Kohlov predaj nehnuteľností na stole po tom, čo sa rokovania o dohode rozpadli

Kohl je možno nakoniec nepredáva svoje podnikanie. Teraz sa však snaží predať časť svojich nehnuteľností, čím ich zvráti predchádzajúci postoj.

Predajca v piatok oznámil, že ukončil rokovania s majiteľom The Vitamin Shoppe Franchise Group, čo potvrdzuje správu CNBC zo štvrtkového večera. Namiesto toho, povedal Kohl, bude naďalej fungovať ako samostatná verejná spoločnosť.

Spoločnosť Kohl's bola niekoľko mesiacov pod nátlakom zo strany aktivistických firiem vrátane Macellum Advisors, aby zvážila predaj spoločnosti, z veľkej časti s cieľom odblokovať hodnotu viazanú v Kohlových nehnuteľnostiach.

Macellum tvrdil, že Kohl's by mal predať časť svojich nehnuteľností a prenajať si ich späť ako spôsob, ako odblokovať kapitál, najmä v ťažkých časoch. Kohlovo však bola odolná voči takzvaným transakciám spätného lízingu, aspoň v takom veľkom rozsahu.

Podľa Petra Bonepartha, predsedu Kohlovho predstavenstva, spoločnosť dokončila malý predaj a spätný prenájom už skôr počas pandémie Covid. Predajom a spätným prenájmom svojich plniacich a distribučných centier elektronického obchodu San Bernardino zaznamenala zisk 127 miliónov USD.

V piatok však spoločnosť Kohl's vo svojej tlačovej správe výslovne uviedla, že jej predstavenstvo v súčasnosti prehodnocuje spôsoby, ako môže maloobchodník speňažiť svoje nehnuteľnosti. Franchise Group plánovala financovať časť akvizície spoločnosti Kohl predajom časti Kohlových nehnuteľností inej strane a následným prenájmom späť. To pravdepodobne poskytlo spoločnosti Kohl's predstavu o tom, akú hodnotu by mohla získať pre jej vlastnené kamenné obchody a distribučné centrá.

"Teraz máte prostredie, kde sa financovanie natoľko zmenilo, že môže byť v skutočnosti atraktívnejšie využívať nehnuteľnosť ako nástroj na speňaženie," povedal Boneparth pre CNBC v telefonickom rozhovore.

„Keď to skombinujete s tým, čo si myslíme, že sú úrovne akcií, stane sa to oveľa iným cvičením, ako to bolo v predchádzajúcom prostredí financovania,“ vysvetlil. "Nie je žiadnym tajomstvom, že Kohl's má v súvahe veľmi veľké aktívum: nehnuteľnosti."

K 29. januáru Kohl's vlastnil 410 miest, prenajal si ďalších 517 a prevádzkoval prenájom pozemkov v 238 svojich obchodoch. Všetky jej vlastnené nehnuteľnosti boli v tom čase ocenené na niečo viac ako 8 miliárd dolárov, ako ukazuje každoročné prihlásenie.

Zástancovia dohôd o predaji a spätnom lízingu tvrdia, že je to pre spoločnosti pohodlný spôsob, ako získať prostriedky na budúci rast, pokiaľ existuje kupec na nehnuteľnosť. Predajca však tiež musí splniť záväzky z prenájmu, pretože by si prenajímal nehnuteľnosť, ktorú práve predal.

Prerušenie týchto prenájmov by mohlo byť oveľa ťažšie a nájomné môže na rôznych trhoch kolísať. Kohl's vo svojom ročnom podaní uviedol, že typický prenájom predajne má počiatočnú dobu 20 až 25 rokov so štyrmi až ôsmimi možnosťami obnovenia na päť rokov.

V roku 2020 sa spoločnosť Big Lots dohodla s realitnou spoločnosťou Oak Street, ktorá sa zaoberá súkromným kapitálom vyzbierať 725 miliónov dolárov z predaja štyroch distribučných centier vo vlastníctve spoločnosti a ich spätného prenájmu. Maloobchodnému predajcovi to poskytlo dodatočnú likviditu v čase blízko začiatku Pandémia Covid-19.

Aj v roku 2020, Bed Bath & Beyond dokončený transakcia predaja a spätného lízingu so spoločnosťou Oak Street, v ktorej predala približne 2.1 milióna štvorcových stôp komerčných nehnuteľností a získala 250 miliónov dolárov na výnosoch. Mark Tritton, generálny riaditeľ Bed Bath v tom čase, ponúkal dohodu ako krok na získanie kapitálu na investovanie späť do podnikania. Teraz však Bed Bath čelí ďalšej finančnej kríze, pretože jej predaje klesajú a Tritton bol začiatkom tohto týždňa vylúčený zo svojej úlohy.

Oak Street plánovala ponúknuť financovanie s Franchise Group v Kohlovej dohode, informovala predtým CNBC podľa osoby oboznámenej s diskusiami. Zástupca z Oak Street neodpovedal na žiadosť CNBC o komentár.

Kohl's v piatok opätovne potvrdil svoj plán uskutočniť zrýchlený odkup akcií v hodnote 500 miliónov dolárov koncom tohto roka. Znížila svoje výnosy pre druhý fiškálny štvrťrok, pričom uviedla nedávne zmiernenie spotrebiteľského dopytu v prostredí vysokej inflácie za desaťročia.

"Je zrejmé, že spotrebiteľ je dnes pod ešte väčším tlakom," povedala generálna riaditeľka spoločnosti Kohl Michelle Gassová pre CNBC v telefonickom rozhovore. "Nie sme voči tomu imúnni... ale Kohl's znamená hodnotu." A v časoch, ako je táto, je dôležitejšie ako kedykoľvek predtým toto posolstvo posilniť.“

Dodala, že Kohlove partnerstvá s Amazonka a Sephora zostávajú na svojom mieste a sú súčasťou dlhodobej stratégie spoločnosti získať nových zákazníkov.

„Záver procesu predstavenstva bol absolútne správnou odpoveďou,“ povedala.

Kohlove akcie v piatok klesli o viac ako 20 % a dosiahli 52-týždňové minimum. Akcie Franchise Group nedávno klesli o približne 9 %, pričom sa tiež dotkli 52-týždňového minima.

Macellum neodpovedal na žiadosť CNBC o komentár.