(Bloomberg) – Niektoré z najdrahších trhov s bývaním v Ázii a Tichomorí sa po minuloročnom krkolomnom raste začínajú ochladzovať.
Najčítanejšie z Bloombergu
Ceny domov začali klesať v Sydney a Hong Kongu, zatiaľ čo hodnoty v Singapure sa v minulom štvrťroku takmer nezvýšili, pretože kupujúci, ktorí sa obávajú rastúcich úrokových sadzieb a ekonomických protivietorov, sa rozhodli sedieť na okraji.
Obrat nemôže byť prudší, keď nízke náklady na pôžičky a strach z premeškania počas pandémie podnietili globálne majetkové šialenstvo, ktoré sa rozprestieralo od Toronta po Auckland. Ceny v Sydney minulý rok vzrástli takmer o 27 %, zatiaľ čo hodnoty v Singapure vyskočili najviac za viac ako desať rokov a Hongkong zostal najmenej dostupným miestom na kúpu domu na svete.
Hoci sa podmienky v regióne líšia, za spomalením je niekoľko spoločných menovateľov. Obavy o cenovú dostupnosť prinútili Singapur zaviesť obmedzenia týkajúce sa nehnuteľností, zatiaľ čo inflačné riziká vedú centrálne banky k tomu, aby zvážili zvýšenie sadzieb, ktoré by sťažilo kupcom domov splácať ich hypotéky.
Medzitým Covid-19 zvyšuje protivietor na čínskych trhoch s nehnuteľnosťami. Hongkong zápasí s exodusom obyvateľov po zmarenej snahe zastaviť najnovšiu vlnu, zatiaľ čo blokáda v Šanghaji zmarí nádeje na rýchle zotavenie z prepadu vyvolaného zásahom proti nadmernému dlhu developerov.
„Od globálnej finančnej krízy sú vlády v regióne ostražitejšie v súvislosti s rastúcimi cenami aktív, zatiaľ čo pandémia sa sústredila aj na zväčšujúce sa rozdiely v bohatstve,“ povedala Victoria Garrett, ázijsko-pacifická vedúca rezidenčného oddelenia v Knight Frank. "Aj keď prechod z trhu predajcu odhalí viac príležitostí, kupujúci budú pravdepodobne selektívnejší a citlivejší na cenu."
Odhaduje sa, že v roku 2022 budú ceny bývania v celom regióne rásť miernejším a udržateľnejším tempom o 3 % až 5 %, odhaduje Garrett. To je menej ako minuloročný zisk 9.1 %.
Je isté, že dopyt sa môže na niektorých trhoch udržať, čiastočne preto, že nedostatok bytového fondu sa pravdepodobne v najbližších 12 mesiacoch nezmierni, povedal Garrett. A keďže cyklus zvyšovania sadzieb je stále v počiatočnej fáze, kupujúcim zostáva možnosť využiť stále priaznivé sadzby financovania, dodala.
Kupujúci inde sa nenechali odradiť. V Spojenom kráľovstve ceny domov rástli v marci najrýchlejším ročným tempom od roku 2004, zatiaľ čo hodnoty v 20 mestách v USA tiež stúpajú.
Nižšie je uvedený prehľad najnovších trendov bývania v kľúčových mestách.
Sydney
Ceny domov v najľudnatejšom meste Austrálie vykazujú známky únavy blízko rekordných výšok, keďže rastú očakávania, že centrálna banka začne čoskoro zvyšovať úrokové sadzby.
Už teraz cenová dostupnosť zaťažuje hornú časť trhu, pričom rast príjmov výrazne zaostáva za rastom cien: od marca 2020 do decembra 2021 sa mzdy zvýšili o 3.3 % v porovnaní s 22.6 % nárastom hodnoty bývania. Stredná hodnota domu v Sydney je viac ako 17-násobok mediánu platu v krajine.
Okrem toho sa hrubý dlh austrálskych domácností ako podiel na disponibilnom príjme blíži k opojným 200 %. To všetko spôsobilo, že kupujúci na najväčšom trhu s bývaním v krajine sú opatrní. Ceny domov v prístavnom meste sa minulý mesiac okrem februárových strát znížili o 0.2 %, čím prerušili víťaznú sériu, ktorá sa začala v októbri 2020.
„Veľa to súvisí s rečami o úrokových sadzbách a Sydney, pretože je to taký drahý trh, je veľmi citlivé na to, aby sme hovorili o zvyšovaní sadzieb,“ povedala Nerida Conisbee, hlavná ekonómka realitnej firmy Ray White. Slabnúca konkurencia na aukciách „odráža sentiment, ktorý sa skutočne zmenil smerom k ochote ľudí platiť výrazne nad rámec základnej ceny“.
Hongkong
Ceny nehnuteľností na bývanie v Hongkongu od augusta klesajú bez rýchleho oživenia v nedohľadne. Výzvy siahajú od klesajúcej ekonomiky a rastúcich úrokových sadzieb až po pokračujúci odchod miestnych obyvateľov a prisťahovalcov frustrovaných politickým napätím a prísnymi opatreniami sociálneho dištancovania.
Mestský trh s bývaním sa minulý rok javil ako nezastaviteľný, pričom ceny v auguste prekonali rekord. Hodnoty odvtedy klesli o 7.3 %, podľa Centaline Property Agency Ltd. UBS Group AG očakáva, že ceny v tomto roku klesnú v dôsledku odlivu obyvateľstva a zvyšovania sadzieb. Goldman Sachs Group Inc. je ešte pesimistickejšia a do roku 20 predpovedá pokles o 2025 %.
„Ceny domov zostanú pod tlakom prinajmenšom v blízkej budúcnosti,“ povedala Rosanna Tang, vedúca výskumu pre Hongkong a oblasť Greater Bay Area v Colliers International. "Okrem COVID-19 aj ďalšie neistoty na trhu vrátane geopolitického napätia a úrokových rizík oneskorujú rozhodovanie kupujúcich domov."
Singapore
Po roku, v ktorom ceny vzrástli najviac za viac ako desať rokov, sa singapurský trh s bývaním ochladzuje v dôsledku obmedzení nehnuteľností a vyšších daní. Rast cien nových súkromných domov sa v minulom štvrťroku spomalil na 0.4 %, zatiaľ čo tržby v marci klesli na najnižšiu úroveň za 21 mesiacov.
Úrady v decembri zaviedli opatrenia na ochladenie, aby vyriešili nedostatočnú cenovú dostupnosť spolu s rizikom, že domácnosti môžu mať problém splácať svoje hypotéky pri vyšších sadzbách. Vo februári vláda oznámila vyššie dane z nehnuteľností zamerané na bohatých obyvateľov, čo by mohlo prinútiť niektorých kupujúcich v tomto segmente, aby sedeli na vedľajšej koľaji.
Napriek tomu analytici uviedli, že obrubníky môžu byť len krátkodobou opravou, pretože medzi miestnymi obyvateľmi existuje skutočný dopyt, ako sú tí, ktorí prechádzajú na súkromné jednotky zo svojich verejných bytov, ako aj mileniáli, ktorí chcú bývať sami.
Rastúce spotrebiteľské ceny môžu tiež podnietiť potenciálnych kupcov, aby vstúpili na trh skôr ako neskôr a zachovali si kúpnu silu, povedal Alan Cheong, výkonný riaditeľ výskumu v Savills Plc. „Inflácia je opioid, ktorý poháňa dopyt,“ povedal.
Shanghai
Ceny nehnuteľností na bývanie v Šanghaji, jednom z najodolnejších trhov s bývaním v Číne, v decembri po troch mesiacoch poklesu opäť rástli po tom, čo úradníci podnikli kroky na zastavenie spomalenia spôsobeného krízou likvidity developerov. Teraz je oživenie ohrozené rozsiahlym blokovaním finančného centra.
„Teraz sme videli, ako sa Covid silnejšie drží v Šanghaji, čo môže v dôsledku toho obmedziť trh,“ povedal Roddy Allan, vedúci výskumu pre Áziu a Tichomorie v Jones Lang LaSalle.
Dlhodobejší výhľad mesta však vyzerá lepšie vďaka nízkym zásobám a znižovaniu úrokových sadzieb. Ekonomické spomalenie posunulo Čínu do režimu uvoľňovania, pričom sa výrazne líšila politika od ostatných veľkých ekonomík. Centrálna banka v januári prvýkrát po takmer dvoch rokoch znížila kľúčovú sadzbu, zatiaľ čo veľké banky znížili úrokové sadzby hypoték a skrátili čas schvaľovania úverov.
Predaj domov v Šanghaji sa tento rok pravdepodobne stabilizuje a koncom roka sa potenciálne vráti, povedal Yang Hongxu, riaditeľ výskumného inštitútu E-House China Enterprise Holdings Ltd.
Najčítanejšie z Bloomberg Businessweek
© 2022 Bloomberg LP
Zdroj: https://finance.yahoo.com/news/hong-kong-sydney-home-prices-200000625.html