Havária, vrak vlaku alebo apokalypsa?

Strašidelné varovania pred komerčnými nehnuteľnosťami sa v týchto dňoch objavujú takmer denne. Zatiaľ čo kancelárske trhy sú napäté v dôsledku zvýšenej práce z domu, niektorí realitní profesionáli vidia čoraz viac rozdvojený trh, rozdelené „na tých, ktorí majú a nemajú“. Investori, nájomcovia a mestá – najmä tie so staršími, upadajúcimi budovami – budú musieť v nasledujúcich mesiacoch venovať zvýšenú pozornosť, aby zistili, kam spadnú a aké zlé veci sa môžu stať.

Dramatické negatívne hodnotenia komerčných nehnuteľností sa dajú ľahko nájsť. The San Francisco Standard predpovedá „epickú haváriu komerčných nehnuteľností“ hroziacu nad týmto mestom, pričom ho porovnáva s blížiacim sa vlakom s „mesto, jeho rozpočtom a jeho schopnosťou poskytovať služby viazané na koľaje“. Aby som nebol prekonaný, Bloomberg tweet „práca na diaľku zabíja trh komerčných nehnuteľností na Manhattane“, pričom podobné problémy sa rozširujú aj do iných miest.

Ale aj ten jazyk bledne proti čomu Profesor NYU Arpit Gupta a jeho kolegovia hovoria a predpovedajú „apokalypsu kancelárskych nehnuteľností“. Na základe údajov z mesta New York odhadujú „45 % pokles hodnoty kancelárií v roku 2020 a 39 % z dlhodobého hľadiska, čo predstavuje odpočet hodnoty 453 miliárd dolárov“, čo by mohlo mesto uvrhnúť do „slučky fiškálnej záhuby“. Podobné škody by mohli postihnúť aj ďalšie mestá a tým aj národné hospodárstvo.

Ako potom dáme zmysel iným zlým – ale nie apokalyptickým – údajom? CommercialEdge's mesačná správa „National Office Report“ za september zistila stagnujúce priemerné sadzby kancelárií, 38.70 USD za štvorcový meter, „medziročný pokles o 0.1 %. Zlé, ale nie apokalyptické. A ako Nedávno som poznamenalNiektoré mestá, najmä v oblasti Sunbelt alebo mestá so silným odvetvím biologických vied, zaznamenávajú silné trhy s prenájmom.

Čo nám hovoria ďalšie údaje? Moody je zdokumentovali, že cenné papiere kryté komerčnými hypotékami zaznamenali „obrovský nárast zvýšených mier delikvencie“ v druhom štvrťroku 2020, práve keď vypukla pandémia. Ale banky, investori do životného poistenia a iní reštrukturalizovali pôžičky a ponúkli zhovievavosť, čím znížili mieru ich delikvencie. Túto stratégiu bude ťažšie sledovať, ak na kancelársky trh príde nový tlak, najmä ak Fed zvýši úrokové sadzby, čím sa pôžičky vo všeobecnosti predražia.

Zatiaľ sa zdá, že aspoň komerčné banky majú svoje úvery na nehnuteľnosti pod kontrolou. Ich miera odúčtovania a delikvencie dosiahla v druhom štvrťroku 0.07, čo je vrchol pandémie, 2020 %. Ale v prvých dvoch štvrťrokoch 2022, Fed uvádza tieto sadzby na nule, nie je to signál dramatického poklesu kvality úverov.

A ani zlé čísla roku 2020 neboli v ničom ako finančná kríza v roku 2008. V rokoch 2009 až 2010 boli nesplácané úvery komerčných bánk v siedmich po sebe nasledujúcich štvrťrokoch vyššie ako 2 %. Prísnejšia regulácia odvtedy pomohla kontrolovať voľné bankové pôžičky, takže našťastie nemáme známky toho, že by zlyhania komerčných pôžičiek ťahali nadol celú ekonomiku.

Zaostávanie za súhrnnými číslami ukazuje v komerčných nehnuteľnostiach určité pozitívne znaky. V minulom roku zaznamenali mestá Sunbeltu ako Charlotte a Austin alebo mestá s koncentráciou biologických vied ako Boston dvojciferné zvýšenie nájomného. GoogleGOOG
a ďalšie technologické firmy si prenajímajú veľké množstvo priestoru v mestách ako New York a chicago.

Najväčším rizikom pri komerčných nehnuteľnostiach sú staršie, menej žiadané kancelárske priestory. Ich výška v každom meste je kľúčová pre posúdenie celkového rizika. Časopisový okrúhly stôl od PERE, ktorá sleduje investície do private equity nehnuteľností, našla „veľmi náročný“, no neistý trh s rizikami siahajúcimi od inflácie v stavebníctve a nákladov na financovanie až po hroziacu recesiu.

Experti PERE vidia „rozdvojený“ trh s modernejšími budovami (najmä tými, ktoré sú v súlade s ESG) a niektorými mestami v dobrej pozícii, aby prekonali krízu. Investori PERE vidia „nový normál“ s menšou obsadenosťou kancelárií na plný úväzok, no kancelárie stále čelia „neznámemu“ celkovému dopytu klientov.

Ale toto sú názory investorov do nehnuteľností, ktorí by mohli (ako sa hovorí na Ulici) „rozprávať po svojom“ a dať číslam pozitívny obrat. Na rozdiel od toho zvážte analýza „apokalypsy“ z NYU a Kolumbie profesorov. Kombináciou údajov z práce z domu s finančnými informáciami od realitných investičných trustov (REIT) a ďalšími finančnými informáciami predpovedajú „dlhodobé ocenenia kancelárií, ktoré sú o 39.18 % nižšie ako pred pandémiou“ s „nižšou kvalitou kancelárskych akcií… aktívum.“

Ak majú pravdu, mestá – a hospodárstvo – čaká ťažká jazda. Hoci niektoré staršie budovy môžu byť prestavané na bývanie, nie je to jednoduchý ani okamžitý proces. Zrútenie hodnoty nehnuteľností by mohlo viesť k značným fiškálnym problémom v mnohých mestách, čo by malo za následok škrty v sociálnych službách, školstve, verejnom zdravotníctve a ďalších základných vládnych funkciách. Ešte nie sme v apokalypse, ale všetci musíme dávať pozor na možnosť.