Ceny domov sa za posledných 10 rokov takmer zdvojnásobili – a to by mohlo znamenať, že pri predaji domu budete musieť zaplatiť značné dane. Po dosiahnutí dna okolo 259,000 2011 USD v roku 453,000 priemerná predajná cena domu v čase písania neustále stúpala na viac ako XNUMX XNUMX USD. Ako mnohé trendy, aj pandémia to možno urýchlila, no ceny bývania už roky rástli. Toto je skvelá správa pre majiteľov domov, ktorí chcú predať. Chcú zarobiť nejaké skutočné peniaze.
Bohužiaľ, so skutočnými peniazmi prichádzajú skutočné dane. Ak predávate nehnuteľnosť so ziskom, budete z peňazí dlžiť dane z kapitálových výnosov. Bohužiaľ, na rozdiel od daní vyberaných z miezd, IRS neberie tieto peniaze vopred. Budete to musieť vypočítať a skontrolovať. Existujú spôsoby, ako to urobiť, aby to bolelo menej. Ak chcete pomôcť minimalizovať svoj daňový účet z predaja domu, zvážte spoluprácu s finančným poradcom.
Aké sú dane z kapitálových výnosov z nehnuteľností?
Daň z kapitálových výnosov sa vyberá z akéhokoľvek zisku, ktorý dosiahnete predajom investície. Týka sa to väčšiny peňazí, ktoré zarobíte nákupom a predajom aktív, ako sú akcie, dlhopisy a dokonca aj nehnuteľnosti (napríklad váš dom). V prípade nehnuteľností by ste zdaniteľné zisky vypočítali takto:
Cena, za ktorú ste nehnuteľnosť predali – Cena, ktorú ste zaplatili za kúpu nehnuteľnosti = Zdaniteľné zisky
Povedzme napríklad, že ste si pred desiatimi rokmi kúpili dom za 260,000 450,000 dolárov. Dnes ho predávate za 190,000 XNUMX dolárov. Na dani z kapitálových výnosov by ste dlhovali XNUMX XNUMX USD (rozdiel medzi vašou nákupnou cenou a predajnou cenou).
Dlhodobé kapitálové zisky – teda zisky z aktív držaných aspoň rok – sú vo všeobecnosti zdaňované oveľa nižšou sadzbou ako zárobky (peniaze, ktoré získate prácou). V roku 2021 boli sadzby dane z kapitálových výnosov pre slobodných/vydaté osoby stanovené na:
0 percent – 0 – 40,400 0 USD slobodný/80,800 – XNUMX XNUMX USD vydatá
15 percent – 40,401 – 445,850 80,801 USD slobodný/501,600 – XNUMX XNUMX USD vydatá
20 percent – 445,851 501,601 USD+ slobodný/XNUMX XNUMX USD ženatý
Od roku 2022 sú rozsahy nasledovné:
0 percent – 0 USD-$41,675 Single/$0-$83,350 Ženatý
15 percent – $41,676-$459,750 Single/$83,351-517,200 XNUMX dolárov ženatý
20 percent - $459,751+ slobodný/517,201 XNUMX dolárov ženatý
Takže z nášho príkladu vyššie povedzme, že ste predali svoj dom a v roku 190,000 ste dosiahli zisk 2021 XNUMX USD. Za predpokladu, že ste slobodný, vypočítali by ste dane z kapitálových výnosov z tohto predaja takto:
40,400 0 USD * 0 percent = XNUMX USD
(190,000 40,401 USD – 149,599 XNUMX USD) = XNUMX XNUMX USD
149,599 15 USD * 22,439 percent = XNUMX USD
0 USD + 22,429 22,429 USD = XNUMX XNUMX USD
Toto je zjednodušená verzia zisťovania daňového zaťaženia kapitálových výnosov, ale základy sú tam. Za tento predaj by ste mohli dlhovať 22,429 190,000 dolárov na daniach. To je veľa, aj keď si spomeniete, že ste zarobili XNUMX XNUMX dolárov na zaplatení. (Je to ešte viac, keď si spomeniete, že keď ste predali svoj dom, budete si musieť nájsť nový na horúcom trhu...) Našťastie IRS udelil výnimku, aby pomohol majiteľom domov s týmto problémom.
Vylúčenie kapitálových ziskov
Ak profitujete z predaja vášho domu, môžete prvých 250,000 500,000 dolárov z tohto zisku vylúčiť z daní. Pre manželské páry, ktoré podajú žiadosť spoločne, sa toto číslo zvýši na XNUMX XNUMX dolárov.
Toto vylúčenie sa zásadne vzťahuje na vaše zisky, nie na celkový predaj. Takže z nášho príkladu vyššie povedzme, že ste predali svoj dom za 450,000 190,000 dolárov ako jedna osoba. Váš zisk z predaja dosiahol XNUMX XNUMX dolárov. Celý tento zisk by ste mohli vylúčiť zo svojich daní a nič by ste nedlžili.
Na druhej strane povedzme, že ste z predaja dosiahli zisk 280,000 30,000 USD. Po vylúčení kapitálových ziskov by ste dlžili dane zo zostávajúcich 0 0 USD. (Kedže to všetko by spadalo do XNUMX-percentného daňového pásma z kapitálových výnosov, opäť to znamená dane XNUMX USD.)
Aby ste sa kvalifikovali na toto vylúčenie, musíte splniť test vlastníctva a používania. To znamená, že musíte vlastniť dom a používať ho ako svoje hlavné bydlisko aspoň dva roky z piatich rokov pred jeho predajom. Toto nemusí byť nepretržité. V dome môžete bývať pravidelne, pokiaľ to bude trvať najmenej dva roky. (Úplný popis požiadaviek na test vylúčenia nájdete v publikácii IRS 523.) Príslušníci americkej armády, zahraničnej služby, mierových zborov a aktívnych spravodajských služieb môžu vypočítať ich nepretržité používanie odlišne na základe harmonogramu ich nasadenia.
Vypočítajte si správne dane z kapitálových výnosov
Ako sme uviedli vyššie, kapitálové zisky z predaja domu sú o niečo komplikovanejšie ako bežné investičné zisky. Okrem pôvodnej kúpnej ceny domu si môžete zo zdaniteľných kapitálových ziskov odpočítať aj niektoré náklady na uzavretie, predajné náklady a základ dane z nehnuteľnosti.
Uzávierkové náklady môžu zahŕňať výdavky súvisiace s hypotékou (napríklad ak ste pri kúpe domu mali predplatené úroky) a výdavky súvisiace s daňou.
Predajné náklady sa vo všeobecnosti vzťahujú na všetky peniaze, ktoré ste minuli na predaj domu. Zahŕňa to poplatky makléra, výdavky na zoznam, právne poplatky, poplatky za reklamu, peniaze, ktoré ste minuli na to, aby dom vyzeral reprezentatívnejší na predaj, a ďalšie súvisiace náklady.
Daňovým základom domu sú náklady na akékoľvek veľké vylepšenia, ktoré ste na nehnuteľnosti v priebehu rokov vykonali. Ide v podstate o akékoľvek množstvo peňazí, ktoré ste minuli na fyzickú štruktúru, ktorá pridala hodnotu domu. Znižuje sa o akékoľvek odpisy v tejto štruktúre (napríklad, ak ste pridali palubu, ale potom ste ju nechali rozpadnúť), hoci odpisy sú nezvyčajným problémom pre aktívne obývané domy.
Povedzte napríklad, že ste slobodný a kúpili ste si dom za 250,000 750,000 dolárov. Predáte ho za XNUMX XNUMX dolárov. Máte nasledujúce súvisiace náklady:
40,000 XNUMX dolárov na renováciu kuchyne a kúpeľne;
35,000 XNUMX USD v poplatkoch makléra;
2,500 XNUMX dolárov vynaložených na upratovanie a prípravu na dni otvorených dverí;
5,000 XNUMX USD na odmeny právnika a iné súvisiace náklady na uzavretie zmluvy.
Svoje zdaniteľné kapitálové zisky by ste vypočítali takto:
750,000 250,000 USD – (40,000 35,000 USD + 2,500 5,000 USD + 417,500 XNUMX USD + XNUMX XNUMX USD + XNUMX XNUMX USD) = XNUMX XNUMX USD
417,500 250,000 USD – 167,500 XNUMX USD (vylúčenie kapitálových ziskov) = XNUMX XNUMX USD
Dlhovali by ste dane vo výške 167,500 XNUMX USD.
Nepredávajte rýchlo
Ak je to možné, nepredávajte svoj dom skôr ako za rok. Ak chcete získať nárok na vylúčenie kapitálových ziskov, musíte s predajom domu počkať aspoň dva roky. Avšak aj keď nespĺňate podmienky na vylúčenie, stále môžete bežne platiť zníženú sadzbu dane vyberanú z investičného majetku.
Táto znížená sadzba je to, čo je známe ako miera dlhodobej investície. Vzťahuje sa len na majetok, ktorý máte v držbe dlhšie ako rok. Ak vlastníte svoj majetok menej ako 12 mesiacov, musíte platiť dane zo zisku pri bežnej sadzbe príjmu (t. j. sadzbe, pri ktorej fungujú dane IRS a zarobený príjem). To je výrazne vyššie ako sadzba dane z kapitálových výnosov.
Bottom Line
Hlavným spôsobom, ako znížiť dane z kapitálových výnosov, je zabezpečiť, aby ste vypočítali všetky zníženia, ktoré IRS umožňuje vašim celkovým ziskom. Potom vylúčenie kapitálových ziskov odstráni veľkú časť peňazí, ktoré väčšina majiteľov domov zarobí z predaja.
Tipy na nákup domov
Je skvelé, ak môžete zarábať peniaze na svojom dome, ale v prvom rade to musí byť miesto na bývanie. S hypotekárnym kalkulátorom SmartAsset môžete presne zistiť, koľko vás bude nový dom stáť, čo vám umožní uskutočniť ten správny odhad pre váš rozpočet a vašu budúcnosť.
Finančný poradca vám môže pomôcť s plánovaním daní, aby ste nepreplatili. Nájsť kvalifikovaného finančného poradcu nemusí byť ťažké. Bezplatný nástroj SmartAsset vás spojí až s tromi finančnými poradcami, ktorí slúžia vašej oblasti, a môžete sa bezplatne porozprávať so svojimi poradcami, aby ste sa rozhodli, ktorý z nich je pre vás ten pravý. Ak ste pripravení nájsť poradcu, ktorý vám môže pomôcť dosiahnuť vaše finančné ciele, začnite hneď.
Fotografický kredit: ©iStock.com/LifestyleVisuals, ©iStock.com/fstop123, ©iStock.com/jhorrocks
Príspevok Ako sa vyhnúť dani z kapitálových výnosov z nehnuteľností appeared first on SmartAsset Blog.
Zdroj: https://finance.yahoo.com/news/avoid-capital-gains-tax-real-173959424.html