Vitajte v Benzinga Real Estate Podcast. Dnes máme Ryan Frazier, ktorý je generálnym riaditeľom platformy pre investície do nehnuteľností Príchod domov.
Vypočujte si tejto epizóde of Lenivý gazda na Benzinga.
Kevin Vandenboss: Čo je teda v podstate Arrived?
Ryan Frazier: Je to platforma, ktorá každému uľahčuje investovanie do nehnuteľností na prenájom. Funguje to tak, že jednotlivci si môžu kúpiť akcie jednotlivých domov od 100 do 10,000 XNUMX USD alebo viac, bez ohľadu na to, koľko chcete do tejto nehnuteľnosti investovať. A potom Arrived sa stará o všetky práce spojené so správou majetku. Takže všetko, čo sa týka správy majetku alebo prenájmu majetku. A dopad je taký, že investori si stále môžu vyberať, ako chcú vybudovať svoje portfólio jednotlivých nehnuteľností na prenájom. Môžu investovať takmer akékoľvek množstvo kapitálu, ktoré chcú, a diverzifikovať medzi nehnuteľnosťami.
A potom sa z toho stáva pasívna investícia prišiel starať sa o manažment.
Kevin Vandenboss: Aký bol dopyt po investoroch, ktorí investujú do týchto špecifických nehnuteľností na prenájom?
Ryan Frazier: Myslím si, že nás prekvapilo práve to, aký pozoruhodný bol záujem, keď sa takmer 100 XNUMX ľudí zaregistrovalo, aby investovali do nehnuteľností a kúpili akcie jednotlivých domov.
A myslím si, že sme si mysleli, že ľuďom môže trvať dlhšie, kým pochopia koncept kúpy podielu na prenajatej nehnuteľnosti. Ale myslím si, že keďže investovanie do zlomkových akcií a iných aktív sa stalo o niečo bežnejším a populárnejším, myslím si, že ľudia majú vo svojich mysliach miesto, kde by mohli rozumieť.
Hovoria: „Dobre, môžem vlastniť podiel z tohto majetku. Získam pomerné výnosy, peňažný tok z príjmov z prenájmu alebo akýkoľvek rast hodnoty nehnuteľnosti na základe počtu akcií, ktoré vlastním. A to mi dáva väčšiu kontrolu nad tým, koľko investujem a dokážem diverzifikovať.“
Pre mňa a spoluzakladateľov Arrived bola naša osobná skúsenosť s investovaním do nehnuteľností hlavnou hnacou silou. Od polovice dvadsiatych do tridsiatych rokov som sa naozaj len pohyboval. Len sme neboli na rovnakom mieste, dosť dlho, tam, kde to dávalo zmysel, investujte na 5, 10+ rokov, čo je skutočne to, čo sa v realitách vyžaduje, aby ste prekonali prekážku transakčných nákladov na získanie akéhokoľvek druhu materiálnej návratnosti. A tak som o tom chvíľu pochyboval.
Prečo to musí byť také binárne, že si šetríte niekoľko rokov na tieto zálohové platby, ktoré sú dnes často šesťciferné, a potom ste zaviazaní tomu mestu alebo tomu majetku navždy alebo naozaj na dlhú dobu?
A to je myšlienka pre Arrived. Ako sa pozeráme na tieto bariéry, ktoré dnes ľuďom bránia začať s vlastníctvom nehnuteľností? Kapitál, časové záväzky a požadované odborné znalosti a ako znížime bariéru vstupu? Takže ak máte čas a odborné znalosti, ale možno nie množstvo kapitálu na diverzifikáciu do toľkých nehnuteľností, koľko chcete, spoločnosť Arrived vám to môže uľahčiť.
Nemáte čas investovať na nových trhoch a budovať si tam prítomnosť a chcete byť schopní diverzifikovať. Do tohto scenára môže vstúpiť aj dorazený. Takže je to naozaj o tom, že vezmeme tie tri druhy veľkých kameňov, ktoré bránia ľuďom investovať kapitálový čas a odborné znalosti, a je veľmi pohodlné začať.
Kevin Vandenboss: Ako ste schopní ponúknuť tieto investície neakreditovaným investorom?
Ryan Frazier: To bola veľmi dôležitá časť Arrived. Poslaním spoločnosti Arrived je zabezpečiť, aby tieto investície boli dostupné každému, kto chce investovať do nehnuteľností na prenájom. Len 7 % ľudí v tejto krajine vlastní investície do nehnuteľností mimo svojho primárneho bydliska.
To je obrovský rozdiel, pokiaľ ide o počet ľudí, ktorí boli schopní investovať.
Súčasťou toho bolo prepracovať sa na základe skúseností s produktom. Schopnosť nakupovať akcie teda zahŕňala Prišiel viac práce na strane riadenia investícií, aby viac ľudí mohlo pohodlne investovať.
Druhou časťou však bolo zabezpečiť, aby mohli investovať neakreditovaní investori, čo znamená ľudí, ktorí nemajú čisté imanie viac ako 1 milión dolárov alebo ročný príjem vyšší ako 200 tisíc dolárov alebo 300 tisíc dolárov. Urobiť to znamenalo pracovať s SEC takmer rok a prijať tento model podľa nariadenia A+, ktoré v podstate vytvorilo tento proces IPO jednotlivej spoločnosti. Platforma Arrived today je platformou na prevádzkovanie týchto individuálnych IPO domov. A prešli sme procesom podľa nariadenia A+, kde SEC preskúmala a kvalifikovala naše ponuky, aby sme ich mohli sprístupniť.
Kedykoľvek sprístupňujete investície neakreditovaným investorom, existuje oveľa vyššia latka pre zverejnenie. A tak máme množstvo zverejnených informácií, ktoré sú dostupné na našej webovej stránke pre každú nehnuteľnosť. Veci, ako sú rizikové faktory, financie, v dôsledku toho poskytujeme aj ročné auditované finančné výkazy pre naše nehnuteľnosti, ktoré tiež kontroluje SEC.
Takže sme naozaj strávili čas na to, aby sme prešli týmto procesom, aby sme sa uistili, že to bude široko dostupné. Takto štruktúrované ponuky poskytujú určité možnosti likvidity, kde ľudia môžu získať prístup k likvidite svojich investícií v priebehu času, ak by tiež chceli.
V skutočnosti tieto dve veci, podpora neakreditovaných investorov a podpora niektorých budúcich možností likvidity, ktoré teraz budujeme, boli skutočne dôvodom, prečo sme sa vydali cestou regulácie A+, keď sme navrhovali produkt a spolupracovali s SEC.
Kevin Vandenboss: Prečo by sa niekto chcel dostať na tento trh teraz? Máte obavy, že by sa trh s bývaním mohol zrútiť?
Ryan Frazier: Myslím si, že to bolo určite zaujímavé obdobie na trhu za posledných 18 mesiacov, keď sme prešli pandémiou COVID a videli sme, že na trh s bývaním malo veľa vplyvov, z ktorých sme videli, že ľudia sa presťahovali z týchto mestských centier, kde sú, cenia si viac priestoru, ktorý si cenia, že sa presúvajú trochu mimo, jadro a sú buď ochotní, utrácať, kúpiť si dom alebo hľadá kvalitu.
Domy na prenájom, ktoré ponúkajú viac priestoru, ktoré sa líšia od týchto bytových domov, v ktorých predtým bývali v rovnakom čase, Fed menil úrokové sadzby na historické minimá na nulu oproti sadzbe FED. Videli sme však, že hypotekárne sadzby klesali pod 3 % a tieto dve veci okrem iných faktorov skutočne spôsobili zrýchlenie trhu s bývaním, čo sa týka zhodnocovania cien.
Videli sme, že zhodnotenie ceny, ktoré pravdepodobne nie je dlhodobo udržateľné, tam, kde uvidíte, zhodnotenie ceny o 15 až 20 % ročne. To nie je to, na čo sme sa pozerali na trhu s bývaním alebo v rodinách, historicky je to priemer, skôr 4% zhodnotenie ceny za rok, historicky.
A myslíme si, že na dnešnom trhu, keď sa niektoré z týchto druhov trendov a zmien začali usadzovať, pravdepodobne uvidíme, že sa vrátime viac k historickému priemeru. Videli sme, že FED teraz zvyšuje úrokové sadzby, aby sa pokúsil kompenzovať to, čo vidíme v súvislosti s infláciou. A myslím si, že náklady na pôžičky vyzerajú oveľa vyššie ako pred 12 mesiacmi. Ale myslím si, že realita je taká, že sme stále hlboko pod tým, čo sme boli pred desiatimi rokmi. A tak si myslím, že trh stále cenotvorí, čo to znamená pre dostupnosť bývania a ako zareaguje trh.
Z nášho pohľadu sme stále veľmi nadšení investovaním do priestoru pre jednu rodinu. Myslím si, že existuje veľa zadných vetrov pre aktívum, kde máte, inštitucionálni investori, ktorí sa teraz presťahovali do priestoru, máte niektoré veci, ktoré naozaj sťažujú pridávanie ďalšej ponuky, vysoké náklady na prácu, vysoké náklady na materiálov.
Máte ľudí, ktorí za posledných pár rokov zablokovali tieto historicky nízke úrokové sadzby. Takže teraz máte tento druh uzamknutia úrokovej sadzby, ktorý zabráni vstupu väčšej ponuky na trh. Ľudia sú menej ochotní vzdať sa svojho domova a úrokových sadzieb hypoték, ktoré sú s tým spojené.
Takže si myslíme, že na trhu s bývaním je stále veľká odolnosť. Podľa nášho názoru neočakávame, že budeme svedkami veľkého krachu nehnuteľností, ale predpokladáme, že rýchle zhodnocovanie cien sa vráti späť na normálnu základnú úroveň. Vo všeobecnosti, keď premýšľame o produktoch Arrived, investovaní do akcií domov oproti kúpe celého domu na vlastnú päsť, skutočne si uvedomujeme, že poskytuje prístup k priemerovaniu dolárových nákladov, čo je možnosť pridávať investičné doláre postupne mesačne, štvrťročne. , alebo na ročnom základe, čo pri priamom vlastníctve nehnuteľnosti pri kúpe celých domov nebolo nikdy možné. A každý dom je také obrovské finančné rozhodnutie. Môžete to naozaj rozložiť.
A myslím si, že to trochu uberá na dôležitosti pokusu načasovať trh, pretože si myslím, že je to vždy veľmi ťažké a umožňuje vám to v priebehu času dosiahnuť priemernú cenu a diverzifikovať sa v rôznych mestách a časoch a rôznych typoch nehnuteľností, ktoré celkovo pomôžte znížiť niektoré z vašich rizík.
Kevin Vandenboss: Spolu s rastom cien domov sme v niektorých oblastiach očividne zaznamenali vyšší rast nájomného. Kam to vidíš?
Ryan Frazier: Myslím, že zistíte, že nájomné má tendenciu sledovať infláciu za predpokladu, že inflácia súvisí s väčšou ekonomickou aktivitou. Myslím si, že časť inflácie, ktorú vidíme, súvisí skôr s niektorými problémami dodávateľského reťazca, čo je podľa mňa súčasť toho, čo robí súčasné ekonomické prostredie náročným. Ale vo všeobecnosti si myslíme, že nájomné sa tým pravdepodobne riadi.
Ďalšia vec, ktorú treba mať na pamäti, je, že ak úrokové sadzby naďalej rastú alebo dokonca zostanú na úrovni, na ktorej sú, zmení to druh relatívnej dostupnosti mesačnej splátky hypotéky alebo vlastníctva nehnuteľnosti, v ktorej bývate. verzus nájomné. A často tieto veci fungujú v nejakom rovnovážnom bode. Minulý týždeň som teda videl článok, že keď úrokové sadzby vzrástli, zvýšili sa tým náklady na vlastníctvo primárneho sídla. A to spôsobí, že sa viac ľudí rozhodne prenajať, pretože robia kompromis v oblasti cenovej dostupnosti. "Chcem platiť ďalších 700 dolárov mesačne za tento dom, v ktorom chcem bývať, alebo si ho radšej prenajať na ďalší rok alebo dva a ušetriť nejaké peniaze?"
A preto si myslím, že tieto typy vecí tiež diktujú, kam sa budú pohybovať trhy s prenájmom. Zdá sa však, že trhy s prenájmom sa trochu zvýšili.
Kevin Vandenboss: Vidíte nejaké konkrétne trhy, ktoré sú práve teraz obzvlášť atraktívne?
Myslím, že keď sa pozrieme na trhy, pozeráme sa na to, kde je rast na jednoduchej úrovni, keď sa pozeráme na údaje o populácii, vidíme nárast ľudí, ktorí sa sťahujú do tohto mesta? Sú to žiadané miesta na život, kde majú skvelú a dostatočnú infraštruktúru, ktorá to podporuje? A my sa pozeráme na niektoré zo 100 najlepších miest súčasnosti, sme v 19. A naďalej rýchlo pridávame ďalšie mestá. Myslím, že do konca roka budeme mať pravdepodobne 40. A potom stačí zavolať niektoré z tých, ktoré by sme chceli, možno niektoré z tých, o ktorých by ľudia prirodzene nepremýšľali, pretože si myslím, že sú niektoré mestá, ktoré sme v povedzme Nashville práve videli, napr. rast populácie a veľký kultúrny záujem na tomto trhu.
Ale potom sú tu aj iné trhy, ktoré sú skôr tými typmi rozvíjajúcich sa miest, ktoré zaznamenávajú rýchly populačný rast, ale možno sa viac približujú k 100 najlepším mestám oproti top 25. Pozeráme sa na Northwest Arkansas Fayetteville, Bentonville , kde je práve taký silný ekonomický rast poháňaný tým, že tam má sídlo Walmart.
A potom všetci korporátni partneri pre Walmart, ktorí tam majú kancelárie. A v regióne robia veľa investícií. V dôsledku toho sme zaznamenali silný dopyt po nehnuteľnostiach na prenájom. A preto si myslím, že je to zaujímavý trh. Niekoľko ďalších, na ktoré sa pozeráme, je Indianapolis má silnú, fundamentálnu ekonomiku a myslím si, že existujú určité migračné vzorce z Chicaga, ktoré to trochu poháňajú, ale bol to trh, ktorý sme pozorne sledovali a začali sme investovať. . A potom Chattanooga v Tennessee, kde sa to stalo príjemnou prácou na diaľku, celé centrum v tomto regióne má najrýchlejší internet v krajine, čo je zábava, ktorá je skvelá pre tých vzdialených pracovníkov, ktorí sa sťahujú do tejto oblasti. Ale myslím, že pár z nich vidíš. O niečo menšie, ale rozvíjajúce sa mestá s veľkým potenciálom rastu, do ktorých sme s nadšením začali pridávať niekoľko aktív a sprístupňovať ich investorom.
Kevin Vandenboss: Čo znamená výber domov, do ktorých budete investovať?
Ryan Frazier: Ľudia, ktorí prídu na web, si všimnú, že sú to často novšie domy a vysokokvalitné nehnuteľnosti a prenájmy. Podľa nášho názoru budú počas celého obdobia poskytovať lepšie možnosti peňažných tokov, len preto, že majú menšiu potrebu údržby. Väčšina našich nehnuteľností je novšia ako v roku 2010. Žiadna odložená údržba ani nič podobné. A ak kupujeme starší dom, zvyčajne robíme akékoľvek zásadné vylepšenie alebo renováciu zariadenia predtým, ako ich sprístupníme na platforme.
A opäť je to naozaj preto, aby sme sa pokúsili poskytnúť tieto silné a udržateľné peňažné toky. Obrovským lákadlom nehnuteľností na prenájom je konzistentný prístup k peňažným tokom, v našom prípade sú to dividendy. Takže tieto dividendy vyplácame štvrťročne. Za naše nehnuteľnosti vyplácame v priemere 3 % až 7 % ročne. A to závisí len od trhu a možno od toho, aká veľká páka je na nehnuteľnosť.
Ľudia skutočne túžia po skvelom mieste na život, či už si prenajímajú alebo nie. A z akéhokoľvek dôvodu si myslím, že je skôr trendom odkladať údržbu. Takže si myslím, že to z nás robí jedinečné aktívum, keď zdieľame nehnuteľnosti, ktoré máme, s potenciálnymi nájomcami na týchto trhoch.
V priebehu času môže Arrived podporovať akýkoľvek typ aktív. Naozaj veríme v tento segment jednej rodiny a skutočne sa zameriavame na pridávanie miest, aby sme ľuďom umožnili diverzifikáciu, ale v budúcnosti pridáme nové typy aktív.
Kevin Vandenboss: Čo bude ďalej s Arrived Homes?
Ryan Frazier: Máme ich v zásobe veľa. Myslím si, že jednou z vecí, ktoré nás najviac potešili sprístupniť pre investorov, je prístup ku krátkodobým prenájmom, ako je Airbnbs.
Toľko ľudí mohlo zažiť Airbnb a VRBO a skúsenosti s krátkodobým prenájmom. Ale len veľmi málo, dokonca menej ako dlhodobých prenájmov na strane vlastníctva sa dokázalo zúčastniť na strane vlastníctva týchto ekonomík ako hostiteľ a získať prístup k ekonomike, ktorá môže pochádzať z toho, že je hostiteľom týchto nehnuteľností na krátkodobý prenájom.
Myslíme si, že dokážeme vyriešiť priebežné, časové záväzky, ktoré sú pre investorov ešte vyššie ako dlhodobé prenájmy, aby mali prístup k tejto ekonomike krátkodobého prenájmu. Takže to je to, čo sem prichádzame v blízkej budúcnosti, pravdepodobne koncom tohto leta.
Kevin Vandenboss: Aký je najlepší spôsob, ako môžu investori zabezpečiť prístup k týmto novým nehnuteľnostiam, keď budú dostupné na platforme?
Ryan Frazier: Najlepším spôsobom je zaregistrovať sa a vytvoriť si účet s Príchod domov a môžete to urobiť prostredníctvom našej webovej stránky.
A keď tak urobíte, budete informovaní o nových nehnuteľnostiach, ktoré prichádzajú s novými aktívami, a môžete sa rozhodnúť, kedy je ten správny čas alebo do ktorých nehnuteľností je vhodné investovať.
Nehnuteľnosti pokračujú v tom, čo robia, čo vo všeobecnosti historicky ponúka stabilný peňažný tok, stabilnú hodnotu nehnuteľnosti, rast v čase a pekné zabezpečenie proti inflácii. A ak môžete zadať aktívum s dlhodobým, viacročným výhľadom, potom sa tieto veci udržia.
Aj keď vidíme pokles hodnoty nehnuteľností, stále máte veľký peňažný tok, ktorý pomáha zaistiť určitú odolnosť voči celkovým výnosom. A tak si myslím, že kvôli týmto veciam a práve atribútom nehnuteľností je veľa ľudí, ktorí sa počas posledných pár mesiacov zaujímali o ďalšie pridávanie do svojho portfólia nehnuteľností.
A skutočne sme sa snažili zabezpečiť, aby ľudia mali k dispozícii dostatok aktív, do ktorých môžu investovať. Ako som už spomenul, prišlo nám takmer 100 20 ľudí, ktorí sa zaregistrovali a začali si vytvárať účty a investovať do nehnuteľností. A pravdepodobne sme za posledné dva mesiace financovali prenájom nehnuteľností v hodnote viac ako 50,000 miliónov dolárov. A každý týždeň sprístupňujeme niekoľko nových nehnuteľností, aby sme držali krok s investormi. A medzitým zostávame naozaj selektívni v tom, čo kupujeme s mestami, v ktorých sa dnes nachádzame, zaisťujeme niečo ako 0.1 XNUMX nehnuteľností mesačne a robíme ponuky na menej ako XNUMX % z nich. A potom tie, ktoré vyhráme, sú vlastnosti, ktoré sprístupníme ľuďom.
Pozrite si viac od Benzinga
Nenechajte si ujsť upozornenia o svojich akciách v reálnom čase – pripojte sa Benzing Pro zadarmo! Vyskúšajte nástroj, ktorý vám pomôže investovať inteligentnejšie, rýchlejšie a lepšie.
© 2022 Benzinga.com. Benzinga neposkytuje investičné poradenstvo. Všetky práva vyhradené.
Zdroj: https://finance.yahoo.com/news/platform-makes-easy-anyone-invest-161133234.html