Klesá nájomné počas recesie? Čo môžu prenajímatelia a investori do nehnuteľností očakávať

Kľúčové jedlá

• Len preto, že je recesia, nemusí nutne znamenať, že ceny nájomného klesnú. V skutočnosti to bolo počas recesie v roku 2008 presne naopak.
• Na súčasnom trhu s prenájmom sme boli svedkami klesajúcej miery nárastu cien prenájmu, čo sa však premieta do nižších cien prenájmu, ak ste na vybraných trhoch.
• Ak ste investorom do nehnuteľností, pravdepodobne viete, že nemáte očakávať večné zvyšovanie cien nájomného. S týmto spomalením sa dalo rátať.

Pandémia spôsobila zmätok na amerických trhoch s prenájmom. Nič nevyzerá ako vo februári 2020, od zatvárania podnikov, ktoré bránili nájomcom zarábať, cez moratórium na vysťahovanie až po masovú migráciu, ktorá sprevádzala pracovné príležitosti na diaľku.

Existujú náznaky, že v posledných mesiacoch vidíme zníženú mieru zvyšovania cien pre prenajímateľov, ale to nemusí nevyhnutne znamenať zníženie nájomného.

Aj keď nie je toľko náznakov, že žijeme v recesii, v závislosti od vašej príjmovej skupiny sa môže zdať, že sme. To, či sa nachádzame alebo nie sme v recesii, však nemusí záležať, pretože recesie nemusia nevyhnutne znamenať pokles cien nájomného.

Nájomné je zdrojom lepkavej inflácie

Rastúce nájomné bolo súčasťou toho, čo vyvolalo Fed začne zvyšovať úrokové sadzby. Keď začneme vidieť výrazné zvýšenie nájomného, ​​nazýva sa to „lepkavá inflácia“. K lepkavej inflácii dochádza, keď ceny vyskočia na výdavky, pri ktorých dochádza k cenovým zmenám v cykloch 4.3 mesiaca alebo viac.

To znamená, že po zvýšení nájomného trvá dlhšie, kým sa zníži. Je bežnejšie vidieť, že sa ceny na chvíľu stabilizujú, než vidieť, ako ceny klesajú v reálnych dolároch.

Náklady na prenájom vzrástli medzi októbrom 23.5 a októbrom 2019 o 2022 %, čo neguje akékoľvek zisky, ktoré pracovníci mohli dosiahnuť z hľadiska rastu miezd počas pandémie. Pravdepodobnosť, že nájomné klesne dostatočne na kompenzáciu tohto historického nárastu, je nízka.

Klesá nájomné počas recesie?

Je zriedkavé, že ceny nájmu klesnú spôsobom, ktorý by bol pre nájomcu zmysluplný. Keď sa pozrieme na ceny prenájmu medzi rokmi 1940 a 2000, vidíme medzi rokmi 1940 a 1950 mierny pokles mediánu hrubého nájomného na národnej úrovni. Potom v nasledujúcich desaťročiach došlo k nárastu.

TryqO súprave výdavkov na infraštruktúru | Q.ai – spoločnosť Forbes

Tieto údaje sú špecifické pre jednotlivé trhy. V závislosti od vašej polohy sa veci môžu zmeniť. Napríklad v štátoch ako Kalifornia, Havaj a Maryland zaznamenali ceny prenájmu medzi rokmi 1990 a 2000 skutočný pokles v dolároch.

Medzi rokmi 1940 a 2000 došlo k niekoľkým recesiám, ale môžeme sa pozrieť aj na rok 2008, aby sme zhodnotili ceny nájomného počas recesie. Medzi rokmi 2007 a 2011 boli najhoršie roky Recesia 2008, ceny prenájmu vzrástli.

Po Veľkej recesii sa situácia nezlepšila. Podľa vládneho úradu pre zodpovednosť (GAO) začali medzi rokmi 2007 a 2017 tri milióny ďalších domácností platiť viac ako 30 % svojich príjmov na nájomné. Polovica z nich minula viac ako 50 % svojich príjmov na prenájom.

V konečnom dôsledku žiadne prísne pravidlo nehovorí, že nájomné musí počas recesie klesnúť.

Znížilo sa nájomné za posledné mesiace?

Zvýšenie nájomného počas pandémie bolo historické. Ako sa ľudia presťahovali, dopyt v niektorých mestách a bublinové boomtowns vybuchol. Inflácia a nekontrolovaný trh s bývaním zvýšili ceny na celoštátnej úrovni, ale migrácia spojená s možnosťou práce na diaľku spôsobila, že zvýšenie cien v niektorých lokalitách bolo dramatickejšie.

Od konca leta 2022 sa miera zvyšovania cien medzimesačne znižovala. Niektoré z týchto poklesov možno pripísať sezónnym posunom v dopyte a cenách, ale je to prvýkrát, čo sa tempo rastu spomalilo od začiatku rastu.

Veci nevyzerajú tak horúce, keď sa priblížime k medziročným cenám. K novembru 2022 vzrástli ceny celoštátne o 7.4 % v porovnaní s novembrom 2021. Začiatkom roka 2022 boli tieto medziročné nárasty dvojciferné, takže je dobré, že už nie sú také intenzívne.

To sa však nemusí nevyhnutne premietnuť do nižších cien pre nájomníkov.

V niektorých oblastiach bola miera poklesu dostatočne významná na to, aby viedla k malým zníženiam cien prenájmu. Deje sa to predovšetkým v bublinových mestách, kde miestna ekonomika nedokázala udržať nárast počas obdobia vysokého dopytu po pandemickej migrácii.

Zníži sa nájomné v roku 2023?

Veľa z toho, čo sa deje na trhu s bývaním, je regionálne. Zatiaľ čo niektoré oblasti môžu zaznamenať pokles cien nájomného v reálnych dolároch, celkový obraz sa prikláňa k stavu stabilizácie, keď sa nájomné prestane zvyšovať alarmujúcim tempom, ale nemusí nutne klesnúť.

Jedným z dôvodov, prečo môže dôjsť k stabilizácii, je to, že stavitelia sa zameriavajú na nehnuteľnosti pre viacero rodín. Pre nájomníkov, ktorí sú ochotní bývať v bytoch a nie v rodinných domoch, zásoby v niektorých regiónoch zvyšujú ponuku, aby uspokojili dopyt.

Ďalším dôvodom, prečo sa veci môžu spomaliť, je, že ľudia sa toľko nehýbu. Už bolo menej ľudí kupovanie domov keďže Fed začal zvyšovať sadzby v marci 2022, tak z trhu s prenájmom odchádza menej ľudí. To prispelo k dopytu v posledných mesiacoch, čo zvýšilo ceny nájomného.

V tomto prostredí je menej pravdepodobné, že sa nájomníci budú sťahovať. Ak si zabezpečili nájomnú zmluvu skôr počas pandémie, sadzba, ktorú teraz platia, je pravdepodobne oveľa nižšia ako čokoľvek, čo by mohli nájsť teraz.

To znamená, že ak ste v minulom roku dostali novú nájomnú zmluvu a ceny sa výrazne znížili, môže vás to prinútiť nájsť si lacnejšie ubytovanie, keď nové nájomné klesnú v reálnych dolároch.

Čo znamená zníženie nájomného pre investorov do nehnuteľností?

Ak by sa nájomné v reálnych dolároch znížilo, straty pravdepodobne nebudú také významné ako zisky dosiahnuté v posledných rokoch. Aj keď sa to môže zdať ako krátkodobá strata, pravdepodobne stále zarábate viac peňazí, ako by ste mali v roku 2020. Pravdepodobne to platí pre tých, ktorí si svoje investície do nehnuteľností kúpili pred pandémiou.

Ak uvažujete o vstupe do hry s nehnuteľnosťami, pri kúpe domu alebo nehnuteľnosti s viacerými jednotkami by ste mali zohľadniť klesajúce nájomné. Je však nepravdepodobné, že by ich potenciálna miera poklesu dlhodobo eliminovala ziskovosť vhodnej nehnuteľnosti.

To znamená, že miera poklesu neúmerne ovplyvní rôzne trhy. Ak máte nehnuteľnosti v lokalitách, ktoré počas prvých dvoch rokov plus pandémie zaznamenali obrovské výkyvy dopytu, budete chcieť veci obzvlášť pozorne sledovať.

Dobre diverzifikované portfólio je dôležité najmä vtedy, keď sa jedno z vašich aktív môže spomaliť alebo klesnúť z hľadiska ziskovosti. Môžete sa pozrieť na Q.ai's Investičné súpravy ktoré pokrývajú mnohé odvetvia, aby ste do svojho portfólia zabudovali väčšiu odolnosť. Q.ai ponúka veľmi jedinečnú možnosť tzv Ochrana portfólia ktorý chráni vaše zisky a znižuje vaše straty bez ohľadu na to, do akého odvetvia investujete.

Zrátané podčiarknuté

Národný úrad pre ekonomický výskum (NBER) zatiaľ nevyhlásila recesiu. Či už žijeme v recesii alebo nie, určite zažívame zvláštne ekonomické časy.

Nezáleží na tom, či ide o recesiu, pretože tento typ poklesu nemusí nutne znamenať pokles cien nájomného. Ekonomické okolnosti obklopujúce každú recesiu sa líšia, čo znamená, že výsledky sa budú líšiť.

Stiahnite si Q.ai ešte dnes prístup k investičným stratégiám založeným na AI.