Tu je, koľko by vám 40-ročná hypotéka ušetrila každý mesiac v porovnaní s 30-ročnou pôžičkou. A konečné náklady.

Nižšie je uvedený príklad, ako môžu vyzerať splátky úveru pri 40-ročnom hypotekárnom úvere s pevnou úrokovou sadzbou v porovnaní s typickými 30-ročnými a 15-ročnými úvermi.

Jacob Passy vysvetlil, že diskusie medzi vládnymi agentúrami o 40-ročných hypotekárnych úveroch sa doteraz sústreďovali na úpravy pôžičiek pre dlžníkov, ktorí majú problémy s tým, aby boli ich splátky aktuálne. To by však mohlo ukázať cestu k širokému prijatiu a dostupnosti 40-ročných pôžičiek pre všetkých kupujúcich domov.

Prečítajte si: Naozaj, hypotéka na 40 rokov? Jeden predstaviteľ Fedu si myslí, že je to dobrý nápad. Iní však tvrdia, že je to riskantný návrh.

USA majú neuveriteľne likvidný trh hypotekárnych úverov, ktorý vedie Fannie Mae
FNMA,
-0.73%
a Freddie Mac
FMCC,
-1.10%,
ktoré nakupujú veľkú väčšinu nových úverov, balia ich a predávajú investorom cenné papiere kryté hypotékou. Dvaja hypotekárni giganti, z ktorých obaja boli v roku 2008 prevzatí do vládnej ochrany, stanovili štandardy pre upisovanie úverov pre pôžičky, ktoré kupujú. Obaja sa už zúčastnili na programoch úpravy existujúcich hypotekárnych úverov na 40-ročné podmienky pre dlžníkov, ktorí majú problémy, a obaja by sa zapojili, ak by sa 40-ročné pôžičky stali široko dostupnými pre kupujúcich domov.

Možné výhody pôžičky na 40 rokov

Zjavnou potenciálnou výhodou 40-ročného úveru je nižšia mesačná splátka. Predtým, ako urobíme porovnanie s dobou pôžičiek, tu je graf z Federálnej rezervnej banky v St. Louis, ktorý ukazuje pohyb stredných cien predaja domov v USA od roku 1970:

Najnovší odhad St. Louis Fed pre strednú cenu domáceho predaja v USA bol zverejnený 26. januára a bol 408,100 2007 USD a naše príklady sú založené na tomto čísle. Viacročný graf ukazuje množstvo poklesov trhu, vrátane dlhého a bolestivého od prvého štvrťroka 2009 do prvého štvrťroka XNUMX, ale inak je smer grafu celkom jasný, najmä ak vezmeme do úvahy dĺžku väčšiny hypoték. pôžičky.

Ak ponecháme bokom špeciálne programy pre dlžníkov s nízkymi príjmami, ktorí môžu mať nízke požiadavky na zálohové platby, naše príklady budú predpokladať 20% akontáciu vo výške 81 620 USD pri pôžičke vo výške 326,480 XNUMX USD.

Vnútroštátna stredná cena sa nemusí vzťahovať na oblasť, v ktorej sa chystáte kúpiť dom, mala by však dobre poslúžiť na ilustráciu rozdielov v úverových podmienkach a na znázornenie toho, ako sa váha splátok úveru na istinu a úroky mení v priebehu času.

Úrokové sadzby a amortizácia splátok pôžičiek

Keďže súčasnému trhu hypotekárneho financovania v USA dominujú hypotekárne úvery s fixnou sadzbou na 30 a 15 rokov, porovnáme oba tieto úvery s hypotetickým úverom na 40 rokov. Dostupné sú aj hypotekárne úvery s nastaviteľnou úrokovou sadzbou. Tieto však majú rôzne počiatočné fixné obdobia.

Veľký ťah: Úrokové sadzby hypoték presiahli 4.5 % – tu je to, čo kupujúci domov potrebujú vedieť

Za zváženie tiež stojí, že napriek nedávnemu nárastu úrokových sadzieb sú sadzby úverov na bývanie stále na historicky nízkej úrovni.

Tu je graf Freddieho Maca, ktorý ukazuje pohyb 30-ročných sadzieb hypotekárnych úverov od apríla 1971, s 15-ročnými úvermi pridanými v roku 1991 a nastaviteľnými úverovými sadzbami pridanými v roku 2005:

Podľa prieskumu Freddieho za týždeň končiaci sa 31. marca 2022 bola priemerná úroková sadzba pri 30-ročnej pôžičke 4.67 % a priemerná pri 15-ročnej pôžičke 3.83 %.

Nasledujúce príklady platieb nezohľadňujú počiatočné poplatky, body ani iné poplatky za rôzne služby počas procesu poskytovania pôžičky. Platby úveru tiež nezahŕňajú dane z nehnuteľnosti a poistné, ktoré sú zvyčajne viazané a inkasované správcom úveru ako súčasť celkovej mesačnej platby.

Pre 40-ročný úver používame rovnakú úrokovú sadzbu ako pri 30-ročnom úvere. Jedným z dôvodov je, že nie je k dispozícii žiadny priemer pre 40-ročný trh s nákupom alebo refinancovaním nehnuteľností, ktorý ešte v skutočnosti neexistuje.

Ďalším dôvodom je, že 40-ročná pôžička nemusí mať nevyhnutne vyššiu sadzbu ako 30-ročná pôžička. (K 1. aprílu výnos z 20-ročných amerických štátnych dlhopisov
TMUBMUSD20Y,
2.618%
bol 2.59 %, čo bol vyšší výnos ako 2.44 % výnos z 30-ročných štátnych dlhopisov
TMUBMUSD30Y,
2.457%.
)

Amortizačná splátka úveru je splátka, ktorou sa spláca zostatok istiny úveru počas doby trvania úveru. Počiatočné splátky úveru sú teda silne vážené podľa úrokov a platby ku koncu úveru sú výrazne vážené podľa istiny.

Tu je porovnanie mesačných splátok istiny a úrokov za náš hypotetický 40-ročný hypotekárny úver a 30-ročný a 15-ročný úver vo výške 326,480 20 USD na základe 408,100 % akontácie na kúpu domu vo výške XNUMX XNUMX USD, čo je národná stredná cena podľa najnovšie dostupné údaje z Fedu St. Louis:

Všetky čísla v dolároch boli zaokrúhlené.

Tabuľka obsahuje porovnania celkových úrokov zaplatených počas trvania každého úveru. Je zrejmé, že celkové úroky sú vyššie, keď sa podmienky predlžujú. Existujú však aj porovnania za prvých päť rokov a prvých 10 rokov splácania úrokov pre každý úver a porovnania výšky vlastného kapitálu vybudovaného za prvých päť a desať rokov vrátane zálohy.

V tomto príklade by výška úrokov zaplatených za dobu trvania 40-ročného úveru prekročila sumu úveru. Približuje sa k zdvojnásobeniu ceny domu.

Môžete tiež vidieť, že s 15-ročným úverom by ste si po 70 rokoch vybudovali vlastný kapitál vo výške takmer 10 % kúpnej ceny.

Výhody a nevýhody

Pôžička na 40 rokov má najnižšiu mesačnú splátku 1,504 183 USD. Predstavuje to však „úspory“ len 30 dolárov mesačne z 10-ročnej pôžičky. Keď vezmeme do úvahy celkovú cenu domu v tomto príklade, pridanie ďalších 200 rokov k životnosti úveru sa zdá byť strmou cenou na zníženie platby o menej ako XNUMX dolárov mesačne.

Je ľahké povedať, že pre niekoho, kto si kupuje dom, sa 40-ročný úver nezdá byť až taký dobrý obchod. Ale pre majiteľa domu, ktorý má problémy so splácaním svojich mesačných platieb a ktorému je ponúknutá úprava úveru na 40 rokov, môže byť rozdiel v nižšej splátke.

Porovnanie 30-ročných a 15-ročných čísel je extrémnejšie. Mesačná splátka pri 15-ročnom úvere je o 700 dolárov vyššia. Niektorí kupujúci si môžu dovoliť vyššiu platbu. Výhodou 15-ročnej pôžičky je, že celkový úrok zaplatený za pôžičku je 103,218 289 USD v porovnaní s 970 30 USD za XNUMX-ročnú pôžičku. Pätnásť rokov môže ubehnúť rýchlo a je to vzrušujúci pocit prestať platiť.

Môžete spustiť svoje vlastné porovnania 15- a 30-ročných pôžičiek, ako aj iných období a pôžičiek s nastaviteľnou sadzbou pomocou MarketWatch's hypotekárna kalkulačka.

Protiargument k 15-ročnej pôžičke môže zahŕňať stratené príležitosti. 30-ročná pôžička má úrokovú sadzbu 4.67 % a dalo by sa očakávať, že z dlhodobého hľadiska bude profitovať z oveľa vyššej miery návratnosti zo širokej investície na akciovom trhu. To však vyvoláva otázku, či bude investovaných 700 dolárov mesačne v hotovosti uvoľnených 30-ročnou pôžičkou. Môže byť lákavé minúť tieto peniaze za drahšie vozidlo, ako by ste si inak kúpili.

Rozhodnutie o tom, ktorý dom si kúpiť, a rozhodnutie o termíne pôžičky musia zohľadňovať potreby rodiny vrátane priestoru, sporenia a investovania na dôchodok a vzdelanie a nespočetných výdavkov na domácnosť.

Kupujúci domu by mal aspoň pochopiť, ako fungujú rôzne typy úverov.

Ponorte sa hlbšie do amortizácie

Pohľad na rozpis amortizácie je ďalším spôsobom, ako ilustrovať, koľko platíte za financovanie svojho domu. Napríklad pri pôžičke na 30 rokov tvorí úrok 1,271 1,687 USD z vašej prvej mesačnej splátky XNUMX XNUMX USD (údaj je opäť zaokrúhlený). Tu je porovnanie hlavnej časti mesačnej splátky úveru pre tri typy úverov počas prvého mesiaca a ďalej:

Spoločne tabuľky ukazujú, o koľko rýchlejšie sa splatí zostatok vášho úveru (alebo sa vytvorí váš vlastný kapitál) pri kratších úverových obdobiach.

Záverečné myšlienky a varovanie

Pri kúpe domu – najmä vášho prvého domu – musí byť všetko na stole. Dlhodobá diskusia by mala zahŕňať všetky hlavné finančné ciele a potreby, vrátane dôchodkového sporenia, vzdelávania, budúcich liečebných nákladov a dokonca aj toho, ktoré autá, nákladné autá alebo SUV si plánujete alebo potrebujete kúpiť. Môžete sa tiež dôkladne pozrieť na svoj počiatočný odhad toho, koľko miesta potrebujete. Koľko z toho je na skladovanie? čo ukladáš? Ak budete menej skladovať, možno zaplatíte menej.

Nákupy vozidiel sú zvyčajne financované a pre mnohé páry môžu predstavovať mesačné platby, ktoré sa približujú mesačným splátkam úveru na bývanie. Preto je potrebný tvrdý pohľad do zrkadla. Pri kúpe vozidla je potrebné zvážiť toľko rôznych potrieb, vrátane práce – možno budete potrebovať drahé nákladné auto. Alebo možno budete potrebovať, aby vás videli riadiť pekný starší model auta, aby ste urobili dobrý dojem, ak napríklad predávate nehnuteľnosť.

Niektorí ľudia však môžu odložiť nákup nového vozidla, čo môže zmierniť tlak pri rozhodovaní o financovaní domu, ktoré môže trvať niekoľko desaťročí.

Varovanie pred šokom

Dane z nehnuteľností sa vypočítavajú rôznymi spôsobmi v závislosti od toho, v ktorom štáte žijete. V niektorých štátoch sú dane založené na predajnej cene domu alebo na aktuálnom odhade hodnoty domu odhadcom dane z nehnuteľností, pričom ročné zvýšenie môže byť obmedzené na nízke percentá. To by mohlo znamenať, že kupujúci domu zaplatí oveľa vyššie dane z nehnuteľnosti, ako platil predávajúci.

Na začiatku procesu rozhodovania o kúpe domu si určite urobte vlastný odhad toho, aké budú vaše dane z nehnuteľnosti, a nie spoliehajte sa na odhad veriteľa alebo spoločnosti s titulom, ktorý môže byť založený na dani z nehnuteľnosti za predchádzajúci rok. Ak potrebujete pomoc s týmto odhadom, môžete sa obrátiť na odhadcu nehnuteľností v okrese.

Ďalším faktorom, ktorý treba zvážiť, je poistenie majiteľa domu vrátane dodatočného krytia, ktoré môže byť potrebné, ak sa nachádzate v záplavovej zóne alebo v oblasti náchylnej na iné nebezpečenstvá, ako sú hurikány. Ak sa napríklad sťahujete na juh zo štátu na severovýchode alebo stredozápade, môžete sa stretnúť s úplne iným – a oveľa drahším – poistným trhom, než akým ste čelili predtým.