Chcem refinancovať hypotéku, ale čoskoro budem mať 70 rokov. Je rozumné refinancovať v čase môjho života?

Normálne by to na základe závetu museli riešiť jeho dedičia, ale ja podľa mňa žiadnych dedičov nemám. Som slobodný, nikdy som nebol ženatý a nemám deti. Moja matka je mŕtva a môj otec má 97 rokov. Žije so ženou, ale rozhodli sa nezobrať.

S bratom sme sa odcudzili od roku 1990. Nemám v úmysle mu odkázať nič hodnotné – veľmi ma okradol, keď nám zomrela mama, okrem toho, že v skutočnosti nemám nič hodnotné. Nechcem v ňom nechať neporiadok. Má 67 rokov a ktovie, či bude žiť, keď zomriem. Potom je tu moja neter, jeho jediné dieťa, ktoré sotva poznám. Odkedy sa stala dospelou, nikdy sa nepokúsila túto skutočnosť napraviť. Má 38 rokov, je slobodná a nemá deti. Mám 33 alebo viac sesterníc z druhého kolena, ale takmer 30 rokov žiadny vzťah s tými niekoľkými, ktorých som kedy stretol.

Moje zranenie a rozhorčenie týkajúce sa môjho brata a netere by nemali popierať moju povinnosť zanechať závet. Sú predsa moja krv a nie som citovo viazaný na žiadnu neziskovku. Mám blízkych priateľov, ktorých som spoznal už v rokoch 1954 až 1966, ale žiadneho významného iného.

Medzitým na mojej súčasnej hypotéke dlhujem približne 33,000 30,000 dolárov. Žiadam o 285,000 315,000 dolárov v hotovosti, ktoré mám v úmysle použiť na zlepšenie domácnosti. Ocenenie sa zrieka, ale jednotky rovnakej veľkosti v mojom byte sa predali za 458 5.25 až 531 3.28 USD. Bývam na predmestí Los Angeles. Aktuálna mesačná splátka je XNUMX USD vrátane dane z nehnuteľnosti s úrokovou sadzbou XNUMX %. Nová platba je XNUMX USD pri XNUMX %. Nie je to obrovský rozdiel vzhľadom na to, čo všetky reklamy hovoria o súčasných refi sadzbách, ale môj pomer dlhu k príjmu nie je žiadny bueno.

"'Keď zomriem, kto uviazne s nevyplateným zostatkom? Predpokladá to veriteľ?'"

Momentálne je mojím jediným „skutočným“ príjmom sociálne zabezpečenie a 900 dolárov, ktoré mi môj otec posiela mesačne z trustového účtu. Mám v úmysle vrátiť sa budúci rok do práce, pretože sa nudím, ale to nemá nič spoločné s pôžičkou. Amortizovaná 30-ročná splátka úveru bude zahŕňať náklady na uzavretie, predplatené dane a nesplatený dlh vo výške viac ako 17,000 XNUMX USD okrem zostávajúcej hypotéky a hotovosti.

Keď zomriem, kto sa zasekne s nezaplateným zostatkom? Predpokladá to veriteľ? Nemusí niekto riešiť akýkoľvek problém, ktorý môže nastať, alebo dostať zostatok, ak sa predá? Mám pravdu, že je irelevantné, či si vezmem pôžičku na 15 alebo 30 rokov, pretože by som mohol zomrieť skôr, ako bude splatená jedna?

Keďže zamýšľaná pôžička je podstatne nižšia ako hodnota domu, existujú aj iné typy problémov, s ktorými by sa musel vysporiadať ktokoľvek, kto je mojím dedičom? Samozrejme, môže dôjsť k ďalšiemu zemetraseniu, ale ak nedôjde k nepredvídanej katastrofe alebo k môjmu omeškaniu s platbami, kto by mohol byť zo zákona nútený riešiť akékoľvek problémy, ak nezanechám závet?

S pozdravom,

Refinancovanie zlatého dievčaťa

"Veľký ťah“ je stĺpec MarketWatch, ktorý sa zameriava na výhody a nevýhody nehnuteľností, od navigácie pri hľadaní nového domova až po žiadosť o hypotéku.

Máte otázku ohľadom kúpy alebo predaja domu? Chcete vedieť, kde by mal byť váš ďalší krok? Zašlite e-mail Jacobovi Passymu na adresu [chránené e-mailom].

Vážené refinancovanie,

Chcem začať odpoveďou na vašu otázku o dĺžke trvania pôžičky, pretože sa obávam, že možno podceňujete rozdiel medzi 15-ročnou pôžičkou a 30-ročnou pôžičkou.

Viete, že mesačná splátka je vyššia pri 15-ročnej pôžičke – to je pravda. Môže byť však ešte vyššia, ako si uvedomujete (pokiaľ veriteľ už neuviedol rozdiel.) Napríklad pri 100,000-ročnej hypotéke vo výške 30 3 USD s úrokovou sadzbou 422 % by bola mesačná splátka zhruba 15 USD. Ak by ten istý úver mal namiesto toho 691-ročné obdobie, mesačná splátka by bola okolo XNUMX USD.

Pre podčiarknutie, mesačná splátka pri 15-ročnej hypotéke je zhruba o 64 % vyššia. Často ľudí láka kratší termín na 15-ročnej pôžičke, pretože im to z dlhodobého hľadiska šetrí úroky. Ale pre niekoho s pevným príjmom môže tento rozdiel v mesačnej platbe znamenať obrovský rozdiel.

Ako ste sami povedali, nie je jasné, či budete žiť dostatočne dlho na to, aby sa pôžička splatila v oboch smeroch. Takže dlhodobé úspory, ktoré prinesie kratšie obdobie, by s najväčšou pravdepodobnosťou nestáli za to. Teraz sa spoliehate na finančnú podporu svojho otca, ale bude to pokračovať, keď zomrie? Ak nie, opäť sa môže stať, že vyššia mesačná splátka z 15-ročného úveru sa zrazu stane úplne nedostupnou.

Pre toho, kto získa dom, keď zomriete, nezáleží na tom, či hypotéka mala splatnosť 15 alebo 30 rokov, pokiaľ ide o vyriešenie dlhu. V skutočnosti, keď zomrieme, naše dlhy súvisiace s bývaním musíme stále platiť.

Vo vašom prípade to znie, akoby ste buď nemali závet, alebo ste nešpecifikovali, kto by mal zdediť váš majetok po vašej smrti. Väčšina štátov sa riadi procesom na určenie toho, kto má nárok na dedičstvo, počnúc manželmi a deťmi, po ktorých nasledujú vnúčatá. V prípadoch, keď sa nikto z týchto osôb nenachádza, štát zohľadní ďalších príbuzných vrátane súrodencov, neterí a synovcov. Štát môže majetok zdediť aj sám.

Ak zomriete bez závetu a štát neurčí právoplatného dediča nehnuteľnosti, potom by vám teoreticky váš hypotekárny veriteľ alebo správca zabavil dom, aby pokryl úver. Ak bol dedič identifikovaný alebo ste ho vymenovali, väčšina štátov má zákony na ochranu ich práv na dom. Keď zomriete, vaši dedičia zdedia titul domu, ale nie jeho hypotéku. Hypotéky často obsahujú klauzulu splatnosti pri predaji, ktorá vyžaduje splatenie úveru v prípade predaja domu – pretože vtedy sa vlastnícke právo prevádza.

Keď sa prevod vlastníckeho práva uskutoční prostredníctvom dedičstva, zákony zvyčajne chránia dediča. Môžu prevziať hypotéku a pokračovať v splácaní. V niektorých prípadoch si môžu nechať previesť hypotéku na svoje meno, alebo môžu predať dom, aby splatili pôžičku a peniaze, ktoré im potom zostali, do vrecka.

Ak môžem trochu prekročiť, odporučil by som vám, aby ste si rozmysleli, kto je hodný prijať vaše dedičstvo. Väčšina z nás si prirodzene myslí, že svoj svetský majetok prenecháme pokrvným príbuzným – ale podľa môjho názoru je definícia rodiny širšia. Váš brat vám priniesol smútok a hovoríte, že so svojou neterou nemáte prakticky žiadny vzťah.

Znie to, akoby ste mali veľa priateľov, s ktorými máte bohaté vzťahy. Iste, nemusia mať romantickú povahu, ale som si istý, že títo priatelia prinášajú radosť a pohodlie do vášho života. Títo ľudia sú vašou vybranou rodinou a zaslúžia si všetky práva a výsady, ktoré sú zvyčajne vyhradené pre pokrvných príbuzných. V skutočnosti môžete svoj majetok odkázať skôr priateľovi ako členovi rodiny.

Možno vaši priatelia nemusia mať záujem zdediť váš byt, ale porozprával by som sa s nimi, aby som zistil, čo by si o takomto dare mysleli. Možno oni sami majú dieťa alebo iného príbuzného, ​​ktorý by mohol mať prospech z zdedenia domu na bývanie (alebo finančnej hodnoty tohto majetku.)

Tvrdo ste pracovali na údržbe svojho domova a mali by ste sa cítiť pohodlne, keď viete, že po vašej smrti dostane niekoho, na kom vám záleží. Kohokoľvek označíte za svojho dediča, dajte mu vedieť o svojich plánoch. Týmto spôsobom to nebude pri vašom odchode šokujúce a môžu sa cítiť dobre vybavení na to, aby zvládli rôzne úlohy, ktoré so sebou prináša dedičstvo.

Zaslaním e-mailu so svojimi otázkami súhlasíte s ich anonymným zverejnením na MarketWatch. Odoslaním svojho príbehu spoločnosti Dow Jones & Company, vydavateľovi MarketWatch, rozumiete a súhlasíte s tým, že môžeme použiť váš príbeh alebo jeho verzie vo všetkých médiách a platformách, a to aj prostredníctvom tretích strán..