Vážený daňový chlapík: Práve som začal prenajímať svoj dom na Airbnb. Aké odpočty dane z príjmu si môžem uplatniť na tento majetok?

Mal som svoj vlastný marketingový výskum LLC asi 25 rokov, takže viem veľa - len nie o prenájme svojho domu. Môže niekto započítať časť hypotéky ako odpočet? A čo inžinierske siete a kábel? ja by som si to myslel.

Cestovanie a dane

Milé cestovanie a dane,

Vaša otázka o križovatke pohostinnosti a predpisov má tento riadok od The Eagles'Hotel California“ behá mi hlavou: „Môžeš sa kedykoľvek odhlásiť, ale nikdy nemôžeš odísť.” Nikdy nemôžete opustiť daňové pravidlá.

Vždy existuje daňová otázka, na ktorú treba odpovedať, a vaša začínajúca firma Airbnb nie je výnimkou. Zrážky z príjmu z prenájmu môžete vykonávať za určitých okolností, pokiaľ viete, čo si uplatniť, koľko a kedy nie.

Internal Revenue Service hovorí majitelia prenájmov si môžu odpočítať úroky z hypotéky, daň z nehnuteľnosti, prevádzkové náklady, odpisy a opravy. Náklady na „vylepšenia“ nie sú odpočítateľné, hoci niektoré alebo všetky zlepšenia možno získať späť prostredníctvom odpisov.

"IRS hovorí, že majitelia prenájmu môžu odpočítať úroky z hypotéky, daň z nehnuteľnosti, prevádzkové náklady, odpisy a opravy. "

Airbnb
ABNB,
+ 0.15%
poukázal hovorca odkaz na firmustránka, ktorá zahŕňa Vysvetľovač EY na tému daňových povinností hostiteľov. Medzi ďalšie odpočítateľné výdavky počítajte aj služby (ako plyn, elektrina, TV a internet), upratovacie služby, reklamu.

Odkaz na Airbnb uviedol, že by bolo dobrým krokom overiť si u daňových odborníkov ďalšie podrobnosti, pretože v tejto oblasti existuje „veľa špeciálnych pravidiel“.

June Toth, vedúca členka zbt Certified Public Accounting & Consulting v Edison, NJ, sídli v blízkosti hôr a pláží, a preto pravidelne dostáva od klientov otázky týkajúce sa príjmu z prenájmu. Vaše daňové odpočty môžu klesnúť v závislosti od vašich vlastných životných podmienok.

Ak si prenajímate miesto, kde aj bývate – sucho nazývanú „obytná jednotka“ – budú existovať limity pre odpočítateľné náklady na prenájom, hovorí IRS. Daňová agentúra hovorí, že bude považovať za používanie nehnuteľnosti ako osobného bydliska, a nie prenájmu, ak ju budete používať 14 dní alebo „10 % z celkového počtu dní, kedy ju prenajímate iným za primeranú cenu prenájmu“.

"Ak osobné použitie nepresiahne tieto prahy, potom sa nehnuteľnosť považuje za nehnuteľnosť na prenájom" a môžu nasledovať zrážky, povedal Toth.

Inak povedané: Ak prenajímate svoju nehnuteľnosť na 14 a menej dní, nemusíte hlásiť príjem z prenájmu, povedal Toth. To však znamená, že si nemôžete odpočítať ani výdavky spojené s prenájmom, dodala.

Predpokladajme, že si toto miesto prenajímate na 15 alebo viac dní. Hovoríš vážne. Už ste si vytvorili LLC. Budete musieť nahlásiť príjem z prenájmu Rozvrh E a rozdeľte svoje odpočty medzi osobné výdavky súvisiace s bývaním a výdavky súvisiace s prenájmom.

Ako sa teda delíte? IRS hovorí„Vo všeobecnosti musíte rozdeliť svoje celkové výdavky medzi prenájom a osobné použitie na základe počtu dní použitých na každý účel.“

To znamená spočítať oprávnené výdavky, povedal Tóth. Spočítajte dni, kedy sa miesto skutočne prenajímalo, plus dni, keď ste ho mali na osobné použitie.

Nájomná strana týchto výdavkov je odpočítateľná od vášho príjmu z prenájmu. Ako prvé sa uplatňujú úroky z hypoték a dane z nehnuteľností, povedal Tóth. Ďalej uviedla, že sa uplatňujú prevádzkové náklady a odpisy z prenájmu. Každá čistá strata sa prenáša do budúcich rokov, poznamenala.

Napokon, podporné záznamy nemusia byť súčasťou daňového priznania, vysvetľuje EY povedal. Ale ľudia by si mali ponechať svoje záznamy – dokonca aj tí, ktorí nemusia hlásiť príjem z prenájmu kvôli 14-dňovej výnimke – ak zaklope daňový muž.

Patria sem potvrdenia o odpočítateľných výdavkoch a opravách, záznamy dní, kedy je nehnuteľnosť prenajatá alebo osobne užívaná, doklady o inzercii a ďalšie.

IRS bude hľadať záznamy ak vás vyberú na audit. Ak máte pripravené dokumenty na preukázanie výdavkov a zrážok, tým rýchlejšie budete s auditom hotový.

Aby som znovu citoval The Eagles, ukončenie tohto procesu sa počíta ako „pokojný ľahký pocit.“ prajem ti to.

Máte daňovú otázku? Napíšte mi na: [chránené e-mailom]

Vďaka za prečítanie. Chcem vám pomôcť širšie uvažovať o problémoch, ktoré ovplyvňujú vaše dane. Neponúkam daňové poradenstvo, len pokus pozrieť sa, čo môže znamenať vír daňových pravidiel a ekonomických podmienok pre vašu peňaženku.

Som tu pre čitateľa, ktorý čelí svojim daniam rezignovane. Len nie si taký na dane, chápem. Kedysi som bol tým chlapom. Pod žargónom myslite na svoje dane ako na bludisko – s peniazmi na konci. Alebo pasca, ktorej sa musíte vyhnúť.