Ako oceniť investície do nehnuteľností

Metódy analýzy hodnoty investície do nehnuteľností sú analogické s metódami používanými pri fundamentálnej analýze akcií. Keďže investície do nehnuteľností zvyčajne nie sú krátkodobým obchodom, analýza peňažného toku a následnej miery návratnosti je rozhodujúca pre dosiahnutie cieľa, ktorým sú ziskové investície.

Aby investori mohli profitovať, musia vedieť, ako oceniť nehnuteľnosti, a kvalifikovane odhadovať, aký zisk každý z nich dosiahne, či už prostredníctvom zhodnotenia majetku, príjmu z prenájmu alebo oboch. Presné ocenenie nehnuteľností môže pomôcť investorom robiť lepšie rozhodnutia, pokiaľ ide o nákup a predaj nehnuteľností.

Oceňovanie vlastného imania sa zvyčajne vykonáva pomocou dvoch základných metodológií: absolútnou hodnotou a relatívnou hodnotou. To isté platí pre oceňovanie nehnuteľností.

Diskontovanie budúceho čistého prevádzkového príjmu (NOI) vhodnou diskontnou sadzbou pre nehnuteľnosti je podobné ako oceňovanie diskontovaných peňažných tokov (DCF) pre akcie. Medzitým je integrácia modelu multiplikátora hrubého príjmu do nehnuteľností porovnateľná s relatívnou hodnotou ocenenia s akciami. Nižšie sa pozrieme na to, ako oceniť nehnuteľnosť pomocou týchto metód.

Miera kapitalizácie

Jedným z najdôležitejších predpokladov, ktoré realitný investor robí pri oceňovaní nehnuteľností, je vybrať si vhodnú mieru kapitalizácie, tiež známu ako horná sadzba.

Miera kapitalizácie je požadovaná miera návratnosti nehnuteľností očistená o zhodnotenie alebo odpisy. Zjednodušene povedané, je to sadzba aplikovaná na NOI na určenie súčasnej hodnoty nehnuteľnosti.

Predpokladajme napríklad, že sa očakáva, že nehnuteľnosť vygeneruje NOI vo výške 1 milión USD v priebehu nasledujúcich desiatich rokov. Ak by bol diskontovaný sadzbou kapitalizácie 14 %, trhová hodnota nehnuteľnosti by bola:

$\begin{aligned}&\$7,142,857\bigg(\frac{\$1,000,000}{0.14}\bigg)\\&\textbf{kde:}\\&\text{Trhová hodnota}=\text{Čistý prevádzkový príjem}/ {\text{cap rate}}\end{aligned}$​$7,142,857(0.14$1,000,000​)kde:Trhová hodnota=Čistý prevádzkový príjem/horná sadzba​

Trhová hodnota 7,142,857 6.5 8 dolárov je dobrý obchod, ak sa nehnuteľnosť predáva za XNUMX ​​milióna dolárov. Ale je to zlý obchod, ak je predajná cena XNUMX miliónov dolárov.

Určenie miery kapitalizácie je jednou z kľúčových metrík používaných na ocenenie majetku generujúceho príjem. Hoci je to o niečo komplikovanejšie ako výpočet vážených priemerných kapitálových nákladov (WACC) firmy, existuje niekoľko metód, ktoré môžu investori použiť na nájdenie vhodnej miery kapitalizácie, vrátane nasledujúcich:

• Spôsob výstavby
• Metóda trhovej extrakcie
• Metóda investovania v pásme

Metóda budovania

Jedným z bežných prístupov k výpočtu maximálnej sadzby je metóda budovania. Začnite s úrokovou sadzbou a pridajte nasledujúce:

1. Primeraná prémia za likviditu – vzniká v dôsledku nelikvidného charakteru nehnuteľností
2. Prémia za opätovné zachytenie – predstavuje čisté zhodnotenie pôdy
3. Riziková prémia – odhaľuje celkovú rizikovú expozíciu trhu s nehnuteľnosťami

Vzhľadom na 6 % úrokovú sadzbu, 1.5 % mieru nelikvidity, 1.5 % prémiu za opätovné získanie a 2.5 % mieru rizika je miera kapitalizácie majetkovej nehnuteľnosti 11.5 % (6 % + 1.5 % + 1.5 % + 2.5 %). Ak je čistý prevádzkový príjem 200,000 1,739,130 USD, trhová hodnota nehnuteľnosti je 200,000 0.115 XNUMX USD (XNUMX XNUMX USD / XNUMX).

Vykonanie tohto výpočtu je veľmi jednoduché. Zložitosť však spočíva v posudzovaní presných odhadov pre jednotlivé zložky miery kapitalizácie, čo môže byť problém. Výhodou build-up metódy je, že sa snaží definovať a presne merať jednotlivé zložky diskontnej sadzby.

Metóda trhovej extrakcie

Metóda trhovej extrakcie predpokladá, že existujú aktuálne, ľahko dostupné informácie o NOI a predajnej cene o porovnateľných nehnuteľnostiach generujúcich príjem. Výhodou metódy trhovej extrakcie je, že miera kapitalizácie robí kapitalizáciu priameho príjmu zmysluplnejšou.

Je pomerne jednoduché určiť mieru kapitalizácie. Predpokladajme, že investor by mohol kúpiť parkovisko, od ktorého sa očakáva, že vygeneruje 500,000 XNUMX $ v NOI. V oblasti sa nachádzajú tri existujúce porovnateľné parkoviská produkujúce príjem:

• Parkovisko 1 má NOI 250,000 3 USD a predajnú cenu 8.33 milióny USD. Miera kapitalizácie je 250,000 % (3,000,000 XNUMX USD / XNUMX XNUMX XNUMX USD).
• Parkovisko 2 má NOI 400,000 3.95 USD a predajnú cenu 10.13 milióny USD. Miera kapitalizácie je 400,000 % (3,950,000 XNUMX USD / XNUMX XNUMX XNUMX USD).
• Parkovisko 3 má NOI 185,000 2 USD a predajnú cenu 9.25 milióny USD. Miera kapitalizácie je 185,000 % (2,000,000 XNUMX USD / XNUMX XNUMX XNUMX USD).

Ak vezmeme do úvahy priemerné limitné sadzby pre tieto tri porovnateľné nehnuteľnosti, celková miera kapitalizácie 9.24 % by bola primeraným znázornením trhu. Pomocou tejto miery kapitalizácie môže investor určiť trhovú hodnotu nehnuteľnosti, o ktorej uvažuje. Hodnota investičnej príležitosti na parkovisko je 5,411,255 500,000 0.0924 USD (XNUMX XNUMX USD / XNUMX).

Metóda investovania v pásme

Pri metóde pásma investícií sa miera kapitalizácie vypočítava pomocou individuálnych úrokových sadzieb pre nehnuteľnosti, ktoré využívajú dlhové aj majetkové financovanie. Výhodou tejto metódy je, že je to najvhodnejšia miera kapitalizácie pre financované investície do nehnuteľností.

Prvým krokom je výpočet faktora klesajúceho fondu. Toto je percento, ktoré sa musí vyčleniť v každom období, aby v budúcnosti existovala určitá suma. Predpokladajme, že nehnuteľnosť s NOI 950,000 50 USD je financovaná z 7 %, pričom sa použije dlh so 15 % úrokom, ktorý sa bude amortizovať počas 10 rokov. Zvyšok sa zaplatí vlastným imaním s požadovanou mierou návratnosti XNUMX %. Faktor klesajúceho fondu sa vypočíta takto:

$\begin{aligned}&SFF=\frac{i}{(1+i)^n-1}\\&\textbf{kde:}\\&\text{SFF}=\text{Faktor potopenia fondu}\\ &i=\text{Pravidelná úroková sadzba, často vyjadrená ako}\\&\fantóm{i=}\text{ročná percentuálna sadzba}\\&n=\text{Počet období, často vyjadrený v rokoch}\end{zarovnané }$​SFF=(1+i)n-1i​kde:SFF=Faktor potápajúceho sa fondui=Periodická úroková sadzba, často vyjadrená ako ani=Ročná percentuálna sadzba​

Po pripojení čísel dostaneme:

• 0.07 / (1 + 0.07)¹⁵ - 1

To je 3.98 %. Sadzba, pri ktorej musí byť veriteľovi zaplatená, sa rovná tomuto faktoru potápajúceho fondu plus úrokovú sadzbu. V tomto príklade to vychádza na 10.98 % (0.07 + 0.0398).

Vážená priemerná sadzba alebo celková miera kapitalizácie s použitím váhy 50 % pre dlh a 50 % váhy pre vlastný kapitál je teda:

• 10.49 % [(0.5 x 0.1098) + (0.5 x 0.10)]

V dôsledku toho je trhová hodnota nehnuteľnosti:

• 9,056,244 950,000 0.1049 USD (XNUMX XNUMX USD / XNUMX)

Metódy oceňovania

Absolútne oceňovacie modely určujú súčasnú hodnotu budúcich prichádzajúcich peňažných tokov na získanie vnútornej hodnoty majetku. Najbežnejšími metódami sú dividendový diskontný model (DDM) a techniky diskontovaných peňažných tokov (DCF).

Na druhej strane metódy relatívnej hodnoty naznačujú, že dva porovnateľné cenné papiere by mali mať podobnú cenu podľa ich výnosov. Pomery ako cena k zisku (P/E) a cena k predaju sa porovnávajú s inými spoločnosťami v rámci rovnakého odvetvia, aby sa zistilo, či je akcia podhodnotená alebo nadhodnotená.

Rovnako ako pri oceňovaní vlastným imaním, analýza oceňovania nehnuteľností by mala implementovať oba postupy na určenie rozsahu možných hodnôt.

Diskontovanie Future NOI

Vzorec na výpočet hodnoty nehnuteľnosti na základe diskontovaného čistého prevádzkového príjmu je:

$\begin{aligned}&\text{Trhová hodnota}=\frac{NOI_1}{rg}=\frac{NOI_1}{R}\\&\textbf{kde:}\\&NOI=\text{Čistý prevádzkový príjem} \\&r=\text{Požadovaná miera návratnosti nehnuteľností}\\&g=\text{Miera rastu }NOI\\&R=\text{Miera kapitalizácie }(rg)\end{zarovnané}$​Trhová hodnota=r-gNOI1​​=RNOI1​​kde:NOI=Čistý prevádzkový príjemr=Požadovaná miera návratnosti nehnuteľnostíg=Rýchlosť rastu NOI​

NOI odzrkadľuje zisk, ktorý nehnuteľnosť vygeneruje po zohľadnení prevádzkových nákladov – ale pred odpočítaním daní a úrokových platieb. Pred odpočítaním výdavkov je však potrebné určiť celkové výnosy získané z investície.

Očakávané výnosy z prenájmu možno na začiatku predpovedať na základe porovnateľných nehnuteľností v okolí. S náležitým prieskumom trhu môže investor určiť, aké ceny platia nájomníci v oblasti, a predpokladať, že podobné nájomné za štvorcový meter možno uplatniť aj na túto nehnuteľnosť. Predpokladané zvýšenie nájomného sa zohľadňuje v miere rastu v rámci vzorca.

Keďže vysoká miera neobsadenosti je potenciálnou hrozbou pre návratnosť investícií do nehnuteľností, na určenie ušlého príjmu by sa mala použiť analýza citlivosti alebo realistické konzervatívne odhady, ak sa aktívum nevyužíva v plnej miere.

Prevádzkové náklady zahŕňajú tie, ktoré priamo vznikajú pri každodennej prevádzke budovy, ako je poistenie nehnuteľnosti, poplatky za správu, poplatky za údržbu a náklady na energie. Upozorňujeme, že odpisy nie sú zahrnuté do výpočtu celkových nákladov. Čistý prevádzkový príjem nehnuteľnosti je podobný zisku pred úrokmi, zdanením, odpismi a amortizáciou (EBITDA).

Diskontovanie NOI z investície do nehnuteľností hornou sadzbou je analogické s diskontovaním budúceho toku dividend vhodnou požadovanou mierou návratnosti upravenou o rast dividend. Akcioví investori oboznámení s modelmi rastu dividend by mali okamžite vidieť podobnosť.

Násobiteľ hrubého príjmu

Metóda multiplikátora hrubého príjmu je metóda relatívneho oceňovania, ktorá je založená na základnom predpoklade, že nehnuteľnosti v rovnakej oblasti budú ocenené proporcionálne k hrubému príjmu, ktorý pomáhajú vytvárať.

Ako už názov napovedá, hrubý príjem je celkový príjem pred odpočítaním akýchkoľvek prevádzkových nákladov. Miera neobsadenosti sa však musí predpovedať, aby sa získal presný odhad hrubého príjmu.

Napríklad, ak investor do nehnuteľností kúpi budovu s rozlohou 100,000 10 štvorcových stôp, môže z porovnateľných údajov o nehnuteľnostiach určiť, že priemerný hrubý mesačný príjem na štvorcovú stopu v susedstve je 12 USD. Hoci investor môže spočiatku predpokladať, že hrubý ročný príjem je 10 miliónov USD (12 USD x 100,000 mesiacov x XNUMX XNUMX štvorcových stôp), je pravdepodobné, že v danom čase budú v budove nejaké voľné jednotky.

Za predpokladu, že je miera neobsadenosti 10 %, hrubý ročný príjem je 10.8 milióna USD (12 miliónov USD x 90 %). Podobný prístup je aplikovaný aj na čistý prevádzkový výnos.

Ďalším krokom na posúdenie hodnoty nehnuteľnosti je určenie multiplikátora hrubého príjmu a jeho vynásobenie hrubým ročným príjmom. Násobiteľ hrubého príjmu možno nájsť pomocou historických údajov o predaji. Ak sa pozrieme na predajné ceny porovnateľných nehnuteľností a vydelíme túto hodnotu vytvoreným hrubým ročným príjmom, získame priemerný multiplikátor pre región.

Tento typ oceňovacieho prístupu je podobný používaniu porovnateľných transakcií alebo násobkov na ocenenie akcie. Mnoho analytikov predpovedá zisky spoločnosti a vynásobí jej zisk na akciu (EPS) pomerom P/E v odvetví. Oceňovanie nehnuteľností je možné vykonať podobnými opatreniami.

Prekážky pri oceňovaní nehnuteľností

Oba tieto spôsoby oceňovania nehnuteľností sa zdajú pomerne jednoduché. V praxi je však stanovenie hodnoty majetku generujúceho príjem pomocou týchto výpočtov pomerne komplikované. V prvom rade môže byť časovo náročné a náročné získať požadované informácie týkajúce sa všetkých vstupov do vzorca, ako je čistý prevádzkový príjem, poistné zahrnuté do miery kapitalizácie a porovnateľné údaje o predaji.

Po druhé, tieto modely oceňovania správne nezohľadňujú možné veľké zmeny na trhu s nehnuteľnosťami, ako je úverová kríza alebo boom nehnuteľností. V dôsledku toho je potrebné vykonať ďalšiu analýzu na predpovedanie a zohľadnenie možného vplyvu meniacich sa ekonomických premenných.

Keďže trhy s nehnuteľnosťami sú menej likvidné a transparentné ako akciový trh, niekedy je ťažké získať potrebné informácie na uskutočnenie plne informovaného investičného rozhodnutia.

To znamená, že vzhľadom na veľké kapitálové investície, ktoré sú zvyčajne potrebné na nákup veľkého projektu, môže táto komplikovaná analýza priniesť veľkú návratnosť, ak povedie k odhaleniu podhodnotenej nehnuteľnosti (podobne ako investovanie do akcií). Venovať čas výskumu požadovaných vstupov teda stojí za čas a energiu.

Bottom Line

Oceňovanie nehnuteľností je často založené na stratégiách, ktoré sú podobné analýze vlastného imania. Okrem diskontovaného NOI a prístupu multiplikátora hrubého príjmu sa často používajú aj iné metódy. Niektorí odborníci z odvetvia majú napríklad aktívne pracovné znalosti o migrácii miest a modeloch rozvoja.

Vďaka tomu môžu určiť, ktoré miestne oblasti s najväčšou pravdepodobnosťou zažijú najrýchlejšiu mieru zhodnotenia. Bez ohľadu na to, ktorý prístup sa použije, najdôležitejším prediktorom úspechu stratégie je, ako dobre je preskúmaná.