Vážený daňový chlap: „Čo sa stane, ak predám svoj existujúci dom, aby som splatil úver na svoj nový domov? Koľko daní budem dlžný?“

Rozumiem, že zisk z predaja nehnuteľnosti nie je zdaniteľný, ak sa použije na kúpu iného domu do troch rokov. Moja otázka znie, čo sa stane, ak kúpim ďalší dom a potom predám svoj existujúci dom, aby som splatil úver na svoj nový dom?

Záleží na poradí nákupu a predaja?

Mulling the Market

Milý Mulling the Market,

Jemne ťa sklamem. Hovoríte, že zisky z nehnuteľností dostanú daňovú úľavu, ak sa použijú na kúpu domu do troch rokov, ale účtovníci mi povedali, že je to v skutočnosti staré pravidlo a už sa o tom nepíše. Tak to máš smolu.

Pokiaľ ide o nákup a predaj: Dúfate, že zisk získate, minimalizujete svoju daňovú povinnosť a uchováte si všetky svoje spomienky. Poradie nákupu a predaja nie je pre daňové účely dôležité. Nemusíte sa ponáhľať s kúpou ďalšieho domu.

„Vylúčenie zo zisku hlavného bydliska teraz áno nie vyžadovať, aby si daňovník zaobstaral náhradný dom,“ povedal Jeffrey Olson, partner spoločnosti Carr, Riggs & Ingram v Atlante, ktorý sa špecializuje na daňové otázky súvisiace s nehnuteľnosťami.

IRS vám umožní udržať zisky z predaja vášho domu bez dane z kapitálových výnosov, s nejakými podmienkami. Musíte vlastniť dom aspoň dva roky a žiť v ňom dva z posledných piatich rokov (ale nemusia byť nepretržité).

Oslobodenie od daní

Prvých 250,000 500,000 dolárov zo zisku je vylúčených z dane z kapitálových výnosov pre jednotlivcov a manželské páry, ktoré sa prihlásia samostatne, podľa pravidiel IRS. Výnimka z kapitálových ziskov sa zvyšuje na XNUMX XNUMX dolárov za manželský pár, ktorý podáva žiadosť spoločne.

Pri spoločnom podaní manželského páru ho musí vlastniť len jeden z manželov. Každý z manželov však musí spĺňať požiadavku na používanie. Dva roky vlastníctva a používania nemusia byť jedným súvislým obdobím, poznamenal Olson.

„Následné nákupy nehrajú vo výpočtoch vôbec žiadnu rolu,“ povedal Rob Seltzer, prezident spoločnosti Seltzer Business Management so sídlom v Los Angeles, kde pracuje s klientmi na ich daňových záležitostiach, ktoré zahŕňajú transakcie s nehnuteľnosťami.

„Jediný nákup, na ktorom záleží, je kúpa domu, ktorý predávate,“ dodal. Inými slovami, nemusíte sa obávať žiadnych požiadaviek na reinvestície, ale musíte si byť vedomí iných pravidiel oprávnenosti na vylúčenie kapitálových ziskov.

Vrásky v daňovom poriadku

To znamená, že v daňovom kóde sú vrásky, ak ste počas päťročného obdobia prenajali svoj dom, zmenili časť svojho bydliska na domácu kanceláriu alebo vykonali renováciu a uplatnili si odpisy pri renováciách.

Predaj vášho domu je teraz komplikovanejší. Ceny domov klesajú, no stále sú vysoké. Medzitým sú sadzby hypoték ísť hore a predaj domov trvá dlhšie. Nálada kupujúcich domov nedávno zasiahla historické minimum.

Ľudia zvyčajne najprv predávajú a potom kupujú. Ak si to však môžete dovoliť, môžete si kúpiť nový dom a potom predať svoj existujúci dom a použiť výnos z predaja na hypotéku na dom, ktorý ste práve kúpili.

Daňové zákony strýka Sama vás nenútia držať sa časového plánu nákupu a predaja na trhu, ktorý sa stal zložitejším. Len sa medzitým nevystavujte zbytočnému tlaku.

Máte daňovú otázku? Napíšte mi na: [chránené e-mailom]

Vďaka za prečítanie. Chcem vám pomôcť širšie uvažovať o problémoch, ktoré ovplyvňujú vaše dane. Neponúkam daňové poradenstvo, len pokus pozrieť sa, čo môže znamenať vír daňových pravidiel a ekonomických podmienok pre vašu peňaženku.

Som tu pre čitateľa, ktorý čelí svojim daniam rezignovane. Len nie si taký na dane, chápem. Kedysi som bol tým chlapom. Pod žargónom myslite na svoje dane ako na bludisko – s peniazmi na konci. Alebo pasca, ktorej sa musíte vyhnúť.