Prevracanie domov môže byť lukratívny biznis. Nedovoľte však, aby idealizované televízne programy, ktoré prevracajú dom, ovplyvnili váš pohľad na to, ako to funguje. Musíte byť skúsení, financovaní a informovaní o tom, čo robíte. To platí najmä vtedy, keď ide o to preklápacie domy a dane. Tento sprievodca nehnuteľnosťami uvádza, čo môžete očakávať od dane z prevrátenia domu. A Finančný poradca vám môže pomôcť vytvoriť finančný plán pre vaše investičné ciele v oblasti nehnuteľností a pomôcť chrániť vaše podnikanie pred finančnými chybami.
Ste realitný investor alebo obchodník?
Prvá otázka, na ktorú si musíte odpovedať, je, či ste a realitný investor alebo predajcu. Dôvodom je, že IRS zdaňuje tieto dve triedy odlišne. Investor zvyčajne kupuje a drží nehnuteľnosť minimálne jeden rok. Investori zvyčajne využívajú nehnuteľnosť na príjem z prenájmu a ako aktívum očakávajú, že hodnota sa bude pomaly zvyšovať v priebehu mnohých rokov.
Na druhej strane predajcovia sú vaši tradiční domáce plutvy. Celý ich dôvod kúpy nehnuteľnosti je jej ďalší predaj. Tu je niekoľko bodov, ktoré bude IRS hľadať, aby určil, či ste predajca:
Frekvencia a množstvo nákupov a predajov nehnuteľností
Či bola nehnuteľnosť niekedy uvedená ako vaša primárne bydlisko
Prečo majetok a či slúžil na iné účely ako na ďalší predaj
Koľko reklamy a propagácie išlo do predaja nehnuteľností
Koľko vylepšení sa urobilo
Všeobecné činnosti daňovníka predávajúceho nehnuteľnosť
Vo všeobecnosti platí, že ak obraciate dom, kupujete ho s jediným cieľom – vylepšiť ho a predať ďalej. To z vás robí obchodníka s nehnuteľnosťami. Ak máte ďalšie otázky, mali by ste sa obrátiť na finančného poradcu alebo daňového experta.
Prevrátenie domov a daň z kapitálových výnosov
Existujú dva typy dane z kapitálových výnosov, krátkodobé a dlhodobé. Krátkodobé dane z kapitálových výnosov sa zdaňujú rovnakou sadzbou ako vaša daň z príjmu a sú určené na zisky z aktív (ako sú nehnuteľnosti), ktoré boli držané menej ako rok. Dlhodobé dane z kapitálových výnosov sú pre aktíva držané viac ako rok a sú spoplatnené priaznivejšou sadzbou v rozmedzí od 0 % do 20 % v závislosti od skupiny.
Domáce plutvy väčšinou spadnú do tábora krátkodobých kapitálových ziskov. Pamätajte, že keď prevraciate dom, každý deň, keď držíte nehnuteľnosť, prichádzate o peniaze. Chcete sa rýchlo dostať dovnútra, robiť vylepšenia a predávať so ziskom. To platí najmä vtedy, ak ste nákup financovali pôžičkou.
Úplné daňové zaobchádzanie pre predajcov nehnuteľností
V tomto bode sme zistili, že aktívni domáci plutvy sú predajcovia nehnuteľností. To znamená, že existujú ďalšie dane, o ktorých musia vedieť. Okrem platenia dane z príjmu fyzických osôb (ktorá môže dosiahnuť až 37 %) budú musieť obchodníci s nehnuteľnosťami zaplatiť dodatočnú daň zo samostatnej zárobkovej činnosti vo výške 15.3 %.
Prejdime si pomocou príkladu Daňová kalkulačka SmartAsset. Ak obchodník s nehnuteľnosťami, ktorý podáva samostatne, dostane príjem 200,000 40,811 USD za rok, môže očakávať, že zaplatí 30,600 71,411 USD na federálnej dani z príjmu. Pridajte k tomu 35.71 200,000 USD na daň zo samostatnej zárobkovej činnosti a máte celkový daňový účet XNUMX XNUMX USD alebo XNUMX % z XNUMX XNUMX USD.
Samozrejme, je to bez účtovania daňových úľav. Poďme sa porozprávať o niekoľkých krokoch na zníženie vášho daňového účtu.
Zníženie daňového zaťaženia vášho domu
Aj pri vysokých daniach, ktoré vyplývajú z toho, že ste obchodníkom s nehnuteľnosťami, existujú spôsoby, ako znížiť daňové zaťaženie vášho domu. Tu sú tri kroky, ktoré vám pomôžu znížiť váš daňový účet, keď začnete obracať domy.
1. Vytvorte LLC
Predtým, ako sa pustíte do preklápania domu, je rozumné založiť si podnikanie. Jednou z najpopulárnejších obchodných štruktúr je a spoločnosť s ručením obmedzeným alebo LLC. LLC vám umožňujú vykonávať odpočty obchodných nákladov. Okrem toho vám pomôžu chrániť váš osobný majetok pred právnym nárokom, ak sa veci pokazia.
Ich flexibilita je ďalším dôvodom, prečo sú také obľúbené. LLC môže byť jediným vlastníkom alebo partnerstvom alebo môže byť organizovaná ako spoločnosť, aby mohla využívať príslušné daňové výhody. Majte na pamäti, že LLC sú štátom riadené subjekty, takže presné pravidlá ich zakladania a výhody, ktoré poskytujú, sa v jednotlivých štátoch líšia.
2. Vykonávajte daňové odpočty
Ako LLC môžete odpísať mnohé z vašich obchodných výdavkov, ktoré vám prevrátia dom. Tu je deväť bežných odpočtov, ktoré môžete urobiť:
Náklady na zlepšenie domácnosti na predaných nehnuteľnostiach
Úroky z úverov na nehnuteľnosti
Majetkové dane z investícií do nehnuteľností
Náklady na stavebné povolenie
Realitné provízie
Cestovné náklady
Kancelárske potreby
Všetky kancelárske výdavky mimo lokality, ako je nájom, internet, energie atď.
Právne a účtovné poplatky
3. Odpočítajte kapitálové straty
Nemôžete profitovať zakaždým ako domáci plutva. Výsledkom je, že si môžete odpočítať akékoľvek kapitálové straty, ktorým čelíte, a použiť ich na kompenzáciu dane z kapitálových výnosov. Porozprávajte sa so svojím finančným poradcom o tom, ako najlepšie kompenzovať tieto zisky stratami a či na to máte nárok prenesenie kapitálovej straty.
Daňové úľavy, ktoré nedostanete ako domáci plutva
Napriek tomu, čo si môžete prečítať na internete, ak ste aktívnym hráčom, ktorý prevracia viacero domov ročne, existujú daňové úľavy, ktoré iní dostanú, ale vy nebudete. Tu je niekoľko daňových úľav, ktoré možno budete chcieť zvážiť:
121 vylúčenie: Časť Platí pravidlo IRS vaše primárne bydlisko. Umožní vám vyhnúť sa dani z kapitálových výnosov zo zisku z predaja vášho primárneho bydliska až do zisku 250,000 500,000 USD (alebo 24 60 USD v prípade manželstva). Aby som to zopakoval, tento dom musí byť uvedený ako vaše hlavné bydlisko, aby sa kvalifikoval. Vylúčenie vyžaduje, aby ste žili v dome aspoň XNUMX z predchádzajúcich XNUMX mesiacov. To znamená, že domy na rýchle prevrátenie nespĺňajú podmienky.
1031 výmena: Časť program odkladu dane umožňuje investorom predať jednu investičnú nehnuteľnosť a odložiť dane z predaja kúpou novej investície do nehnuteľnosti. IRS vám dáva 45 dní na identifikáciu náhradnej nehnuteľnosti a 180 dní na uskutočnenie transakcie. Ale prečo by to nemohli využiť domáce plutvy? IRS veľmi dbá na to, kto sa môže zúčastniť burzy 1031. Konkrétne bránia účasti na majetku kúpenom na ďalší predaj.
Bottom Line
Nákup a predaj nehnuteľností môže byť a komplexné procesu, najmä ak zahrniete dane z prevrátenia domu. Najlepšie je ísť do podniku pripravený a vedieť, na čo budete mať háčik. Musíte vedieť, čo bude IRS vyžadovať, aby ste zaplatili, spolu s tým, ako štruktúrovať svoje podnikanie tak, aby ste sa dostali do najlepšej pozície na dlhodobý úspech.
Tipy na prevrátenie domov
Vaše podnikanie na prevrátenie domu sa nemusí snažiť riadiť svoje financie od rastového kapitálu až po daňové plánovanie samostatne. Mať vo svojom kúte finančného poradcu môže zobrať obrovskú váhu z vašich pliec a poskytnúť vám viac príležitostí na rast. Ak nemáte finančného poradcu, nájsť ho nemusí byť ťažké. Bezplatný nástroj SmartAsset spojí vás až s tromi preverenými finančnými poradcami, ktorí slúžia vašej oblasti, a môžete sa bezplatne porozprávať so svojimi poradcami, aby ste sa rozhodli, ktorý z nich je pre vás ten pravý. Ak ste pripravení nájsť poradcu, ktorý vám pomôže dosiahnuť vaše finančné ciele, začni teraz.
Okrem toho, aby ste si urobili poriadok v daniach, mali by ste venovať pozornosť tomu, kde bankujete. Niektoré banky sú len priateľskejšie k malým podnikateľom. Pozrite si náš zoznam najlepšie banky pre malé podniky využiť tieto príležitosti.
Fotografický kredit: ©iStock/Feverpitched, ©iStock/Svetlana Malysheva, ©iStock/Aleutie
Príspevok Prevrátenie domov a daní: Sprievodca nehnuteľnosťami sa objavil najprv na Blog SmartAsset.
Zdroj: https://finance.yahoo.com/news/flipping-houses-affect-taxes-140037820.html