Úverové limity GSE sú teraz nad 1 miliónom USD

Federálna agentúra pre financovanie bývania (FHFA) práve oznámené vyhovujúce úverové limity GSE po prvýkrát prekročia 1 milión USD. V jednoduchej angličtine toto oznámenie znamená, že v roku 2023 Fannie MaeFNMA
a Freddie Mac bude po prvýkrát môcť nakupovať hypotéky na bývanie presahujúce 1 milión dolárov.

Táto nová vyšší limit 1,089,300 XNUMX XNUMX USD sa bude vzťahovať iba na trhy s „vysokými nákladmi“., ale úverové limity GSE sa plošne zvyšujú. Väčšina geografických oblastí Spojených štátov bude mať v roku 726,000 úverové limity 2023 XNUMX USD, z 647,200 2022 USD v roku XNUMX. (Pre záznam FHA má podobne vysoké úverové limity.)

Každý, kto si myslí, že „tieto čísla sa zdajú byť strašne vysoké“, je na správnej ceste.

Dokonca aj „bežný“ limit 726,000 455,000 USD je výrazne nad XNUMX XNUMX USD, (v súčasnosti zvýšená) stredná predajná cena domov v Spojených štátoch. Takže tieto vysoké limity sú jednou z dier v príbehu tých, ktorí trvajú na tom, že federálna politika bývania je o pomoci chudobným ľuďom získať domov, a nie o maximalizácii počtu hypoték, ktoré môže finančný priemysel spísať.

Dovoľovať federálna podpora hypoték v dovolenkových domoch, druhých domoch, investičných nehnuteľnostiach a pri refinancovaní s hotovosťou, ako aj pre kupujúcich, ktorí nakupujú prvýkrát, predtým vlastnené domy a pre tých, ktorí zarábajú nadpriemerný príjem, je len pár ďalších tých dier. Ale to som odbočil.

Tieto úverové limity sa mali v posledných dvoch desaťročiach systematicky znižovať a zároveň zvyšovať g-poplatky to by postavilo všetky geografické oblasti na rovnakú úroveň. Neschopnosť zmeniť tento systém znamenala, že keď sa ceny domov zvýšili, federálna podpora pre hypotéky sa zvýšila spolu s nimi, čo podnietilo ďalšie zvyšovanie cien.

Len veľmi málo vládnych predstaviteľov tento problém vôbec priznalo.

Bez ohľadu na to, prekročenie miliónovej hranice by malo na tento politický problém aspoň trochu upozorniť. Wall Street Journal vyzerá nádejne, informuje "Vyššie limity tiež pravdepodobne obnovia diskusiu o tom, aká veľká hypotéka je príliš veľká na to, aby ju podporila vláda." Za posledných viac ako 15 rokov sa však veľa diskutovalo.

V najlepšom prípade niekoľko členov Kongresu z „vysoko nákladových“ oblastí krajiny – existuje asi 100 takýchto okresov vo viac ako desiatke štátov – mať uznal problém a vyzval na vyššie g-poplatky namiesto nižších limitov. Náznaky tohto nie-rozprava sa objavila v nedávnom vydaní bývalého riaditeľa FHFA Eda DeMarca komentáre pre Wall Street Journal:

Možno, že úverový limit, ktorý v skutočnosti presahuje 1 milión dolárov, si získa niekoho pozornosť a aspoň vyvolá veľmi potrebnú politickú diskusiu o vplyve vlády na hypotekárny trh.

DeMarco má pravdu. Diskusia is veľmi potrebné. Je smutné, že za posledných niekoľko desaťročí sa v tejto oblasti nedosiahol takmer žiadny pokrok. Bez ohľadu na to, ktorá politická strana ovládala Kongres alebo Biely dom, vládni predstavitelia neustále rozširovali federálnu stopu na hypotekárnom trhu.

Vláda napríklad dominuje sekundárnemu hypotekárnemu trhu už od finančnej krízy v roku 2008, pričom GSE sú stále v správe vlády. Málokto si však pamätá, že pred krízou sa situácia príliš nelíšila. Od 1996 na 2007Ročný podiel Fannie a Freddieho na celkovom trhu cenných papierov krytých hypotékami (MBS) bol v priemere 60 percent, čo je len o približne 10 percentuálnych bodov menej ako podiel po kríze.

Hoci sa zdá, že tento druh trhového podielu vo Washingtone nikoho netrápi, Fannieho charta stanovuje, že ich operácie na sekundárnom trhu "malo by sa vykonávať za takých podmienok, ktoré primerane zabránia nadmernému využívaniu zariadení spoločnosti." Freddieho charta obsahuje takmer identický jazyk.

Možno je táto téma právneho štátu príliš nejasná na to, aby sa o ňu zaujímali volení predstavitelia.

Ak áno, mohli by sa spoľahnúť len na niektoré ľahko príbuzné fakty o financovaní bývania, ktoré sa zhodujú s väčšou federálnou účasťou. Napríklad miera vlastníctva domov v USA je takmer presne tam, kde to bolo pred rozšíreným spoliehaním sa na Fannie a Freddieho; zhodnotenie ceny domov má neustále prevyšuje príjem a daňoví poplatníci boli nútení zaplatiť stámiliardy dolárov na záchranu.

Fannie a Freddie (spolu s FHA) pomohli palivo viac hypotekárneho dlhu, s menším vlastným imaním, za drahšie domy. Tieto zásady boli obzvlášť škodlivé pre rodiny s nízkymi príjmami, a všetko typický Američan musí preukázať existujúci systém financovania bývania je nadmerný dlh, vysoké náklady na bývanie, volatilné ceny domov, nadmerná regulácia a stopa federálnych záchranných balíkov.

Federálne politiky tiež vytlačili podniky zo súkromného sektora, ktoré mohli pomôcť vybudovať udržateľnejší systém, možno s rozmanitejšími možnosťami pôžičiek a poistenia.

Ako uvádzam v kapitole o vlastníctve domu Posilnenie postavenia New American Worker, pripravovaná kniha, ktorú pripravil môj kolega Scott LincicomeFederálna politika ohrozila schopnosť pracovníkov budovať bohatstvo a hromadiť aktíva, najmä na turbulentných trhoch práce. Dlhodobý, nízky akciový dlh je hazard, bez ohľadu na podkladové aktívum.

Ideálnym riešením by bolo úplne odstrániť federálnu vládu z odvetvia financovania bývania. Hoci sa takáto zmena ukázala ako politicky náročná, Kongres by mohol zaviesť ľubovoľný počet postupných reforiem, ktoré jednoducho posunú systém financovania bývania lepším smerom.

Zdá sa, že už nie federálne podporovanie domov v hodnote 1 milión dolárov je rozumné začať.