikátory Nadhodnotená inflácia, Fed ustupuje, žiadna inflácia alebo recesia v roku 2023

Vládne ukazovatele sú vždy za skutočným ekonomickým dianím. Je to ako keby sa meteorológ objavil pár dní po tom, čo vám tornádo zničilo dom, a povie: „Je to oficiálne, váš dom zvalilo tornádo.“ Na besede u The Ringer's Obyčajný anglický podcastMark Zandi z Moody's vysvetľuje tento jav. "Keď sa na trhu zvýši nájomné, povedzme už vo februári, trvá to asi šesť mesiacov, kým sa to premietne do toho, čo to znamená pre infláciu nájomného meranú BLS." Možno sme v poriadku, len o tom nevieme. Ale peniaze sú stále drahšie a kým Fed ustúpi, stále budeme svedkami spomalenia produkcie v oblasti bývania.

Teraz je čas zabrániť ďalšej „bytovej kríze“

V každom z vyššie uvedených scenárov dôjde k spomaleniu produkcie bývania naprieč typológiami. Ak sa z roku 2008 môžeme niečo naučiť, malo by to byť to, že prepady investícií do nového bývania, zmiernenie dopytu po bývaní a spomalená alebo zastavená výroba bytov sú signálom: Stavajte, baby, stavajte! Vývojári viac nenávidia riziko ako zisk. V skutočnosti má zmysel len to, že bývanie sa stáva atraktívnym, keď ceny po veľkom poklese stúpnu. Tento voľný pozemok, ktorý by mohol byť bývaním, bude pravdepodobne stáť, kým sa dopyt nezvýši, ceny sa nezvýšia a potom sa na ňom budú racionalizovať náklady a riziko. Zvyčajne, keď sa ekonomika bývania zotaví, vláda prepadne panike, pretože ceny rastú a potom zavedú pravidlá a nariadenia na „fixáciu“ cien.

Tomu sa môžeme vyhnúť, keď sa ekonomika bývania stabilizuje a zotaví tým, že budeme konať hneď, aby sme odstránili všetky veci, ktoré spomaľujú produkciu. Ďalej, ak sa developer obáva, že výstavba je teraz príliš riskantná, miestna samospráva môže investovať – áno, dať peniaze na stôl – na výstavbu tohto voľného pozemku a dotovať potenciálne vysoké miery neobsadenosti a straty. Keď sa ekonomika otočí a dopyt po bývaní sa vráti, toto tsunami dopytu sa stretne s množstvom bytov. Mala vláda vyrábať seno v rokoch 2009, 2010 a 2011, keď slnko nesvietilo, mali by sme menej problémov s cenami bývania, keď sa to konečne stalo.