Čínske akcie nehnuteľností vzrástli v dôsledku varovaní pred slabou realitou a vysokými očakávaniami

PEKING - Čínsky realitný sektor ešte nie je pripravený na rýchle oživenie, a to aj napriek tomu, že tento mesiac vzrástli akcie veľkých developerov.

Je to preto, že nedávna podpora zo strany Pekingu priamo nerieši hlavný problém klesajúceho predaja domov a cien, hovoria analytici.

Minulý týždeň akcie developerov vzrástli po správach, ktoré centrálna banka a bankový regulátor vydali opatrenia, ktoré povzbudili banky, aby pomohli realitnému priemyslu. Prichádza spolu s ďalšími podpornými opatreniami začiatkom tohto mesiaca.

Akcie spoločnosti Vidiecka záhrada, najväčšieho čínskeho developera podľa tržieb, sa v novembri viac ako zdvojnásobili Túžiť po vzrástli asi o 90 %. Akcie už vrátili časť ziskov z tohto mesiaca.

Medzitým, futures na železnú rudu tento mesiac vzrástol o približne 16 % – analytici Morgan Stanley hovoria, že približne 40 % spotreby ocele v Číne sa používa na výstavbu nehnuteľností.

Situácia je jednou zo „silných očakávaní, ale slabej reality“ a trhové ceny sa odchýlili od základov, povedal Sheng Mingxing, analytik železných kovov z Nanhua Research Institute v čínštine preložený CNBC.

Sheng povedal, že je dôležité sledovať, či môžu byť byty dokončené a odovzdané počas vrcholného obdobia výstavby v marci a apríli.

Nové opatrenia, o ktorých sa v Číne veľa hovorí, ale nie sú oficiálne zverejnené, stanovujú predĺženie pôžičiek, vyžadujú rovnaké zaobchádzanie s vývojármi bez ohľadu na to, či sú štátnymi alebo nie, a podporujú vydávanie dlhopisov. Ani jeden z regulátorov nereagoval na žiadosť CNBC o komentár.

„Toto je skutočne dočasná úľava, pokiaľ ide o to, že vývojári budú musieť v blízkej budúcnosti uspokojiť menšie potreby splácania dlhu – skôr dočasné odľahčenie likvidity než zásadný obrat,“ hovorí analytik Samuel Hui z Hongkongu, riaditeľ ázijsko-pacifických spoločností, Informovala o tom v stredu agentúra Fitch Ratings.

„Kľúčom je, že stále potrebujeme zlepšiť základný trh predaja domov,“ povedal s tým, že dôvera kupujúcich bytov závisí od toho, či developeri dokážu dokončiť výstavbu a dodanie bytov.

Začiatkom tohto roka veľa kupcov domov odmietol naďalej platiť hypotéky na byty keď sa výstavba oneskorila. Domy v Číne sa zvyčajne predávajú pred dokončením, čo predstavuje hlavný zdroj peňažných tokov pre vývojárov.

Analytici sa líšia v názore na to, kedy sa môže čínsky trh s nehnuteľnosťami zotaviť.

Fitch uviedla, že časový plán „zostáva veľmi neistý“, zatiaľ čo hlavný riaditeľ S&P Global Ratings Lawrence Lu očakáva, že oživenie by mohlo nastať v druhej polovici budúceho roka.

„Ak bude táto politika implementovaná rýchlo, zastaví sa tým klesajúca špirála smerom k vývojárom, pomôže to obnoviť dôveru investorov [v] developerom,“ povedal.

Predaj rezidenčných bytov za prvých 10 mesiacov roka klesol o 28.2 % v porovnaní s minulým rokom, uviedol minulý týždeň Národný štatistický úrad. S&P Global Ratings v júli uviedla, že v roku 30 očakáva 2022-percentný pokles tržieb, horšie ako v roku 2008, keď tržby klesli o približne 20 %.

Spomalenie ekonomického rastu, neistota ohľadom prebiehajúcich kontrol Covid a obavy o budúci príjem utlmili chuť kupovať si domy.

K týmto obavám pridávajú aj klesajúce ceny.

Ceny nehnuteľností na bývanie v 70 mestách klesli v októbri medziročne o 1.4 %, podľa analýzy údajov Goldman Sachs zverejnených v stredu.

"Napriek viacerým opatreniam na zmiernenie miestnych bytov v posledných mesiacoch," uviedli analytici, "sme presvedčení, že trhy s nehnuteľnosťami v mestách nižšej úrovne stále čelia silným protivetrom zo slabších základov rastu ako veľké mestá, vrátane čistého odlivu obyvateľstva a potenciálnych problémov s nadmernou ponukou."

V správe sa uvádza, že ceny bývania v najväčších mestách úrovne 1 vzrástli v októbri od septembra o 3.1 %, zatiaľ čo mestá úrovne 3 zaznamenali v tom čase pokles o 3.9 %.

Asi pred dvoma rokmi začal Peking tvrdiť vysoká závislosť developerov od dlhu pri raste. najzadlženejší developer krajiny, Evergrande, zlyhala koncom minulého roka vo veľkej dlhovej kríze, ktorá otriasla dôverou investorov.

Odvtedy majú obavy o schopnosť iných realitných spoločností splácať svoj dlh rozšírili na kedysi zdravých vývojárov.

Obchodovanie s akciami Evergrande, Kaisa a Shimao je stále pozastavené.

Zatiaľ čo kontroly Covid tento rok stiahli rast Číny, výrazne prispeli aj boje na trhu s nehnuteľnosťami.

Sektor nehnuteľností vrátane súvisiacich odvetví tvorí podľa odhadov analytikov približne štvrtinu čínskeho HDP.

„Myslím si, že sektor nehnuteľností bude v roku 2023 menej brzdiť ekonomiku,“ povedal v stredu Tommy Wu, senior čínsky ekonóm Commerzbank AG.

"Je príliš skoro povedať, či doteraz zavedené opatrenia budú stačiť na záchranu realitného sektora," povedal. "Teraz je to však istejšie, pretože sa zdá byť pravdepodobnejšie, že sa zavedú ráznejšie opatrenia, ak sa pokles nehnuteľností v najbližších mesiacoch stále nezmení."

V konečnom dôsledku čínsky realitný priemysel prechádza štátom riadenou transformáciou – na menšiu časť ekonomiky a obchodný model oveľa menej závislý od predaja bytov pred ich dokončením.

Trh s nehnuteľnosťami sa v porovnaní s minulým rokom zmenšil zhruba o jednu tretinu a pravdepodobne zostane na rovnakej veľkosti aj budúci rok, povedal Lu z S&P.

Štátnym developerom sa počas poklesu darilo lepšie, zdôraznil.

V prvých troch kvartáloch roka Lu povedal, že tržby štátnych vývojárov klesli o 25% v porovnaní s 58% poklesom tržieb vývojárov, ktorí nie sú vo vlastníctve štátu.

A napriek nedávnym politickým krokom zostáva postoj Pekingu pevný v odrádzaní od veľkých nákupov domov.

Či už ide o správy od Národného štatistického úradu alebo Čínskej ľudovej banky, oficiálne oznámenia tento mesiac zopakovali, že domy sú na bývanie, nie na špekulácie – mantra, ktorá označila skoré začiatky poklesu trhu s nehnuteľnosťami.