Mám 26 rokov, zarábam 300 275 $ ročne a našetril som viac ako XNUMX XNUMX $. Mám si kúpiť byt – alebo si ho len prenajať?

Už niekoľko rokov si chcem kúpiť byt v meste a konečne mám pocit, že som pripravený to urobiť skutočnosťou, ak by to nebol tento šialený trh a ($$*&*) lízing . Trh s nehnuteľnosťami v Atlante je práve teraz závratný, pričom byty v hodnote 250,000 300,000 až 500,000 600,000 USD v meste teraz stoja 13 2023 až XNUMX XNUMX USD. Kvôli trhu som urobil ťažké rozhodnutie odložiť svoje pôvodné plány kúpiť byt na konci nájmu v januári, čím som si prenájom predĺžil o ďalších XNUMX mesiacov do februára XNUMX.

Hlavným problémom je zistiť, čo si môžem dovoliť, horný riadok a zálohu. V roku 2021 môj príjem skončil okolo 300,000 100,000 dolárov. Momentálne mám nasporených okolo 175,000 2,400 dolárov na dôchodok plus ďalších XNUMX XNUMX dolárov v úsporách a investíciách. V súčasnosti platím nájomné XNUMX XNUMX dolárov mesačne a nemám žiadny iný dlh. 

Schopnosť dať len 4% až na štandardných 20% má moje okno na vyhľadávanie cien širšie ako v štáte Texas. Rozpočtovanie na pevný mesačný nájom (čoskoro hypotéka) je jednoduché, rozpočítanie na moju prvú zálohu nie. 

Ak nájdem dohodu, budem pripravený na ňu naskočiť a porušiť nájomnú zmluvu? Na akú časť procesu kúpy domu by som sa mal zamerať, aby som si bol istý, že si kúpim niečo, s čím budem spokojný viac ako pár rokov, a zároveň zostanem finančne stabilný?  

Alebo... mám pokračovať v prenájme?

S pozdravom,

Váš prvý neskúsený kupujúci domov

Vážení neskúsení,

S výberom tak monumentálnym, ako je kúpa alebo nekúpiť dom, je rozumné pristupovať k rozhodnutiu opatrne a vykonať poriadny prieskum. Ale mnohí z nás – vrátane mňa – sa môžu ocitnúť v uviaznutí a premýšľať o nekonečných možnostiach. Medzi starostlivým zvážením a paralýzou analýzy je tenká hranica. Riskoval by som naznačiť, že ste možno prekročili túto hranicu.

Nenavrhujem, aby ste sa ponáhľali a kúpili si prvý byt, ktorý uvidíte. Skôr si myslím, že je ľahké zavaliť samých seba kopcom otázok. Poďme teda zredukovať vaše obavy na niekoľko kľúčových úvah:

• Mali by ste pred nákupom ušetriť viac?

• Mali by ste porušiť nájomnú zmluvu na kúpu bytu?

• A mali by ste si v prvom rade kúpiť byt?

financie

Začnime prvou úvahou: Financie. Zameriavate sa na vybudovanie dostatočne veľkej zálohy, ale to je len špička ľadovca, pokiaľ ide o poskytovanie bývania.

Vaša záloha robí niekoľko vecí. Pomáha vám kvalifikovať sa na hypotéku a určuje typ hypotéky, na ktorú máte nárok. Ak máte nasporených aspoň 20% ako akontáciu, nebudete musieť platiť mesačné poistenie hypotéky. Ak máte nasporených menej, budete. Vybudovaním väčšej akontácie znížite mesačné náklady na bývanie.

Väčšia akontácia tiež dáva vášmu veriteľovi signál, že k svojim financiám pristupujete obozretne. Mnohí poskytovatelia pôžičiek to podporujú tým, že ľuďom, ktorí majú vyššiu zálohu, ponúkajú nižšiu úrokovú sadzbu. (Záloha je len jedným kúskom skladačky a veritelia okrem iných faktorov zohľadnia aj vaše dlhy, príjem a kreditné skóre.)

Nazbierali ste približne 175,000 20 USD na úsporách, ktoré môžete použiť ako zálohu, a 100,000 % akontácia za byty v rámci cenového rozpätia, ktoré ste uviedli, by sa pohybovala medzi 120,000 55,000 a XNUMX XNUMX USD. Pravdepodobne by ste si mohli dovoliť odložiť menej, ale za predpokladu, že by ste to nechceli, znížilo by to vaše zostávajúce úspory, ktoré nie sú na dôchodok, na približne XNUMX XNUMX dolárov. Pri úvere nezabudnite zaúčtovať aj náklady na uzavretie úveru a ďalšie poplatky spojené s kúpou bývania.

Preddavok však nie je rovnaký ako vaša mesačná platba. Pre väčšinu majiteľov domov je to mesačná platba, ktorá určuje, či je vlastnenie domu skutočne cenovo dostupné. Zahŕňa to nielen splátky istiny a úrokov k vašej hypotéke, ale aj dane z nehnuteľností, náklady na poistenie, energie a poplatky za združenie vlastníkov bytov (ak je to potrebné).

Hovoríte, že rozpočtovanie pre vaše nájomné je jednoduché. Rozpočet pre tieto mesačné platby nie je až taký odlišný. Všeobecne platí pravidlo, že na bývanie by ste nemali minúť viac ako tretinu príjmu. Pre vás by to spolu predstavovalo približne 8,300 XNUMX dolárov mesačne. Preto by väčšina apartmánov v Atlante mala byť v rámci vášho rozpočtu.

To znamená, že by ste si mali udržiavať veľký fond pre daždivé dni, najmä ak ste vlastníkom domu, aby ste sa vyhli nesplácaniu hypotéky, ak by vám finančné dno padlo. Mnoho finančných expertov navrhuje, aby ste si ušetrili dosť na pokrytie životných nákladov na tri až šesť mesiacov. Na základe zálohy, ktorú sa rozhodnete vložiť do domu, môžete byť o niečo nižšie, takže možno budete chcieť ušetriť o niečo viac.

Celkovo ste však momentálne vo veľmi silnej finančnej situácii. Nielenže je to veľmi chvályhodné, ale dúfajme, že vám to poskytne istý komfort, že kúpa domu nezničí vaše financie.

Načasovanie

Ako ste zistili, plánovanie, kedy kúpiť dom, môže byť zložité, ak ste nájomcom. Nájomné zmluvy nie sú len hlúpe kúsky papiera, ktoré môžete roztrhať a ignorovať. Sú to záväzné právne dokumenty.

Zároveň vás môžem ubezpečiť, že veľa nájomcov porušuje nájomné zmluvy, aby si kúpili dom. Nákup domu neprebehne zo dňa na deň. Dokonca aj potom, čo predajca prijme vašu ponuku a podpíše zmluvu, môže trvať mesiace, kým sa predaj skutočne uzavrie a vy dostanete kľúče.

Dvaja moji priatelia, ktorí si nedávno kúpili svoj dom, sa pár mesiacov pred koncom nájmu odsťahovali z bytu. V ich prípade sa rozhodli zaplatiť zvyšok nájomného a považovať ho za stratu. To by mohla byť možnosť pre vás.

Nemali by ste však váhať a porozprávať sa so svojím prenajímateľom a zistiť, či by sa s vami nevedeli dohodnúť. Vo vašej nájomnej zmluve bude pravdepodobne uvedené, čo dlžíte, ak ju porušíte – ľudia často prídu o svoje kaucie, ale niekedy im môže prenajímateľ nariadiť, že musia pokračovať v platení nájomného, ​​kým sa nenájde nový nájomca. Pred rozhovorom s prenajímateľom skontrolujte, čo hovorí vaša nájomná zmluva.

Možno vám umožnia prenajať si byt po vašom odchode, alebo by ste sa mohli dohodnúť na zaplatení jedného alebo dvoch mesačných nájmov po uvoľnení jednotky, aby mali čas ukázať ho potenciálnym nájomníkom. Ak máte tento rozhovor bližšie k dátumu, kedy sa skončí aktuálny nájom, môžete tiež prediskutovať prechod na mesačnú dohodu, aby ste získali väčšiu flexibilitu.

Je zrejmé, že tu neexistujú žiadne záruky. Ale začať konverzáciu teraz je správna cesta, takže sa tým nebudete dlho trápiť.

priority

Vo svojom liste ste povedali, že už niekoľko rokov si chcete kúpiť byt v Atlante. Odpovedzte si na túto otázku: Prečo je to tak?

Je to preto, že milujete mesto, chcete zapustiť trvalejšie korene a stať sa ešte integrovanejším členom svojej komunity? Je to preto, že okolo seba vidíte stúpajúce nájomné a chcete si zablokovať dostupnú mesačnú platbu, aby ste tam mohli naďalej bývať? Je to preto, že by ste radšej investovali do domu, v ktorom žijete, než aby ste obohatili kasu majiteľa bytu?

Všetky tieto dôvody sú platné. Vysvetlenie dôvodu, prečo si chcete kúpiť svoj vlastný príbytok v Atlante, vám snáď poskytne pokoj.

Mnohí z nás upadnú do pasce, keď uvažujú o bývaní z čisto finančného hľadiska. A na peniazoch záleží. Ak by však boli peniaze to jediné, na čom záležalo, mnohí z nás by si domov nikdy nekúpili.

Nová štúdia od spoločnosti Attom Data Solutions, ktorá sa zaoberá analýzou nehnuteľností, naznačila, že vlastníctvo domu je dostupnejšie ako prenájom len na 58 % trhov v celej krajine. Správa dokonca zaradila Atlantu za jeden z najdostupnejších trhov s prenájmom v krajine. A skutočne, ich modelovanie naznačovalo, že je cenovo dostupnejšie prenajať si dom ako kúpiť pre väčšinu mesta.

„Kúpa domu môže byť dobrou investíciou, fixuje dlhodobé náklady na prístrešie a má určité daňové výhody,“ poznamenáva Asociácia finančného plánovania. "Ale prenájom môže mať zmysel."

Tu je však vec: Správy ako Attom, ktoré hovoria, či je lepšie prenajať alebo kúpiť dom v danej časti krajiny, sú užitočné ako východiskový bod. Ale nie sú univerzálne použiteľné. V správe Attomu bol trh lepší na prenájom, ak priemerné nájomné v trojizbovom dome spotrebovalo menšiu časť priemernej miestnej mzdy ako vlastníctvo podobného domu.

Možno nekupujete XNUMX-izbovú nehnuteľnosť. A vaše mzdy sú určite nad priemerom Atlanty. U vás je kalkul iný. Ak je pre vás dôležité vlastníctvo domu – alebo bytu, v tomto prípade – mali by ste zvážiť jeho kúpu. A ak sa stále obávate, či si ho budete môcť dovoliť, nájdite si finančného plánovača alebo poradcu, ktorý s vami môže spolupracovať na zostavení rozpočtu a vytvorení plánu, ktorý zabezpečí, že dosiahnutie tohto cieľa nezruinuje banku. Je to desivé, viem, ale verím, že budeš vďačný, že si to riskol.