Pre Cincinnati ešte nie je neskoro prijať opatrenia týkajúce sa hustoty bývania

Veľmi skromný a užitočný návrh umožňujúci v Cincinnati viac bývania pre viac rodín bol v marci zamietnutý mestskou radou. Návrh, ktorú ponúkla členka rady Liz Keating, by odstránila limity hustoty v niektorých častiach mesta s pravidlami zónovania, ktoré umožňujú viac bývania a ľudí. Návrh by sa nedotkol rodinných zón, niečoho strateného v dave odporcov, ktorí návrh zabíjali. Ak by návrh prešiel, prospel by novým ľuďom, ktorí sa sťahujú do Cincinnati, vytvorením väčšej ponuky bývania. Napriek porážke sa v meste začala diskusia o tom, ako najlepšie riešiť ceny bytov, či už s väčším alebo menším bývaním.

Bitka v Cincinnati je mi až príliš povedomá a pripomína mi to boj o hustotu to začalo, keď sa trh s bývaním začal zotavovať po krachu v roku 2008. Ako sa rozbehlo druhé desaťročie storočia, nahnevaní rodinní susedia sa postavili proti hustote s množstvom červených sleďov: nové bývanie bolo príliš veľké, príliš malé, škaredé , príliš vysoký a blokuje svetlo a vzduch. Taktiež nové bývanie by zdecimovalo mestskú korunu stromov. A, samozrejme, to, čo vždy ponúkali ako priekopník, by bývanie nerobilo dostupnejším. Nové bývanie je podľa nich príliš drahé.

Úvodník pre hostí v Cincinnati Enquirer poukazuje na to isté.

„V súčasnosti neexistujú žiadne údaje, ktoré by podporovali predpoklad, že zónovanie s vyššou hustotou vedie k nižším nákladom na bývanie. V skutočnosti štúdie o metrikách hustoty a cenovej dostupnosti, ako je Medián Multiple (používané OSN, Svetovou bankou a Harvardským spoločným centrom pre bývanie), ukazujú, že opak je pravdou. Bývanie s vyššou hustotou bývania je v priemere drahšie!“

No to nie je pravda. Existuje jedna nedávna štúdia (Kontrola hustoty, zhodnocovanie cien domov a rast nájomného v Spojených štátoch), čo potvrdzuje, že „v sektore viacerých rodín sme zistili, že vzťah medzi kontrolou hustoty a rastom nájomného je pozitívny: nájomné rastie rýchlejšie v oblastiach s prísnou kontrolou hustoty, čo je v súlade s obmedzeniami ponuky.

Jeden bod, ktorý bráni tomuto argumentu o väčšom bývaní (čo je hustota) nie Výsledkom nižších celkových cien je, že nové bývanie – ako nový sveter alebo nové auto – je vždy drahšie ako existujúci produkt. Ak sa teda pozrieme len na nárast hustoty vo forme ďalšieho nového bývania, priemerná cena bude vyššia a tieto vyššie ceny často skreslia celkový priemer. Celkovo však pri zvyšovaní počtu nových bytových jednotiek celkovo a časom dochádza k a pozitívny vplyv na cenu.

S týmto rozumným záverom je spojený aj fakt, že byty sa zmenšujú. prečo? Pretože to ľudia žijúci v mestách chcú. Tu je to, o čom som písal veľkosť jednotky a cenová dostupnosť pred niekoľkými rokmi:

„Veľkosť jednotiek klesá, pretože stále viac ľudí chce žiť v husto obývaných mestách, kde je nedostatok pôdy. Keď je pôdy málo, bude to drahé. Kúpiť a stavať na drahom pozemku znamená, že nájomné musí byť príliš vysoké, aby sa racionalizovali náklady na pozemok. Aké je riešenie? Menšie veľkosti jednotiek riešia tento problém, pretože spotrebitelia vymieňajú štvorcové zábery za nižšiu cenu a vývojári dostávajú zo svojej investície vyšší výnos na štvorcový meter.“

Napokon, a možno najvýraznejšie, Keatingov návrh rázne oponovali susedia s jednou rodinou, jeden z nich v úvodníku tvrdil, že „prieskumy verejnej mienky ukazujú, že samostatné rodinné domy s dvorom a prípadne mestské domy v hustejších oblastiach, sú v pešej vzdialenosti od vybavenia, sú preferovanými možnosťami pre väčšinu Američanov.

Pred pandémiou to však jednoducho nebola pravda. Výskum Freddieho Maca v roku 2018 zistili, že „hoci Profil zisťuje, že rastúci počet prenajímateľov verí, že ich ekonomická situácia sa v porovnaní s minulým letom zlepšila, zistilo sa tiež, že rozhodovanie o prenájme čoraz viac ovplyvňujú náklady.“ Áno, je to tak, ľudia si vyberali nájomné bývanie, pretože je cenovo dostupnejšie. A viac bývania v Cincinnati by ho tiež znížilo.

A v neposlednom rade určite nič v Keatingovom návrhu nemá vplyv na existujúce rodinné zóny. Prečo by boli takí naštvaní? Každému outsiderovi je to zrejmé; keď je bývanie vzácne a drahé, vedie to k presunu peňazí z vreciek chudobných ľudí vo forme vyššieho nájomného do vyššej hodnoty rodinných domov. Zdá sa, že nahnevaní susedia sú proti zmenám na miestach, kde nežijú, pretože to pomáha ich domácim hodnotám. Nedostatok bývania pomáha súčasným vlastníkom investície získať hodnotu.

Zlou správou je, že mierny nárast hustoty v zónach, ktoré sú už husté, potlačili nahnevaní susedia s jednou rodinou v Cincinnati. Nie je to nepodobné násilnostiam, ktoré pred rokmi vyvolala mestská rada v Seattli, zníženie hustota v oblastiach, ktoré sú už pre hustotu vymedzené. Táto „výhra“ pre susedov ich povzbudí, aby to urobili tiež. Dobrou správou však je, že pre Cincinnati ešte nie je neskoro poučiť sa z chýb v Seattli a aj tak urobiť zmeny. Ak sa mestská rada v Cincinnati nepoučí z tejto lekcie, posielajú ľuďom na míňanie menej peňazí, väčšinou nájomcom, ktorí budú v nasledujúcich rokoch čeliť rastúcim cenám.