Kupujem dom so 74 ročnou mamou, ale hypotéka bude na moje meno. Ako máme pomenovať dom?

Vážený MarketWatch,

Chcel by som sa opýtať, či by ste mi mohli poskytnúť nejaké rady týkajúce sa kúpy domu s mojou matkou, ktorá má 74 rokov. Vložím 240,000 220,000 dolárov – použijem výťažok z predaja vlastného domu – na nový dom a začnem s hypotéku vo výške 100,000 XNUMX dolárov. Hypotéka bude len na moje meno. Keď sa dom mojej matky predá, ona mi dá časť výnosu z jej domu – XNUMX XNUMX dolárov, aby som mohol prehodnotiť svoju hypotéku a znížiť svoju mesačnú splátku.

Naše otázky sú: Ako by sme mali pomenovať dom, v ktorom budeme obaja bývať? Mali by sme uviesť obe svoje mená na dom so spoločnými nájomníkmi s právom na pozostalosť? Tiež budú peniaze, ktoré mi dá na prepracovanú hypotéku, považované za dar pre mňa, z ktorého budem musieť platiť dane? Dá sa tomu nejako vyhnúť? A moja posledná otázka znie, či mám dať do vlastníctva domu aj svoju plnoletú dcéru, aj ako spoločných nájomníkov s právom pozostalosti, aby dom mohol byť jej, keď už nebudeme s mamou na tejto Zemi?

Ak neviete odpovedať na tieto otázky, vedeli by ste mi povedať, či potrebujem hovoriť s právnikom v oblasti nehnuteľností, daňovým poradcom alebo CPA? Nie som si istý, komu mám klásť takéto otázky. Rád čítam tvoj stĺpček. Ďakujem za vašu asistenciu.

S pozdravom,

Sťahovanie k mame

„The Big Move“ je stĺpec MarketWatch, ktorý sa zameriava na vstupy a výstupy nehnuteľností, od hľadania nového domu až po žiadosť o hypotéku.

Máte otázku ohľadom kúpy alebo predaja domu? Chcete vedieť, kde by mal byť váš ďalší krok? Zašlite e-mail Jacobovi Passymu na adresu [chránené e-mailom].

Milý Moving,

Je veľmi milé, že plánujete kúpu domu so svojou matkou, pretože som si istý, že jej to poskytne pocit pohodlia, keď bude staršia a bude potrebovať ďalšiu pomoc. Viem, že ste sa nepýtali na môj názor na toto usporiadanie, ale bol by som ľahostajný, keby som vám nenavrhol veľa úprimných rozhovorov medzi sebou, kde by ste prediskutovali svoje očakávania od spoločného života. Bude to pre vás oboch veľká zmena a ako pri každej dohode o spolubývaní je najlepšie byť vopred na jednej vlne, aby ste si zabezpečili pokojné spolunažívanie.

Musím priznať, že som zmätený z časovej osi, ktorú ste si vy dvaja vybrali. Ak neexistuje dôvod, prečo by malo zmysel začať kupovať dom na vlastnú päsť, nevidím dôvod, prečo by ste vy dvaja nepočkali s kúpou domu spolu o niečo dlhšie – najmä ak uvažujete o tom, že obaja sú v dome. skutku. Okamžité spojenie zdrojov vám s veľkou pravdepodobnosťou umožní využiť lepšie financovanie.

Prepracovanie hypotéky môže byť výhodné pre mnohých majiteľov domov. Umožní vám to znížiť váš dlhový záväzok bez zmeny úrokovej sadzby alebo doby trvania úveru. V čase, keď úrokové sadzby hypoték rastú, by to pre mnohých majiteľov domov mohla byť lepšia voľba ako refinancovanie, ak je vaším hlavným cieľom znížiť objem dlhu, ktorý máte.

Táto stratégia má niekoľko nevýhod. Na začiatok, nie všetci poskytovatelia hypotekárnych úverov to umožňujú, takže si to musíte ujasniť vopred. A aj keď to veriteľ umožňuje, nemôže to urobiť pre všetky typy pôžičiek. Konkrétne nemožno prepracovať pôžičky kryté vládou vrátane úverov FHA a VA. A poskytovateľ pôžičky vám bude účtovať poplatok za prepracovanie. Z týchto dôvodov sa niektorí dlžníci rozhodnú iba zaplatiť dodatočnú splátku hypotéky namiesto toho, aby prešli celým procesom prepracovania.

Vo vašej situácii by sa príspevok vašej matky mohol považovať za dar, ak nemá hypotéku, hoci by ste z neho neplatili dane. Mali by ste sa poradiť s účtovníčkou, aby ste dostali odbornú radu, no pravdepodobne bude musieť podať daňové priznanie k dani z darovania. To znamená, že pokiaľ vám a ostatným nedaruje milióny dolárov, je pravdepodobné, že z týchto peňazí nikdy nebude dlžiť dane z dôvodu celoživotného vylúčenia.

Môže byť na titul bez toho, aby bola na hypotéke, ale nie je to nevyhnutne jednoduché. Ak uvažujete o tom, že by ste ju pridali na listinu neskôr po kúpe domu a hypotéke, mali by ste sa poradiť s právnikom v oblasti nehnuteľností. Niektorí veritelia budú obsahovať klauzuly, ktoré stanovujú, že pôžička musí byť splatená v plnej výške, ak sa vykonajú významné zmeny v názve domu, a budete chcieť, aby každú zmluvu o hypotéke preskúmal právny expert, aby overil, či by to tak bolo aj v tomto prípade.

Ak namiesto toho plánujete mať svoju matku na listine od začiatku bez toho, aby ste ju mali na hypotéke, budete sa musieť poradiť s hypotekárnym veriteľom, aby ste získali jeho súhlas s touto dohodou. Ako vysvetľuje právnička v oblasti nehnuteľností Victoria Spodek v New Yorku v blogovom príspevku: „Banka si musí byť istá, že ich záujmy sú chránené, pretože požičiavajú veľkú sumu peňazí. Schopnosť banky predať nehnuteľnosť v prípade zlyhania je pre ich model rozhodujúca a nebudú požičiavať peniaze, pokiaľ nebudú chránené.“

Problém, ktorý môže nastať v prípade, že vlastníctvo má viacero ľudí, no na hypotéku len jeden, je, že vlastníctvo domu sa skomplikuje. Z pohľadu veriteľa by vaša mama mala práva na dom, ktoré by mohli sťažiť predaj, ak by ste sa dostali do exekúcie. Čo teda veritelia v takomto scenári často robia, hovorí Spodek, je, že hypotéku podpíšu obaja vlastníci, pričom len jedna osoba podpíše zmenku, ktorou je prísľub splatenia úveru. Týmto spôsobom „ak úver nie je splatený alebo sa dostane do zlyhania, banka bude mať stále možnosť predať dom, aby ho splatila,“ píše.

Opäť možno budete chcieť zvážiť, či by vaša matka bola uvedená na hypotéke. Pokiaľ nemá problémy s úvermi, jej dodatočný príjem a aktíva sociálneho zabezpečenia by vám mohli pomôcť získať lepšiu sadzbu na hypotéku. Zmiernilo by to aj problémy, ktoré by vznikli v dôsledku toho, že by musela zaplatiť pôžičku pri predaji domu.

Pokiaľ ide o to, ako pomenujete dom, myslím si, že je dôležité zvážiť, prečo chcete byť na titule obaja a aké sú v tom vaše ciele. Zdá sa jasné, že vyhýbanie sa dedičstvu je dôležité pre vás oboch, ale spoločný nájom môže niesť určité riziká. Napríklad, ak sa jeden z vás dostane do dlhu a nedokáže ho splatiť, veritelia si môžu uplatniť nárok na majetok. Aj preto by mohlo byť riskantným krokom pridať k titulu aj svoju dcéru.

Pre vás všetkých môže mať najväčší zmysel vložiť dom do živého trustu. To vám dá kontrolu nad tým, čo sa stane s domovom, keď vy a vaša matka zomriete, a zároveň vám umožní zostať v dome, kým ste obaja ešte nažive. Nielenže môže dom ľahko prejsť na vašu dcéru, ale mohla by sa vyhnúť určitým daniam a poplatkom za dedičstvo. Budete si musieť najať právnika, aby pre vás zostavil dôveru a správne ju usporiadal, ale vzhľadom na zložitosť vašich životných podmienok by to mohlo byť najlepšie riešenie vášho problému a poskytnúť vám a vašej matke istotu, že budete môcť žiť. v tomto dome po zvyšok vašich dní.

Zaslaním e-mailu so svojimi otázkami súhlasíte s ich anonymným zverejnením na MarketWatch. Odoslaním svojho príbehu spoločnosti Dow Jones & Company, vydavateľovi MarketWatch, rozumiete a súhlasíte s tým, že môžeme použiť váš príbeh alebo jeho verzie vo všetkých médiách a platformách, a to aj prostredníctvom tretích strán..