Máte zmätok z trhu s bývaním? Tu je to, čo sa deje

Spomalenie inak horúceho boomu bývania bolo úžasne rýchle.

Trh s bývaním v USA počas pandémie prudko vzrástol, keď ľudia z domova hľadali nové miesta na život, čo podporili rekordne nízke úrokové sadzby.

Realitní makléri, ktorí kedysi hlásili rady kupujúcich mimo otvorených dverí a ponukových vojen na zadnej palube, tvrdia, že domy stoja dlhšie a predajcovia sú nútení sklopiť zrak.

To má potenciálnych kupcov aj predajcov zaujímať sa, kde sú.

„Keďže vyhliadky spotrebiteľov ovplyvňujú obavy z recesie, náš prieskum ukazuje, že neistota sa dostala do myslí mnohých kupujúcich,“ povedala Danielle Hale, hlavná ekonómka spoločnosti Realtor.com.

Tu sú hlavné faktory, ktoré stoja za trhom s bývaním.

Hlavným motorom spomalenia je rast úrokových sadzieb hypoték. Priemerná sadzba hypotéky s fixáciou na 30 rokov, ktorá je dnes jednoznačne najpopulárnejším produktom a tvorí viac ako 90 % všetkých žiadostí o hypotéku, sa tento rok začala pohybovať okolo 3 %. Podľa Mortgage News Daily je teraz tesne nad 6 %.

To znamená, že osoba, ktorá si kúpi dom za 400,000 700 dolárov, bude mať teraz mesačnú splátku asi o XNUMX dolárov vyššiu, ako by bola v januári.

Ďalšími príčinami spomalenia sú vysoké ceny a nízka ponuka.

Podľa národného indexu cien domov S&P Case-Shiller sú ceny teraz o 43 % vyššie, ako boli na začiatku pandémie koronavírusu. Ponuka domov na predaj rastie, podľa Realtor.com na začiatku septembra v porovnaní s rovnakým obdobím minulého roka vzrástla o 27 %. Aj keď sa toto porovnanie zdá veľké, stále to nestačí na kompenzáciu dlhoročného nedostatku domov na predaj.

Aktívny inventár je stále o 43 % nižší ako v roku 2019. Nové ponuky tiež klesli o 6 % na konci septembra, čo znamená, že potenciálni predajcovia sú teraz znepokojení, pretože vidia, že viac domov zostáva na trhu dlhšie.

Paul Legere je agentom nákupcu v Joel Nelson Group vo Washingtone, DC. Zameriava sa na konkurenčnú štvrť Capitol Hill a povedal, že tesne po Sviatku práce zaznamenal nárast o 20 na 171. Teraz nazýva trh „nafúknutý“. Pre porovnanie, v marci bolo na predaj len 65 domov.

"Toto je veľmi tradičný nárast zásob po Sviatku práce a vidieť približne o týždeň, ako trh absorbuje nové zásoby, bude veľmi výpovedné," povedal. "Veľmi."

Zásoby sú na celoštátnej úrovni hitom, pretože stavitelia domov spomaľujú výrobu kvôli menšiemu počtu potenciálnych kupcov, ktorí obchádzajú svoje modely. Začaté bývanie v rodinných domoch kleslo v júli o 18.5 % v porovnaní s júlom 2021, podľa amerického sčítania ľudu.

Nálada staviteľov domov na trhu s jednou rodinou podľa Národnej asociácie staviteľov domov sa v auguste po prvýkrát od krátkeho poklesu na začiatku pandémie dostali do záporných hodnôt. Stavebníci hlásili nižšie tržby a slabšiu návštevnosť kupujúcich.

„Sprísnená menová politika Federálneho rezervného systému a trvalo zvýšené stavebné náklady priniesli recesiu bývania,“ uviedol v augustovej správe hlavný ekonóm NAHB Robert Dietz.

Kupujúci však úplne nezmizli napriek stále drahému trhu na predaj a rovnako drahému trhu s prenájmom.

"Údaje naznačujú, že niektorí kupujúci z domu nachádzajú striebornú hranicu v podobe chladiacej konkurencie pre rastúci počet možností predaja domov," povedal Hale z Realtor.com. "Najmä pre kupujúcich, ktorí sú kreatívni, napríklad skúmaním menších trhov, by táto jeseň mohla priniesť relatívne lepšie šance na nájdenie domova v rámci rozpočtu."

Ceny domov sa konečne začínajú ochladzovať. Od júna do júla klesli o 0.77 %, čo je prvý mesačný pokles za takmer tri roky, podľa Black Knight, poskytovateľa hypotekárnych technológií a dát.

Aj keď sa pokles môže zdať malý, ide o najväčší pokles cien za jeden mesiac od januára 2011. Je to zároveň druhý najhorší júlový výkon z roku 1991, za poklesom o 0.9 % v júli 2010 počas Veľkej recesie.

Tento pokles cien však len veľmi málo prispeje k zlepšeniu krízy dostupnosti spôsobenej rastúcimi úrokovými sadzbami hypoték. Zatiaľ čo sadzby v auguste mierne klesli, tento týždeň opäť prudko vzrástli, čo predstavuje najmenej dostupný týždeň v oblasti bývania za posledných 35 rokov.

V súčasnosti je potrebných 35.51 % mediánu príjmu na uskutočnenie mesačnej splátky istiny a úrokov na strednom dome s 30-ročnou hypotékou a 20 % nadol. To je podľa Andyho Waldena, viceprezidenta pre podnikový výskum a stratégiu v Black Knight, nepatrný nárast v porovnaní s predchádzajúcim 35-ročným maximom v júni, keď pomer platieb k príjmu dosiahol 35.49 %.

Počas piatich rokov predtým, ako úrokové sadzby začali rásť, sa pomer príjmu k platbe držal stabilne okolo 20 %. Aj keď ceny domov v rokoch 2020 a 2021 prudko vzrástli, rekordne nízke úrokové sadzby tento nárast vykompenzovali.

„Vzhľadom na veľkú úlohu, ktorú pri zmene dynamiky trhu s bývaním zohrávajú problémy s cenovou dostupnosťou, nedávny pokles cien domov bude pravdepodobne pokračovať,“ povedal Walden.

Nová správa realitnej maklérskej spoločnosti Redfin ukázala, že zatiaľ čo dopyt kupujúcich domov sa v auguste trochu prebudil, posledné zvýšenie hypotekárnych sadzieb za posledný týždeň ho opäť zaspalo. Menej ľudí hľadalo „domy na predaj“ na Google pri vyhľadávaniach počas týždňa končiaceho sa 3. septembra – podľa správy o 25 % v porovnaní s predchádzajúcim rokom.

Index dopytu spoločnosti Redfin, ktorý meria požiadavky na prehliadky domov a iné služby spojené s nákupom domov od agentov Redfin, ukázal, že počas siedmich dní končiacich 4. septembrom dopyt vzrástol o 18 % v porovnaní s minimom z roku 2022 v júni, no stále medziročne poklesol o 11 %. rok.

„Trh s bývaním sa v tomto ročnom období vždy ochladí,“ povedal Daryl Fairweather, hlavný ekonóm spoločnosti Redfin, „ale tento rok očakávam, že jeseň a zima budú obzvlášť mrazivé, keďže predaje vyschnú viac ako zvyčajne.“