(Bloomberg) – Nepokoje v trofejových nehnuteľnostiach v Londýne a Frankfurte ponúkajú pohľad na škody, ktoré čakajú európskych investorov do nehnuteľností, keďže čelia najprudšiemu zvratu v histórii.
Najčítanejšie z Bloombergu
Od náročného procesu refinancovania kancelárskej budovy v City of London až po napätý predaj Commerzbank Tower v nemeckom finančnom centre, investori sa snažia nájsť spôsoby, ako preklenúť medzery vo financovaní, pretože trhy s pôžičkami sa zmocňujú rýchlo rastúcich úrokových sadzieb.
Kontrola reality sa začne prejavovať v najbližších týždňoch, keď veritelia v celej Európe získajú výsledky koncoročných hodnotení. Hrozí, že výrazné poklesy v ocenení spôsobia porušenie úverových zmlúv a spustia opatrenia núdzového financovania od núteného predaja až po čerpanie čerstvej hotovosti.
„Európa prejde skvelým uvoľnením 10 rokov ľahko zarobených peňazí,“ povedal Skardon Baker, partner súkromnej investičnej spoločnosti Apollo Global Management. "Množstvo úzkosti a dislokácie je mimo spektra."
Prečítajte si viac: Globálny trh s nehnuteľnosťami čelí špirále dlhu vo výške 175 miliárd dolárov
Pôžičky, dlhopisy a iné dlhy v celkovej výške približne 1.9 bilióna EUR (2.1 bilióna USD) – takmer veľkosť talianskej ekonomiky – sú podľa prieskumu spoločnosti Bayes zabezpečené komerčným majetkom alebo rozšírené na prenajímateľov v Európe a Spojenom kráľovstve. Business School a údaje zostavené agentúrou Bloomberg.
Zhruba 20 % z toho, teda približne 390 miliárd eur, bude splatných v tomto roku a hroziaca kríza predstavuje prvý skutočný test regulácií navrhnutých po globálnej finančnej kríze tak, aby obmedzili riziká spojené s úvermi na nehnuteľnosti. Tieto pravidlá by nakoniec mohli spôsobiť, že korekcia bude strmšia a prudšia.
„Myslím si, že precenenie prebehne rýchlejšie ako v minulosti,“ povedal John O'Driscoll, vedúci obchodu s reálnymi aktívami oddelenia riadenia investícií francúzskej poisťovne Axa SA. "Ľudia sa začínajú odhaľovať, keď ustupuje príliv."
Európski veritelia budú novými nariadeniami pobádaní, aby konali agresívnejšie v prípade zlých úverov. Sú tiež v lepšom stave ako počas poslednej realitnej krízy pred viac ako desiatimi rokmi, takže by mohli byť menej naklonení tomu, aby sa problémy rozmnožovali. To zaťažuje dlžníkov.
Po finančnej kríze v roku 2008 sa väčšina bánk zdráhala požiadať o zlé pôžičky, pretože by to viedlo k obrovským stratám – postup nazývaný „predlžovať a predstierať“. Podľa nových pravidiel o nesplácaných úveroch budú musieť veritelia vytvárať rezervy na očakávané straty, a nie na vzniknuté straty. To znamená, že majú menšiu motiváciu sedieť pevne a dúfať, že sa hodnoty aktív obnovia.
Ocenenia zatiaľ neklesli natoľko, že by nadriadený dlh – pôžičky, ktoré vo všeobecnosti držia banky – boli pod vodou, ale to by sa mohlo čoskoro zmeniť. Komerčné nehnuteľnosti v Spojenom kráľovstve oceňované spoločnosťou CBRE Group Inc. klesli v minulom roku o 13 %. Pokles sa zrýchlil v druhom polroku, pričom len v decembri maklér zaregistroval pokles o 3 %. Analytici Goldman Sachs Group Inc. predpovedali, že celkový pokles by mohol dosiahnuť až 20 %.
Banky by potom mohli konať skôr, ako ceny klesnú ďalej a riskovať úverové straty, čo prinúti zadlžených prenajímateľov k zložitým alternatívam. Problémy sú pálčivejšie pre tých, ktorí čelia splatnosti dlhu. Veritelia znižujú hodnotu nehnuteľnosti, ktorú sú ochotní požičať. To znamená, že nižšie ocenenie by mohlo pôsobiť ako dvojitá rana a zväčšiť medzeru vo financovaní.
„Apetít bánk je nižší a zostane nižší“, kým sa neobjaví náznak, že trh padol na dno, povedal Vincent Nobel, vedúci úverovania založeného na aktívach vo Federated Hermes Inc. Nové predpisy nútia banky, aby sa vysporiadali so zlými úvermi vyriešiť problémy znamená urobiť z nich problém niekoho iného."
Švédsko bolo doteraz epicentrom krízy, pričom sa predpokladá, že ceny domov klesnú z najvyšších úrovní o 20 %. Kótované realitné firmy v krajine za posledných 30 mesiacov stratili 12 % svojej hodnoty a švédska centrálna banka a Úrad pre finančný dohľad opakovane varovali pred rizikami vyplývajúcimi z dlhu na komerčné nehnuteľnosti.
Podľa Andersa Kvista, hlavného poradcu riaditeľa FSA, by klesajúce hodnoty nehnuteľností mohli spustiť „domino efekt“, keďže požiadavky na viac kolaterálu by mohli prinútiť predaj v núdzi.
Zatiaľ čo existujú určité oblasti stability ako v Taliansku a Španielsku, ktoré boli silnejšie zasiahnuté po globálnej finančnej kríze, Spojené kráľovstvo sa prepadá a existujú náznaky, že ďalšie by mohlo byť Nemecko.
Na druhej strane je tu viac možností pre investorov s obmedzeným prístupom do nehnuteľností. Subjekty, ako sú uzavreté úverové fondy, sa za posledné desaťročie neustále rozširovali. Podľa prieskumu Bayes mali poisťovatelia a iní alternatívni veritelia v prvej polovici minulého roka celkovo vyšší podiel nových úverov na nehnuteľnosti v Spojenom kráľovstve ako hlavné banky v krajine.
V nasledujúcich 18 mesiacoch investori nalejú rekordné množstvo peňazí do takzvaných oportunistických fondov, ktoré robia rizikovejšie stávky na nehnuteľnosti, povedal minulý týždeň na Svetovom ekonomickom fóre v Davose generálny riaditeľ Cantor Fitzgerald Howard Lutnick. Tento trend pomôže urýchliť oživenie na trhoch komerčných nehnuteľností, povedal.
Tieto nové nástroje by mohli spôsobiť, že nepokoje budú mať krátke trvanie ako v minulosti, keď si banky roky držali zlé úvery. Louis Landeman, úverový analytik z Danske Bank v Štokholme, očakáva, že reset bude relatívne riadny, pričom dlžníci budú mať dosť na prijatie protiopatrení.
„Každý, kto dokáže prísť s kreatívnym spôsobom, ako vyplniť túto medzeru, bude mať skvelý čas,“ povedal Mat Oakley, vedúci komerčného výskumu v Savills.
– S pomocou Antona Wilena, Antonia Vanuzza, Damiana Shepherda a Konrada Krasuskeho.
Najčítanejšie z Bloomberg Businessweek
© 2023 Bloomberg LP
Zdroj: https://finance.yahoo.com/news/europe-bracing-sharp-abrupt-real-050000005.html