Riešením je zlepšenie kreditného skóre za nájomné bývanie, nie ich zákaz

V celej krajine narastajú obavy z toho, ako a prečo sa ľuďom nedarí získať nájomné bývanie. Aktivisti, ktorí tvrdia, že dbajú na najlepšie záujmy potenciálnych obyvateľov nájomného bývania, sa snažili zakázať previerky kriminálnych záznamov, predchádzajúce záznamy o vysťahovaní a skóre kreditov ako súčasť hodnotenia rizika, ktoré používajú poskytovatelia bývania na preverovanie nájomníkov. V Minneapolise napríklad mestská rada uložila limity na používanie kreditného skóre. Člen Rady podporujúci zásah uviedol, že rastúce ceny a nedostatok bývania „vyvolávajú určitú naliehavosť na podporu ľudí, ktorí sú najzraniteľnejšími nájomníkmi“. Je však obmedzenie alebo zákaz kontrol kreditu najlepším spôsobom, ako pomôcť ľuďom s nízkym, zlým alebo žiadnym kreditom?

Nedávna správa úradu Consumer Finance Protection Bureau (CFPB) môže priliať olej do ohňa. Správa s nešikovným názvom Trh s previerkami nájomcov, inventarizuje všetky mysliteľné sťažnosti s hodnotením rizika poskytovateľmi bývania. Tu je môj obľúbený údaj o údajoch o vysťahovaní:

„Zhromažďovanie týchto údajov, najmä údajov z občianskych a trestných registrov, a správne priraďovanie zozbieraných údajov k jednotlivým potenciálnym nájomcom môže byť náročné. Napríklad podľa jednej štúdie 3.6 milióna súdnych záznamov o vysťahovaní je 22 percent prípadov štátneho vysťahovania nejednoznačné alebo falošné záznamy. Výsledkom je, že údaje uvádzané v správach o skríningu nájomcov, na ktoré sa spolieha pri generovaní vlastných skóre rizika nájomcov, sú často nejednoznačné alebo neaktuálne a môžu byť chybné.“

To ma rozosmialo nahlas, pretože celý priemysel sa rozvinul a tvrdil, že krajina čelí „kríze vysťahovania“ alebo „epidémii“. Toto je preukázateľne falošné a jedným z dôvodov, prečo je ľahké dospieť k tomuto záveru, je práve to, že neexistujú jasné alebo konzistentné údaje o vysťahovaní. V dnešnom svete nie je možné urobiť žiadne vyhlásenie o vysťahovaní – definované ako skutočné násilné odstránenie z prenajatej nehnuteľnosti – je mimoriadne zriedkavý. Väčšina vysťahovaní po podaní má za následok prepustenie alebo nejednoznačné výsledky. Len malý počet vedie k tomu, že sa zdá, že orgány činné v trestnom konaní vyťahujú veci z bytu. Napriek tomu agresívni obhajcovia to chcú obojstranne; údaje naznačujú „krízu“, ale údaje sú zlé, nepoužívajte ich na skríning.

Litánie na začiatku správy by mohla presne odzrkadľovať frustráciu z toho, že sa spotrebitelia musia vystavovať hodnoteniu rizík; ale prenájom bývania nie je nárok ani „právo“ podľa žiadnej definície. Pridal by som k tomu „zatiaľ“, keďže presne toto tvrdia obhajcovia, že je to naozaj tak právo každej osoby požadovať prístup k súkromnému majetku na bývanie bez ohľadu na rizikový profil.

Niektorí z nás vnímajú bývanie ako komoditu a jeho prenájom ako prenájom auta alebo iného predmetu. Posúdenie rizika umožňuje nájomné bývanie a bez možnosti preveriť alebo prehodnotiť minulú výkonnosť by menšie a cenovo dostupnejšie bývanie zaniklo. Názor, že bývanie je právo a že každá ľudská bytosť môže vziať majetok inej osoby, aby mala bývanie, je nebezpečný a hrozí podkopanie súkromného nájomného bývania. Stojí za to viesť o tom vytrvalú a prísnu diskusiu.

Aké je však riešenie skutočného problému ľudí, ktorí majú menej peňazí a v ekonomike zápasia s vyšším rizikovým profilom, a teda aj väčším problémom nájsť si bývanie? Jednou z odpovedí je zakázať skríning alebo ho obmedziť tak, že jedinou možnosťou na zmiernenie rizika by bolo zvyšovanie nájomného. Aj to chcú obhajcovia obmedziť, samozrejme, reguláciou nájomného. Kontrola nájomného zhoršuje infláciu bývania, vytvára nedostatok a prídelový systém.

Skutočným riešením je zlepšenie kreditného skóre a budovanie stimulov pre ľudí, ktorí si prenajímajú bývanie, aby platili nájomné včas. Keď nemôžu, hotovostná pomoc je to, čo najviac potrebujú. Existujú však trhové stimuly na budovanie úverov a zlepšenie rizikového profilu nájomcov?

Správa CFPB hovorí o kreditnom skóre toto:

„Predchádzajúca história platieb za prenájom, ktorá sa zdá byť veľmi dôležitá pre rozhodnutie prenajímateľa o prenájme, sa v drvivej väčšine neodráža v prehľadoch nájomcov ani v skóre rizika. Odvetvové odhady pokrytia histórie platieb za prenájom v spotrebiteľskom reportovacom systéme sa pohybujú medzi 1.7 až 2.3 percentami prenajímateľov v USA.“

Súkromná spoločnosť, Pinata, prišla s obchodným modelom, ktorý presne toto robí. Piñata kombinuje priamy marketing s riadením výberu nájomného. Keď obyvateľ, ktorý je v budove spravovanej spoločnosťou, ktorá používa Piñata, a platí nájomné načas, môže získať body za odmeny od obľúbených značiek. Myslite na to ako na program častých cestujúcich pre nájomcov. Piñata tiež hlási úverovým kanceláriám pozitívne informácie o nájomnom. Stimuly pre obyvateľov sú skutočné, s bezplatnými ponukami na produkty, ktoré potrebujú, a lepším kreditným skóre.

Hovoril som s Lily Liu, generálnou riaditeľkou Piñata, ak má obavy z nových nariadení, najmä platforiem, ktoré vo veľkom zhromažďujú informácie o žiadateľoch a obyvateľoch. "Algoritmy s masívnymi súbormi údajov sú také dobré, že je ťažké pochopiť, ako nebudú integrované do týchto rozhodnutí," povedal Liu, "hoci v záchvatoch a nárazoch, kým sa to nestane viac normalizovaným." Oceňuje Piñatu ako riešenie pre obyvateľov, pretože ide o „dynamický interaktívny produkt, ktorý pomáha nájomcom pochopiť ich „chyby“ a dôsledky určitých činov a pomáha im zmeniť svoje správanie tak, aby si vybudovali lepšiu finančnú budúcnosť.

Niet pochýb o tom, že mnohí zástancovia nájomcov by týmto modelom pohŕdali; ľudia by vôbec nemuseli platiť nájomné a prečo by sme ich mali lákať na bezplatné ponuky na AmazoneAMZN
robiť to, čo by nemali robiť. Dobre. To je vnútorne konzistentný argument pre socialistu. V reálnom svete by však rozšírenie programu, akým je Piñata, pre ľudí, ktorí už majú zlý, slabý alebo žiadny kredit, skutočne pomohlo ľuďom vybudovať si lepší kredit a zlepšiť ich život ako nájomca v budúcnosti. Takmer všetky sťažnosti uvedené v správe CFPB by sa dali vyriešiť týmto druhom spotrebiteľského modelu založeného na stimuloch, dokonca aj pre ľudí s menšími peniazmi.

Odpoveďou na problém zlých úverov alebo iných defektov v histórii prenájmu nie je vymazať to, ale ponúknuť skutočnú pomoc a stimuly na zlepšenie záznamov ľudí a ich odmeňovanie. To vytvára investície do úspechu nielen pre poskytovateľov bývania, ktorí vidia inkaso nájomného na 100 %, ale aj pre spotrebiteľov, ktorí začínajú vidieť pozitívny úver, ktorý prípadne pomôže zlepšiť kúpnu silu vrátane vlastníctva domu. Posudzovanie rizika v ekonomike prenájmu nikdy nezmizne, a ak bude regulované, menšie a cenovo dostupnejšie podniky prestanú prenajímať, bude väčší nedostatok bývania a vyššie nájomné. To nepomôže nikomu, najmä ľuďom, ktorí zápasia s úverovými problémami.