Pokles trhu s bývaním – je na obzore recesia?

V druhom polroku 2022 sme zaznamenali pokles cien nehnuteľností. Ceny však zostávajú medziročne vyššie na základe stabilného rastu cien v prvej polovici roka. Pokles cien je čiastočne spôsobený vyššími hypotekárnymi sadzbami, ktoré zasahujú do dostupnosti bývania. Väčšina trhov však zatiaľ nezaznamenala medziročný pokles cien nehnuteľností a regionálne trendy znamenajú, že západné pobrežie je zasiahnuté silnejšie ako iné trhy.

Rastúce náklady na hypotéku

Ústrednou otázkou je prudký nárast nákladov na hypotéky. Náklady na 30-ročné hypotéky sa začiatkom novembra dotkli 7 %, náklady na hypotéky zostávajú na úrovniach, ktoré sme nezaznamenali od roku 2007. Je to spôsobené vysokou infláciou, ktorá spôsobila, že Fed prudko zvýšil úrokové sadzby, čo zodpovedajúcim spôsobom zvyšuje náklady na hypotéky.

Nižšia dostupnosť bývania

Vyššie náklady na hypotéky znížili dostupnosť bývania. Je to preto, že pre mnohých ľudí nie je dom, ktorý si môžu dovoliť, určený cenou domu, ale cenou hypotéky, ktorú môžu pohodlne obsluhovať zo svojej výplaty.

Všeobecne povedané, v roku 2022 sme zaznamenali zdvojnásobenie nákladov na hypotéky, a preto dostupnosť bývania prudko klesla. Atlanta Fed to sleduje a vidí dostupnosť bývania na veľmi nízkej úrovni v porovnaní s nedávnou históriou. V skutočnosti je dostupnosť bývania na najnižšej úrovni, odkedy ju v roku 2006 začal sledovať atlantský Fed.

Posuvné ceny

Ceny domov sa posúvajú, ale neprepadli. Údaje o cenách nehnuteľností spoločnosti Redfin naznačujú, že ceny nehnuteľností klesajú od mája 2022, hoci ceny zostávajú medziročne vyššie o 5 %, v porovnaní s 15 % ročným nárastom cien počas leta.

Na väčšine trhov sme nezaznamenali absolútny ročný pokles cien nehnuteľností, ale to by mohlo prísť v priebehu niekoľkých nasledujúcich mesiacov. Obdobie jesene a zimy môže byť pre trh s bývaním pomalým obdobím, takže môžeme vidieť aj sezónne trendy. Jar je zvyčajne začiatkom robustnejšieho obdobia pre trh s bývaním, takže trendy na začiatku roka 2023 budú určovať smerovanie cien nehnuteľností.

Regionálne trendy

Dôležité sú aj regionálne trendy. Západné pobrežie momentálne zaznamenáva relatívne slabší trh s bývaním, no juhovýchodné sa drží lepšie. Napriek regionálnym rozdielom však väčšina regiónov zaznamenáva medzimesačný pokles cien.

Čo bude ďalej?

Jednou z kľúčových otázok pre trh s bývaním v roku 2023 bude, kam sa budú pohybovať dlhodobé úrokové sadzby. Úrokové sadzby sa v roku 2022 zvýšili kvôli obavám z inflácie a keď Fed zvýši krátkodobé sadzby.

Od začiatku novembra však dlhodobejšie sadzby mierne klesli. Ak to bude pokračovať, môže to zodpovedajúcim spôsobom znížiť náklady na dlhodobé hypotéky zo súčasných zvýšených úrovní. Fed je však v sadzbách relatívne jastrabský a ak bude Fed pri pohyboch sadzieb v roku 2023 agresívnejší, ako sa v súčasnosti očakáva, môže to znamenať ďalšiu bolesť pre náklady na hypotéky.

Či tak alebo onak, ak prudký nárast úrokových sadzieb v roku 2023 podstatne neklesne, čo trhy nepredpokladajú, náklady na hypotéky zostanú v porovnaní s nedávnou históriou vysoké, čo bude vyvíjať pokračujúci tlak na dostupnosť bývania a potenciálne aj ceny nehnuteľností.