Počas dvoch rokov počas pandémie COVID-19 podomoví predajcovia v Quakers Hill, predmestí v najvzdialenejších častiach rozľahlého západu Sydney, zbierali bohatstvo. Asi 60 alebo 70 divákov by obchádzalo každý dom na predaj, spomína Josh Tesolin z Ray White, realitného agenta. Kupujúci sa tlačili na aukciách a prihadzovali vysoko nad šance. „Požiadali by sme o, povedzme, 1 milión dolárov a predali by sme za 1.4 milióna dolárov,“ hovorí pán Tesolin. "Trh bol vtedy šialený - úplne iný obraz ako teraz." Tento rok ceny v susedstve klesli o 20 %, odhaduje. Majitelia svoje domy ťahajú, pretože ich nemôžu predať za toľko, koľko by chceli. Trh sa kazí.
Austrálske ceny nehnuteľností klesali už päť mesiacov za sebou, čím sa spoločnosť Quakers Hill dostala do popredia celosvetového trendu. Centrálne banky sa snažia skrotiť infláciu a zvyšujú úrokové sadzby najrýchlejším tempom za najmenej štyri desaťročia, čo sa teraz premieta do krviprelievania na trhu s nehnuteľnosťami. Ceny klesajú v deviatich z 18 krajín monitorovaných poradenskou spoločnosťou Oxford Economics a najrýchlejšie klesajú na najviac prehriatych trhoch. V Kanade a Švédsku od februára klesli o viac ako 8 %; na Novom Zélande klesli od svojho vrcholu v minulom roku o viac ako 12 %. Ceny začali klesať aj v Amerike a Británii. Mnoho ďalších krajín sa uberá rovnakým smerom.
Poklesli aj transakcie. Predaj domov v Amerike klesol v auguste o pätinu v porovnaní s predchádzajúcim rokom, podľa lobistickej skupiny National Association of Realtors. Na Novom Zélande boli štvrťročné tržby za tri mesiace do júna najslabšie od roku 2010. Ceny akcií veľkých britských staviteľov, akými sú Barratt a Taylor Wimpey, sa tento rok znížili na polovicu. Tie Dr. Hortona a Lennara, najväčších v Amerike, sú nižšie o viac ako 30 %.
To predstavuje koniec dlhého boomu, ktorý mnohí majitelia domov považujú za samozrejmosť. Najnižšie úrokové sadzby hypoték a obmedzená ponuka podporili v desaťročí po globálnej finančnej kríze v rokoch 2007-09 stály rast cien nehnuteľností v bohatých krajinách. Napríklad ceny v Amerike vzrástli o takmer 60 % zo svojho minima v roku 2012 do konca roka 2019. Potom prišla pandémia, počas ktorej ceny skutočne raketovo vzrástli. V Amerike, Kanade a Holandsku sa od roku 30 zvýšili o viac ako 2020 %. Uzamknutia a prechod na prácu na diaľku zvýšili dopyt po predmestských nehnuteľnostiach so záhradami alebo kanceláriami. Vlády, ktoré sa obávajú krízy v oblasti bývania v dôsledku šírenia COVID, dočasne zmiernili alebo odstránili reguláciu hypoték, čím uľahčili nákup. Úspory spôsobené pandémiou pomohli kupujúcim, ktorí prvýkrát nakupovali, získať značné vklady.
Nárast úrokových sadzieb však teraz vrátil úrokové sadzby hypoték na úrovne, ktoré neboli zaznamenané desaťročia. Pred rokom bola 30-ročná hypotéka v Amerike s pevnou úrokovou sadzbou pod 3 %. Dnes je to len trochu plachých 7 %. Na Novom Zélande prekročili úrokové sadzby hypoték po prvýkrát za osem rokov 7 %. v Británii priemerná päťročná pôžička s fixnou úrokovou sadzbou po prvýkrát z tucta presahuje 6 %. To skomplikuje život potenciálnym kupujúcim a zvýši riziko núdze medzi existujúcimi vlastníkmi domov. Je to zmena, ktorá pravdepodobne ponesie nepríjemné politické a sociálne dôsledky ešte dlhé roky.
Tri faktory určia, kde je bolesť najakútnejšia, a teda kde sú tieto následky najpravdepodobnejšie. Prvým je nedávny rast cien. Trhy s bývaním, kde ceny od pandémie prudko vzrástli, sú obzvlášť citlivé na ochladzovanie dopytu. Zatiaľ čo mnohé bohaté krajiny na začiatku tohto roka spomalili na jednociferné ročné tempo rastu, Amerika a Kanada si udržali dvojciferný rast, poháňaný obrovským dopytom po bývaní v horských mestách a štátoch slnečných pásiem, ktoré priťahujú zavalitých Kalifornčanov a Nových. Yorkers, spolu s mestami ako Toronto.
Úrovne pôžičiek sú druhým faktorom. Čím vyššia je zadlženosť domácností ako podiel na príjme, tým sú vlastníci náchylnejší na vyššie splátky hypoték a nesplácanie. Centrálni bankári nájdu útechu v tom, že dlh domácností v pomere k príjmu je nižší, ako bol v predvečer globálnej finančnej krízy v krajinách vrátane Ameriky, Británie a Španielska. Niektoré krajiny však čelia hromade dlhov. Vďaka tomu sú citliví aj na malé zvýšenie sadzieb hypoték. Domácnosti v Austrálii, Kanade a Švédsku, ktorým sa podarilo uniknúť úplnému náporu finančnej krízy, si v uplynulých rokoch nazbierali ohromujúce pôžičky, čo vyvolalo varovanie od finančných dozorných orgánov. Ako povedal Stefan Ingves, guvernér švédskej centrálnej banky: „Je to ako sedieť na vrchole sopky.“
Tretím faktorom je rýchlosť, akou sa vyššie úrokové sadzby prenesú na vlastníkov bytov. Najväčším rizikom sú dlžníci na hypotékach s pohyblivou úrokovou sadzbou, ktorá kolíše so zmenami v úrokových sadzbách. Čelí okamžitému zníženiu ich disponibilného príjmu. V Kanade predstavujú hypotéky s variabilnou sadzbou viac ako polovicu všetkých úverov. V Austrálii a Švédsku tvoria takmer dve tretiny.
V iných krajinách sú pôžičky na dobu určitú oveľa bežnejšie, čo znamená, že zvyšovanie sadzieb prebieha so značným oneskorením. Drvivá väčšina hypoték v Amerike je za takýchto podmienok. Tieto hypotéky sú tiež populárnejšie ako predtým v celej Európe. Ale nie všetky pôžičky na dobu určitú sú rovnaké. V Amerike je väčšina z nich fixovaná na dve alebo tri desaťročia. V iných krajinách budú dokonca aj dlžníci s pevnou úrokovou sadzbou čoskoro čeliť prudko rastúcim nákladom na hypotéky. Na Novom Zélande tvoria hypotéky s pevnou úrokovou sadzbou väčšinu existujúcich úverov, ale viac ako 70 % má splatnosť kratšiu ako dva roky. Rovnako tak takmer polovica z tých, ktoré boli minulý rok odstránené v Británii.
Dajte to dokopy a všetky ingrediencie pre hlboký prepad bývania sú na mieste. Tentoraz ho však pravdepodobne nepovedie Amerika, ale Kanada, Holandsko, Austrália, Nový Zéland a Nórsko (pozri tabuľku). V Austrálii a Kanade by ceny mohli klesnúť až o 14 % zo svojho maxima, o niečo viac, ako sa očakáva v Amerike alebo Británii, podľa predpovedí viacerých realitných firiem. Ekonómovia z Royal Bank of Canada očakávajú, že objem predaja krajiny v rokoch 40-2022 prepadne o viac ako 23 %, čo prekročí 38 % pokles v rokoch 2008-09.
Prah bolesti
V rámci každej krajiny budú niektorí ľudia trpieť viac ako iní. Úverová kvalita priemerného dlžníka sa v posledných rokoch zlepšila, keďže prísnejšie regulácie zavedené po globálnej finančnej kríze sťažili rizikovejším dlžníkom brať hypotéky. Ale toxická kombinácia šoku v sadzbe a nárastu životných nákladov vystaví majiteľov domov vážnemu tlaku.
Napríklad v Austrálii sú tri pätiny úverov na bývanie za variabilných podmienok. Podľa najnovšej správy centrálnej banky o finančnej stabilite, zverejnenej 7. októbra, polovica z týchto dlžníkov by videla, že ich voľná hotovosť alebo tie, ktoré zostali po hypotéke a základných životných nákladoch, klesnú najmenej o pätinu, ak úrokové sadzby stúpnu v súlade s trhom. očakávania — a 15 % by videlo, že toto opatrenie bude negatívne. V Británii by takmer 2 milióny domácností, alebo štvrtina domácností s hypotékami, mohla začiatkom roku 10 vidieť vyššie platby absorbovať ďalších 2025 % príjmu domácnosti. V Holandsku podiel majiteľov domov, ktorí platia viac ako štvrtinu svojho príjmu na hypotéku by sa zvýšil z 12 % na 26 %, ak by sa úrokové sadzby zvýšili o tri percentuálne body.
Obzvlášť zraniteľní sú kupujúci prvýkrát a nedávni dlžníci. Mnohí natiahli svoje financie na kúpu domu a nechali menej peňazí na pokrytie skokových nákladov na hypotéku. V Amerike sa v minulom roku prvý kupujúci počítali s každým tretím predajom. Mnohí majú mizivé úspory. Približne polovica austrálskych kupujúcich, ktorí si vzali pôžičky od začiatku roka 2021 do augusta 2022, mala na upršaný deň odložené splátky hypotéky v hodnote menej ako tri mesiace. Mileniálov, ktorým sa konečne podarilo kúpiť nehnuteľnosť, čaká nemilé prekvapenie.
Prvokupujúci mali tiež menej času na akumuláciu vlastného imania. Oxford Economics odhaduje, že 15-percentný pokles cien nehnuteľností v Amerike v priebehu roka by zrušil dve tretiny majetku na bývanie, ktorý nahromadili od začiatku pandémie. Naopak starší majitelia sú bezpečnejší. Viac ako polovica amerických majiteľov domov vo veku 65 a viac rokov sa prisťahovala pred prelomom milénia. To ponecháva nových vlastníkov vo väčšom riziku, že budú tlačení do záporného vlastného imania, čo sťažuje presun domu alebo rehypotéku. Podľa Neala Hudsona z poradenskej spoločnosti Residential Analysts by v Británii po 20 % poklese cien nehnuteľností zostalo až 5 % hypoték v zápornom imaní. Postihnutý by bol približne jeden z desiatich držiteľov hypotéky v Londýne.
Dobrou správou je, že banky by mali prepad zvládnuť. V rokoch 2007-09 nárast nesplatených dlhov pritlačil niektorých amerických na pokraj. Podľa ďalšej poradenskej spoločnosti Capital Economics banky v Británii teraz držia takmer štvornásobok kapitálu na pokrytie strát. Najnovší záťažový test Bank of England naznačuje, že veritelia v krajine by boli schopní absorbovať pokles cien nehnuteľností o 33 % a nárast miery nezamestnanosti z 3.5 % na 12 %. V Amerike banky ustúpili z hypotekárneho trhu, pričom nebankové subjekty v súčasnosti poskytujú viac ako polovicu nových hypotekárnych úverov. Riziká sa tak už nesústreďujú na systémovo dôležitých poskytovateľov úverov.
Napriek tomu bude mať tlak na bývanie hlboké následky. „Cyklus bývania JE obchodným cyklom,“ napísal Edward Leamer z Kalifornskej univerzity v Los Angeles v článku publikovanom v roku 2007. Poznamenal, že spomalenie bývania predchádzalo ôsmim z posledných desiatich recesií v Amerike. Po finančnej kríze nadviazal pán Leamer s príspevkom s názvom „Bývanie je skutočným obchodným cyklom“ pre prípad, že by čitatelia nepochopili posolstvo. Spojenie medzi týmito dvoma cyklami vzniká, pretože bývanie prináša „efekty bohatstva“ vlastníkom bývajúcich. Keď ceny nehnuteľností rastú, ľudia majú dobrý pocit zo svojej finančnej situácie, preto si požičiavajte a míňajte viac. Keď padnú, ľudia si utiahnu opasky. V roku 2019 výskum Bank of England zistil, že 10 % zvýšenie cien nehnuteľností zvyšuje spotrebu o 0.35 – 0.5 %.
Ďalším dôležitým kanálom medzi trhom s bývaním a zvyškom ekonomiky sú investície. Kapitálové výdavky spojené s bývaním, najmä s výstavbou domov, môžu byť mimoriadne volatilné – a často predstavujú rozdiel medzi rastúcou alebo klesajúcou ekonomikou. Klesajúce investície do nehnuteľností na bývanie skutočne predstavovali tretinu poklesu amerického HDP v rokoch 2007-09. Výskum v Británii priniesol podobné výsledky. Stavitelia domov naháňajú boomy a škrabadlá na zlé ekonomické správy. Keďže obavy narástli tentoraz, začatie amerického súkromného bývania od apríla kleslo o 20 %. Tentoraz napätí dlžníci, ktorí už teraz nemajú hotovosť kvôli inflácii a vysokým účtom za energie, budú tiež míňať menej na iné tovary a služby, pretože sa snažia splniť vyššie splátky hypotéky.
Niektorí ľudia vidia v krachu bývania pozitíva. Dúfajú, že nižšie ceny umožnia mladým ľuďom kúpiť si prvé domy. Je takmer isté, že tieto nádeje budú zmarené. Pri korekciách v oblasti bývania a niekedy aj celé roky potom majú miery vlastníctva domov tendenciu klesať, a nie stúpať. Napríklad v Británii vlastní svoj vlastný domov asi 65 % ľudí, čo je pokles oproti 70 % na začiatku globálnej finančnej krízy. V Írsku, ktoré koncom roku 2000 zažilo všemocný krach, je miera vlastníctva domov stále viac ako desať percentuálnych bodov pod svojim maximom. Ekonomické podmienky, ktoré súčasne spôsobujú pokles cien nehnuteľností, ohrozujú šance potenciálnych majiteľov domov. Nezamestnanosť rastie a mzdy klesajú. Ak úrokové sadzby vyskočia, ľudia si budú môcť požičiavať menej a poskytovatelia hypotekárnych úverov majú tendenciu požičiavať si plachejšie. Tsur Somerville z University of British Columbia predpovedá, že v Kanade zvýšené náklady na pôžičky „zabijú“ akékoľvek úspory z nižšej kúpnej ceny.
Bytový dom je politický
Najväčší efekt poklesu bývania môže byť v politike. V krajinách, kde je vlastníctvo domu vnímané ako prechodný rituál, nižšie ceny bez zvýšenia cenovej dostupnosti posypú soľ do už tak boľavých rán. „Padať do čoho? Klesať na absurdne groteskné ceny namiesto toho, aby boli len nemysliteľné?“ pýta sa Robin Black, komunitný pracovník a mechanik bicyklov v Montreale. "V podstate som prijal, že sen sa skončil." Chýbalo mi okno." Niekoľko mileniálov sa uskromnilo, aby si mohli dovoliť zálohu; teraz sa budú musieť snažiť platiť oveľa vyššie splátky hypotéky. Hrozba opätovného vlastníctva číha. Strata domu je možnosť, ktorá predtým nebola.
Ustálenejší majitelia domov sa roky utešovali myšlienkou, že aj keď je rast reálnych miezd hrozný, prinajmenšom rastie cena ich domu. Tie dni sú preč. Dokonca aj baby-boomers, veľkí víťazi z desaťročia rastu cien, teraz čelia vyhliadke, že budú na dôchodku žiť z menšieho hniezda, pretože znižovanie počtu zamestnancov sa stáva menej lukratívne. To všetko znamená, že rastúce úrokové sadzby budú mať nepredvídateľné politické dôsledky, pretože ľudia, ktorí kedysi profitovali zo status quo, zistia, aké to je stratiť.
Nebuďte teda prekvapení, ak politici spustia obrovské záchranné operácie. Maďarská vláda už ponúkla svojim občanom ochranu pred rastúcimi úrokovými sadzbami hypoték. Vo svojej analýze bývania na Novom Zélande sa MMF obáva, že „môže byť potrebná politická podpora, aby sa predišlo sekundárnym účinkom a výraznému poklesu“. V Španielsku banky údajne uvažujú o obmedzení zvyšovania platieb pri hypotékach s variabilnou sadzbou. Martin Lewis, britský finančný expert, ktorý má väčší vplyv ako všetky noviny v krajine dohromady, začal viesť kampaň za štátnu podporu pre držiteľov hypoték. Keď ceny domov klesajú na zem, takéto požiadavky budú len rásť.
Ak chcete získať ďalšiu odbornú analýzu najväčších príbehov z ekonómie, financií a trhov, prihláste sa Rozhovory o peniazoch, náš týždenný bulletin len pre predplatiteľov.
© 2022 The Economist Newspaper Limited. Všetky práva vyhradené.
Od The Economist, publikované v licencii. Pôvodný obsah nájdete na https://www.economist.com/finance-and-economics/2022/10/20/housing-markets-face-a-brutal-squeeze
Zdroj: https://finance.yahoo.com/news/housing-markets-face-brutal-squeeze-104820590.html