(Bloomberg) – Predaj komerčných hypotekárnych záložných listov spadol z útesu a medziročne klesol o približne 85 %, keďže rastúce úrokové sadzby znižujú objem pôžičiek a nesplácané úvery vystrašujú investorov.
Najčítanejšie z Bloombergu
Tento rok bolo zatiaľ vydaných len asi 4.27 miliardy dolárov z dlhopisov, čo je pokles z 29.38 miliardy dolárov v rovnakom období minulého roka, podľa údajov zostavených agentúrou Bloomberg na základe obchodov bez vládnej podpory. Investori obviňujú Federálny rezervný systém z agresívnej úrokovej kampane, ktorá predražila pre dlžníkov refinancovanie. Vyššie sadzby tiež znížili predaj nehnuteľností tým, že efektívne zvýšili ceny pre kupujúcich.
Zvyšujúci sa tlak je nedávnym reťazcom zlyhania v sektore kancelárskych a maloobchodných nehnuteľností, vďaka čomu sú kupujúci dlhopisov ešte ostražitejší. Tento týždeň agentúra Bloomberg uviedla, že spoločnosť Brookfield Corp., ktorá je rodičom najväčšieho prenajímateľa kancelárskych priestorov v centre Los Angeles, zlyhala pri splácaní úverov viazaných na dve budovy namiesto refinancovania dlhu, pretože dopyt po priestore klesá. Medzitým bola pôžička viazaná na vežu bývalého prezidenta Donalda Trumpa na 40 Wall St. na Manhattane zaradená do zoznamu sledovaných veriteľov. A investori sa snažia zabaviť jedno z najväčších nákupných centier v krajine – centrum Palisades vo West Nyack v New Yorku.
"Riziko zlyhania sa zvýšilo a mohlo by byť problematickejšie, ak sa sadzby zvýšia a ekonomika sa spomalí," povedal Chris Sullivan, hlavný investičný riaditeľ Federálnej úverovej únie Spojených národov. "Takže si myslím, že je vhodný opatrný a obzvlášť usilovný prístup."
Pokles objemu úverov nasleduje po spomalení aktivity na trhu s nehnuteľnosťami, ktoré sa začalo v druhej polovici roku 2022, keď Fed začal vážne zvyšovať sadzby.
Podľa údajov Asociácie hypotekárnych bankárov došlo v minulom roku k 10% poklesu úverov na komerčné nehnuteľnosti – základného dlhu, ktorý sa zvyčajne prebalí do komerčných hypotekárnych záložných listov – na 804 miliónov USD z 891 miliónov USD. Obchodná skupina očakáva ďalší 15% pokles úverov CRE v roku 2023 na 684 miliónov USD, čo opäť zníži množstvo úverov, ktoré je možné sekuritizovať a predať.
„Všetko je zmrazené, takže na transakcie CMBS nie sú žiadne suroviny,“ povedal Paul Norris, vedúci štruktúrovaných produktov v správcovi poistných aktív Conning & Co., v telefonickom rozhovore.
Za posledných pár týždňov prekročilo cieľovú čiaru len niekoľko obchodov. Banky dokonca začínajú byť kreatívne so štruktúrami obchodov, aby sa pokúsili prilákať investorov. Minulý týždeň veriteľská skupina vedená Deutsche Bank AG ocenila konduitný CMBS v celkovej výške 765.5 milióna USD s päťročnou splatnosťou – čo je anomália na trhu, ktorý má tendenciu predávať dlhy s dlhšou dobou splatnosti.
„Teraz je veľmi ťažké uviesť na trh nové obchody, pretože na realitnom trhu sa nič nedeje,“ povedal Norris. "Nikto nechce refinancovať svoje budovy a medzi kupujúcimi a predávajúcimi je obrovská priepasť v dôsledku neistoty."
A väčšina dopytu investorov sa podľa Sullivana pravdepodobne prikloní k dohodám s vynikajúcou výkonnosťou kolaterálu a sponzorstvom. "Vlastnosti trofejí budú stále uprednostňované."
Podľa údajov indexu Bloomberg index CMBS prekonal širší trh s dlhopismi investičného stupňa, zatiaľ čo tento rok získal 1.14% v porovnaní s 0.85% ziskom posledne menovaného.
Maximálne sadzby
Pevný cyklus Fedu tiež viedol k vyšším maximálnym sadzbám alebo kapitalizačným sadzbám, čo je miera podobná výnosu dlhopisu. V poslednom čase tieto čísla stúpajú, keďže hodnoty nehnuteľností klesajú, čo tlmí objem transakcií.
„Nikto nechce stratiť, ak tomu môže pomôcť,“ povedala Lea Overby, stratégka CMBS v Barclays Plc. Ceny komerčných nehnuteľností v USA klesli v roku 13 o 2022 %, uvádza Green Street, uviedla agentúra Bloomberg.
Ale keďže inflácia zostáva neustále vysoká a nezamestnanosť nízka, Fed možno bude musieť ponechať vyššie sadzby dlhšie. "Ak sa riziko recesie stane vážnejšie, bude to ťažké na trhu komerčných nehnuteľností," dodala.
Po zvyšok roka Barclays odhaduje, že emisia CMBS zostane nízka. Na rok 2023 banka predpovedá 25 miliárd dolárov za dlhopisy – alebo dlhopisy kryté viacerými nehnuteľnosťami. Predpokladá 45 miliárd USD dlhopisov s jedným aktívom, jedným dlžníkom alebo cennými papiermi krytými hypotékami na jednu nehnuteľnosť.
„Trh sa musí naučiť, ako fungovať v tomto novom režime sadzieb, a dosiahnuť konsenzus o tom, kde by mali veci stáť,“ povedal Overby. "Čím skôr si trh uvedomí, že toto je nová realita, tým lepšie."
Najčítanejšie z Bloomberg Businessweek
© 2023 Bloomberg LP
Zdroj: https://finance.yahoo.com/news/ commercial-property-market-freezes-bond-180729652.html