Ceny bývania klesajú – áno, dom je stále dobrou investíciou

Po dlhotrvajúcom raste cien nehnuteľností teraz signály poukazujú na obdobie ochladzovania. Namiesto toho, aby sa kupujúci pre túto možnosť vzrušovali, mnohí sa pýtajú, či je kúpa domu počas recesie stále rozumnou investíciou.

Aj keď existujú výnimky, vlastníctvo domu je pre väčšinu ľudí stále šikovným finančným ťahom. Platí to najmä vtedy, ak plánujete nehnuteľnosť vlastniť aspoň päť rokov. Tu sú najvýznamnejšie dôvody, prečo by ste stále mali mať kúpu domu za prioritu.

Vlastniť svoj dom je dobré zabezpečenie proti inflácii

Historicky zhodnocovanie nehnuteľností prevyšovalo mieru inflácie. Podľa Roberta Shillera, profesora ekonómie na Yale University, je ročná návratnosť tejto triedy aktív v rokoch 1928-2021 4.2 %. Porovnajte to s anualizovanou mierou inflácie za rovnaké obdobie 3.08 %.

Sú roky, vrátane roku 2022, kedy inflácia prevyšuje zhodnocovanie nehnuteľností. Keď sa však pozriete na trendy v dlhšom časovom horizonte, výnos, ktorý získate z nehnuteľností, býva vyšší.

Ďalší spôsob, ako sa na túto investíciu pozrieť, je z hľadiska úrokovej sadzby vašej hypotéky. Ak si kúpite dom a vezmete si 30-ročnú hypotéku s fixnou sadzbou za 5.25 %, budete túto sadzbu splácať celých 30 rokov. Keď sa očakáva, že úrokové sadzby zostanú krátkodobo vysoké, idete dopredu, pretože úrok, ktorý platíte, je nižší ako miera inflácie.

Keď miera inflácie klesne, s ňou klesnú aj úrokové sadzby. V tomto čase si môžete zvoliť refinancovanie na nižšiu úrokovú sadzbu a napriek tomu ušetriť peniaze.

Ak sa namiesto toho rozhodnete prenajať, nájomné, ktoré platíte, sa môže po skončení nájmu zmeniť. Pre väčšinu nájomcov nájomná zmluva pokrýva iba 12-mesačné obdobie. Podľa Redfina je medziročný nárast nájomného v súčasnosti o 15 % a medzi tínedžermi sa drží stabilne už niekoľko mesiacov.

Prenájmom namiesto kúpy riskujete, že každý rok zaplatíte viac za bývanie namiesto toho, aby ste si udržali stabilnú platbu, ak si kúpite dom.

Vlastníctvo domu vytvára kapitál

Pri mesačnej splátke hypotéky je dôležité pamätať na to, že časť vášho účtu spláca istinu úveru. Inými slovami, budujete vlastný kapitál. Keď idete predať dom, tieto peniaze dostanete späť.

Prenájom na druhej strane nevytvára vlastný kapitál. Každý mesiac, keď platíte nájom, nemáte čo ukázať, okrem strechy nad hlavou. Ak si vezmete hypotéku vo výške 200,000 30 USD na 6 rokov so 32,000 % a po desiatich rokoch predáte, nazbierali ste viac XNUMX XNUMX USD vo vlastnom imaní.

Vlastníctvo domu má daňové výhody

Hlavnou výhodou bývania sú daňové úľavy. Dve najvýznamnejšie sú odpočet úrokov z hypotéky a oslobodenie kapitálových výnosov. Pomocou odpočtu úrokov z hypotéky si môžete odpísať úrok, ktorý platíte, ako sa vzťahuje na vašu daňovú kategóriu.

Napríklad, ak ste v 25% daňovom pásme, dosiahnete daňovú úsporu vo výške 25% z úrokov, ktoré ste zaplatili. Takže ak ste za rok zaplatili 10,000 2,500 dolárov na úrokoch z hypotéky, mohli by ste si na daniach odpísať XNUMX XNUMX dolárov, ak si ich rozpíšete.

Vďaka oslobodeniu kapitálových ziskov sa jednotlivci môžu kvalifikovať na vylúčenie až 250,000 500,000 USD zo zisku z predaja primárnej rezidencie zo svojho zdaniteľného príjmu. Ak podáte spoločné priznanie so svojím manželským partnerom, môžete vylúčiť až XNUMX XNUMX USD. Ide o masívnu daňovú úľavu a je to jeden zo spôsobov, ako ľudia budujú bohatstvo s nehnuteľnosťami.

Ak prenajímate, nemáte nárok na odpočet dane. Neexistujú vôbec žiadne daňové úľavy.

Dlhodobé ocenenie

Okrem budovania vlastného imania vo svojom dome získate aj cenové zhodnotenie. Ako už bolo uvedené, priemerný ročný nárast hodnoty nehnuteľností je zhruba 4 %. Pri použití pravidla 72 môžete očakávať, že hodnota vášho domu sa za 18 rokov zdvojnásobí. Ak ste zaplatili akontáciu vo výške 50,000 200,000 USD a zobrali si pôžičku vo výške 30 6 USD na 18 rokov pri 77,123 %, po 250,000 rokoch ste si vybudovali vlastné imanie vo výške 500,000 377,123 USD. Celková hodnota vášho domu za 50,000 77,123 USD pri kúpe sa zvýšila na 250,000 XNUMX USD. Teraz máte investičný zostatok XNUMX XNUMX USD (záloha XNUMX XNUMX USD + splátky istiny v hodnote XNUMX XNUMX USD + zhodnotenie XNUMX XNUMX USD), ak by ste ho predali.

Historicky majú ceny bývania stúpajúcu tendenciu; existuje len niekoľko výnimiek, hlavne v rokoch 2008 a 2019. Preto je veľká šanca, že vo svojom dome zrealizujete zvýšenú hodnotu.

Jediné ocenenie, ktoré ako nájomca zažijete, je každoročné zvyšovanie vášho mesačného nájomného. Neexistuje žiadne dlhodobé zhodnotenie, z ktorého by ste sa mohli tešiť, keďže nevybudujete žiadny vlastný kapitál.

Prečo tento čas nie je ako minule

Podľa Consumer Affairs 63 % ľudí dúfa v krach bývania, aby si mohli dovoliť kúpiť dom. Žiaľ, žiadne známky tomu nenasvedčujú. Väčšina odborníkov sa zhoduje, že krach ako v roku 2008 nie je na stole.

Existuje na to niekoľko dôvodov. Po prvé, spotrebiteľ má dnes silnejšiu súvahu ako v roku 2008. Mnohé z hypoték upísaných v roku 2008 mali tiež nízku kvalitu a nebolo zavedených veľa kontrol a protiváh, ktoré by zabránili nekvalifikovaným dlžníkom brať si hypotéky s rizikovými hypotékami. Dnes je toto odvetvie veľmi odlišné a existuje viac obmedzení, kto má nárok na hypotéku.

Nakoniec, krach nastane len vtedy, keď je viac predávajúcich ako kupujúcich. Keď je málo kupujúcich, predajcovia musia znížiť cenu, aby niekoho prilákali ku kúpe. Ak však 63 % ľudí čaká na vedľajšej koľaji, úplná havária je nepravdepodobná. Veľká skupina ľudí je pripravená nakupovať, takže akýkoľvek pokles požadovaných cien bude mať za následok záplavu kupujúcich, čo vlastne ceny stabilizuje.

Bolo vždy strašné kúpiť si dom?

Kúpa domu bola vždy desivá ponuka. Je to veľká finančná investícia, keďže sa prihlásite na mesačnú platbu na nasledujúcich 30 rokov. To je dôvod, prečo ceny domov počas hospodárskeho poklesu klesajú. Ak si niekto nie je istý, že zajtra bude mať prácu, pravdepodobne sa nezaviaže kúpiť si dom.

Ak si previniete hodiny do 1950. rokov minulého storočia a zistíte, že ceny bývania boli oveľa nižšie, musíte si uvedomiť, že vtedy vo väčšine prípadov zarábal iba jeden z manželov. Tiež bolo náročné kúpiť dom kvôli vysokým štandardom pôžičiek. Až po založení Federálneho úradu pre bývanie (FHA) a Programu úverov na bývanie pre Veterans Administration (VA) bolo jednoduchšie kúpiť dom.

Kúpa domu však bola obrovským záväzkom. To platilo ešte viac v 1970. rokoch, keď sa presadila stagflácia a úrokové sadzby vyleteli na takmer 20 %.

Rýchly posun vpred do roku 2008 a vláda musela znova zakročiť, aby nalákala ľudí na kúpu domov s kreditom First Time Homebuyer vo výške 8,000 XNUMX dolárov.

Bez ohľadu na to, na aké obdobie sa pozriete, vždy sa nájdu dôvody, prečo sú ľudia z kúpy bývania nervózni (okrem prirodzeného strachu zo zaviazania sa mesačnej splátky až na 30 rokov).

Čo ak už vlastníte dom?

Keďže nehnuteľnosť je výborná dlhodobá investícia, čo viac môžete urobiť, ak už vlastníte dom? Na začiatok môžete zvážiť kúpu investičnej nehnuteľnosti. Nielenže využívate výhody dlhodobého zhodnocovania, ale keď nehnuteľnosť prenajímate, váš nájomca spláca vašu mesačnú hypotéku, čím zvyšuje vašu návratnosť.

Je pochopiteľné, že nie každý má záujem fyzicky vlastniť nehnuteľnosť na prenájom – alebo prácu, ktorá je s tým spojená. Alternatívou je investovanie do nehnuteľností prostredníctvom nákupu akcií spoločností, ktoré korelujú s trhom s bývaním. Q.ai ponúka Investičné súpravy so zabudovanými REIT a ďalšími pozíciami v oblasti nehnuteľností.

Niektorí ľudia môžu uvažovať o priplatení istiny hypotéky. Ak je však vaša úroková sadzba nižšia ako 4 %, investovanie peňazí namiesto splácania hypotéky je inteligentnejšie. Je to preto, že môžete získať vyššiu návratnosť svojich peňazí.

Priemerný ročný výnos akciového trhu je 8 %. Ak investujete 6,000 10 dolárov ročne počas 93,872 rokov, dostanete 6,000 4 dolárov. Ak by ste mali platiť navyše 10 69,655 $ ročne na svojej 24,217% hypotéke, za XNUMX rokov by ste ušetrili na úrokoch XNUMX XNUMX $. Pretože vaše akcie zarobia o XNUMX XNUMX USD viac ako vaše úspory na úrokoch, je lepšie investovať svoje peniaze na trhu.

Kto by si nemal kupovať dom?

Existuje niekoľko prípadov, kedy má väčší zmysel prenajať ako kúpiť. To všetko sa vracia k načasovaniu. Ak práve začínate svoju kariéru a nie ste si istí, kde chcete bývať, nemá zmysel viazať sa na domov.

Navyše, ak ste práve prijali prácu v novom meste, z finančného hľadiska je múdrejšie si prenajať na krátky čas, pretože časom zistíte, kde by ste chceli bývať. Na konci dňa, ak nevidíte, že vlastníte dom aspoň päť rokov pred predajom, je lepšie si ho prenajať a nekupovať. Dôvodom je riziko, že ceny bývania sa v krátkodobom horizonte nezhodnotia a všetky náklady na uzavretie, ktoré zaplatíte pri kúpe domu. Váš kapitál, zhodnotenie a daňové úľavy si vyžadujú čas, aby vás dostali cez počiatočný hrb záverečných nákladov k realizácii výhod nákupu.

záver

Celkovo je bývanie stále dobrou investíciou – aj keď sa predaj bývania spomaľuje. Aj keď existuje riziko, že ceny v krátkodobom horizonte sploštia alebo klesnú, neočakávajte prudký pokles ako v roku 2008. A ak je investovanie na akciovom trhu nejakým vodidlom, viete, že čas na trhu je oveľa dôležitejší ako načasovanie trhu. Inými slovami, je lepšie investovať na trhu s nehnuteľnosťami – dokonca aj počas poklesu – ako sa snažiť vybrať si ten najlepší čas na nákup alebo predaj.

Nikto nevie, kedy nastane dno alebo kedy ceny začnú opäť rásť. Ak nechcete zmeškať akciu, radšej vstúpte, ako by ste čakali.