'Neviem, či sa oplatí riešiť nájomníkov': Mám prerobiť svoj dom na prenájom alebo ho predať?

Rozmýšľam však, či predať alebo prenajať dom, ktorý momentálne mám. Kúpil som dom za 188,500 2.75 dolárov. Dvakrát som refinancoval a minule som dostal peniaze. Moja úroková sadzba je 18% a na splatenie mám ešte 1,800 rokov. Môžem si ho prenajať za 2,000 až 500,000 dolárov. Ale neviem, či je to najlepšia možnosť, pretože by som to mohol predať aj za takmer XNUMX XNUMX dolárov, čo je v súčasnosti najvyššia hodnota.

Bolo by skvelé, keby nájomníci platili moju druhú hypotéku, ale neviem, či sa mi oplatí neustále riešiť nájomníkov a opravy, ktoré môžu žiadať. Koniec koncov, je to starý dom. Čo mám robiť? 

S pozdravom,

Balenie v Portlande

„The Big Move“ je stĺpec MarketWatch, ktorý sa zameriava na vstupy a výstupy nehnuteľností, od hľadania nového domu až po žiadosť o hypotéku.

Máte otázku ohľadom kúpy alebo predaja domu? Chcete vedieť, kde by mal byť váš ďalší krok? Zašlite e-mail Jacobovi Passymu na adresu [chránené e-mailom].

Vážený Packing,

Kompletné trhy s bývaním má veľa majiteľov domov, pretože zvažujú práve ten krok, o ktorom uvažujete. Majitelia domov vidia rastúce nájomné a mnohí to využívajú. Vo februári bolo nájomné takmer o 18% vyššie v porovnaní s predchádzajúcim rokom na národnej úrovni, podľa realitnej webovej stránky Apartment List, čo predstavuje rekordný rast.

Do určitej miery vlastníci domov podporujú tento rast nájomného premenou svojich štartovacích domov na nájomné. Tieto domy by inak poskytovali veľmi potrebné dodávky na trhy s nákupom domov. Namiesto toho je na predaj tak málo domov, že mnohí Američania sú nútení prenajímať si ich na dlhšie, ako dúfali, pretože nevedia nájsť nehnuteľnosť na kúpu. Viac ľudí prenajímajúcich znamená väčšiu konkurenciu pri nájomných bytoch, a teda nájomné stúpa.

Len preto, že toľko majiteľov domov ide touto cestou, neznamená to, že by ste mali. „Dáva zmysel premeniť dom na nehnuteľnosť na prenájom vtedy a len vtedy, ak rozumiete všetkým potenciálnym problémom, ktoré existujú, keď sa stanete prenajímateľom,“ povedala Michelle Gessner, zakladateľka a majiteľka Gessner Wealth Strategies, finančnej poradenskej firmy so sídlom v Houstone. .

Je ľahké si predstaviť, aké výhody má byť prenajímateľom – použiť extra príjem na splatenie druhej hypotéky a možno, keď sa to raz oplatí, dať si peniaze do vrecka na sporenie na dôchodok. Ale ak nás pandémia niečo naučila, tak to, že byť malým domácim mame nie je pre slabé povahy.

Už ste sa stretli s niektorými výzvami v práci prenajímateľa. Budete musieť komunikovať s nájomníkmi a spolupracovať s nimi na údržbe nehnuteľnosti. A je pravdepodobné, že nájomníci sa nebudú správať k domu tak pekne, ako by ste mohli mať vy, a budú vás nútiť platiť za jeho pravidelné opravy. To je len špička ľadovca.

Znie to, že ste finančne stabilizovaní, ale mohli by ste si dovoliť zaplatiť hypotéku na svoje prvé bývanie aj svoje nové bývanie sami? Mnoho prenajímateľov sa v posledných rokoch ocitlo pred exekúciou a bankrotom svojich nehnuteľností na prenájom, keďže nájomníci mali v dôsledku pandémie problémy s platením nájomného. Nakoniec sa mnohí z týchto majiteľov nehnuteľností rozhodli predať domy, aby znížili svoje straty.

Ak si myslíš, že ten stres neznášaš, potom by som silne prehodnotil, že by som sa stal prenajímateľom. Existujú aj iné finančné dôvody, prečo si to dvakrát premyslieť. Keď niekto predá svoje hlavné bydlisko, môže vylúčiť až 250,000 500,000 USD z kapitálových ziskov (alebo 500,000 300,000 USD, ak sú manželia a podajú sa spoločne.) Ak ste napríklad predali dom za 200,000 XNUMX USD, ale za jeho pôvodnú kúpu ste zaplatili iba XNUMX XNUMX USD. nebude čeliť dani z kapitálových ziskov zo zisku XNUMX XNUMX USD, ktorý ste zarobili.

Ak sa rozhodnete previesť nehnuteľnosť na nájomný dom a neskôr sa rozhodnete predať, môžete čeliť vysokým daňovým povinnostiam. Aby ste mohli využiť vylúčenie kapitálových ziskov, musíte v dome žiť dva z posledných piatich rokov, ale nemusia to byť dva posledné roky. Takže v podstate máte trochu obdobia odkladu. A existujú daňové úľavy, ktoré môžete zdaniť ako prenajímateľ.

Povedzme však, že ste si dom prenajali na šesť rokov a potom ste sa rozhodli predať. Potom by ste nezískali vylúčenie 250,000 500,000 USD (alebo 1031 XNUMX USD), takže všetky peniaze, ktoré zarobíte z predaja, by sa považovali za zdaniteľný príjem. Existujú spôsoby, ako by ste sa mohli vyhnúť tomuto daňovému zásahu – konkrétne by ste tieto peniaze mohli reinvestovať do inej nehnuteľnosti na prenájom prostredníctvom výmeny podľa § XNUMX. V opačnom prípade bude daňový výdavok väčší.

Ďalšou finančnou úvahou je, či by vám váš hypotekárny veriteľ vôbec umožnil previesť nehnuteľnosť na prenájom. Hypotéky zvyčajne obsahujú klauzuly, ktoré vyžadujú, aby dlžníci bývali v dome počas stanoveného obdobia. Ak sa pokúsite vysťahovať a prenajať nehnuteľnosť pred uplynutím tohto časového rámca, môžete sa zapojiť do hypotekárneho podvodu. Vzhľadom na to, že ste refinancovali pomerne nedávno, mali by ste si dôkladne preštudovať dokumenty k hypotéke.

Máte lepší zmysel pre toleranciu rizika a finančnej zložitosti ako ja. Ak máte stále záujem posunúť sa vpred s týmto plánom, určite sa poraďte s účtovníkom a finančným plánovačom, ktorí vám môžu pomôcť zmapovať najlepší prístup. Môj inštinkt je, že nie si zaujatý týmto nápadom. Ak je to tak, potom by som zvážil iné možnosti. Peniaze, ktoré zarobíte predajom domu, by totiž pravdepodobne viedli k splateniu dlhu alebo iných finančných cieľov.

Navyše, byť prenajímateľom nie je jediný spôsob, ako investovať do nehnuteľností. „Dodatočné výnosy možno investovať na generovanie príjmu alebo rastu alebo dokonca do cenných papierov súvisiacich s nehnuteľnosťami,“ povedal Kashif Ahmed, prezident spoločnosti American Private Wealth, finančnej poradenskej firmy v Bedforde, Massachusetts. Investovanie do investičného fondu nehnuteľností pre napríklad môže rozšíriť vaše portfólio, ale je oveľa likvidnejší ako mať všetky tie peniaze zviazané v dome.

V konečnom dôsledku mám pocit, že sa nemôžete pokaziť výberom, ktorý je pre vás najpohodlnejší. Nech je to už akokoľvek, prajem vám veľa šťastia.

Zaslaním e-mailu so svojimi otázkami súhlasíte s ich anonymným zverejnením na MarketWatch. Odoslaním svojho príbehu spoločnosti Dow Jones & Company, vydavateľovi MarketWatch, rozumiete a súhlasíte s tým, že môžeme použiť váš príbeh alebo jeho verzie vo všetkých médiách a platformách, a to aj prostredníctvom tretích strán..