Darilo sa realitám alebo akciovému trhu historicky lepšie?

Počas väčšiny histórie USA – alebo aspoň pokiaľ siahajú spoľahlivé informácie – ceny bývania vzrástli len o niečo viac, ako úroveň inflácie v ekonomike. Iba v období rokov 1990 až 2006, známeho ako Veľká miera, sa výnosy z bývania vyrovnali akciovému trhu. Akciový trh neustále produkoval viac boomov a prepadov ako trh s nehnuteľnosťami, ale mal tiež lepšie celkové výnosy.

Akékoľvek výsledky odvodené z porovnania relatívnej výkonnosti akcií a cien nehnuteľností závisia od skúmaného časového obdobia. Skúmanie návratov len z 21. storočia vyzerá úplne inak ako návraty, ktoré zahŕňajú väčšinu alebo celé 20. storočie.

Historické dôkazy

Spoľahlivé údaje o hodnote nehnuteľností v USA sú pred 1920. rokmi 3.7. storočia pomerne nejasné. Podľa indexu Case-Shiller Housing Index sa priemerná ročná miera návratnosti bývania medzi rokmi 1928 a 2013 zvýšila o 9.5 %. Akcie sa v rovnakom čase anualizovane vrátili o XNUMX %.

Zhodnotenie indexu Dow Jones Industrial Average (DJIA) upravené o infláciu za rovnaké 84-ročné obdobie bolo 1.9 % ročne. V priebehu času tento rozdiel viedol k päťnásobne vyššej výkonnosti akciového trhu.

Nie je však veľa investorov s 84-ročným investičným horizontom. Zoberme si iné časové obdobie: 38 rokov medzi rokmi 1975 a 2013. Investícia 100 USD do priemerného domu (podľa indexu cien domov od Federálnej agentúry pre financovanie bývania (FHFA)) v roku 1975 by do roku 500 vzrástla na približne 2013 USD. Podobná investícia 100 USD do indexu S&P 500 v tomto časovom rámci by vzrástla na približne 2,000 XNUMX USD.

Jablká a pomaranče

Zatiaľ čo ceny akcií aj ceny nehnuteľností odrážajú trhovú hodnotu aktíva, nemali by sme porovnávať domy a akcie len z hľadiska trhovej návratnosti.

Akcie predstavujú majetkovú účasť vo verejne obchodovateľnej spoločnosti. Nie sú hmotným, fyzickým majetkom a neslúžia inému účelu ako uchovávaniu hodnoty a likvidnému zabezpečovaciemu nástroju. Aj keď existuje nejaký dôvod domnievať sa, že celkový akciový trh by časom získal reálnu (na rozdiel od nominálnej) hodnotu, nie je veľa dôvodov domnievať sa, že by jedna akcia mala rásť donekonečna.

Nie sú nehnuteľnosti ako akcie. Niektorí ľudia špekulujú s cenami nehnuteľností, ale komerčné a rezidenčné nehnuteľnosti plnia hmatateľné funkcie. Ľudia žijú v domoch a bytových domoch. Podniky pôsobia mimo obchodného majetku. Fyzická vlastnosť má hodnotu sama o sebe.

To prináša dva protichodné javy. Na jednej strane by existujúce štruktúry nehnuteľností mali časom prirodzene strácať hodnotu opotrebovaním, opotrebovaním a znehodnotením. Neupravený dom nemá dôvod časom rásť na hodnote; všetky podlahy, stropy, spotrebiče a izolácia starnú a stávajú sa menej hodnotnými.

Na druhej strane, priemerné domy postavené v roku 2015 boli pravdepodobne lepšie ako priemerné domy postavené v roku 1915. Zatiaľ čo existujúce stavby by nemali získavať hodnotu, nové stavby by mali byť hodnotnejšie na základe ich štrukturálnych a funkčných vylepšení.