Právne výzvy môžu pomôcť zmeniť príbeh o bývaní

Najväčším zlyhaním amerického vzdelávania bol spôsob, akým sa učíme o právach. Názor, že naše práva – náboženská sloboda, prejav atď. – boli ustanovené našou revolúciou proti tyranskému kráľovi v Anglicku, je falošný. Namiesto toho k nám naše práva prišli prostredníctvom rozšíreného procesu evolúcie. Lenivá pedagogika a propaganda viedli k rozdeleniu a zlej politike, vrátane politík, ktoré ovplyvňujú bývanie. Neexistuje právo na bývanie. Existuje však právo na súkromné ​​vlastníctvo. Poďme sa pozrieť na toto právo a právnu výzvu regulácie nájomného v New Yorku, CHIP, RSA a kol. proti City of New York a kol. (2d Cir.), založené na tomto práve a na tom, ako táto výzva pomáha zmeniť naratív o bývaní.

Príbeh práv v Amerike sa nezačína vo Philadelphii v roku 1776, ale na mieste tzv Runnymede, Anglicko v roku 1215. Práve tam rôzni baróni a iní magnáti Anglického kráľovstva prinútili kráľa Jána podpísať dokument, ktorý sa stal známym ako Magna Carta. Dokument po prvý raz písomne ​​zakotvil myšlienku, že výkonná zložka vlády (prepáčte za anachronizmus) bol nútený ustúpiť tomu, čo predstavovalo prvý parlament. Hoci neboli zvolení, baróni a magnáti požadovali, aby predtým, ako budú ľudia v kráľovstve zbavení slobôd, vrátane majetku, prebehol nejaký proces.

Táto významná udalosť problém nevyriešila. Bolo to až v 17^th storočí a ďalšej občianskej vojne v Anglicku (mali ich niekoľko), že tieto problémy opäť vyplávali na povrch, tentoraz násilne. Kráľ Karol otriasol ľuďmi na vidieku a v mestách, aby zaplatil za vojny v Európe. Parlament, teraz silnejšia inštitúcia, mal toho dosť. Vydali v roku 1628 tzv petícia práva. Tam zavolajú Magna Carta a žiadajú kráľa, aby zastavil svoje agresívne snahy zmocniť sa a okupovať majetok ľudí.

„Veľká charta slobôd Anglicka“ je vyhlásená a uzákonená, že žiadny slobodný človek nesmie byť zajatý alebo uväznený alebo zbavený svojho slobodného vlastníctva alebo slobôd alebo slobodných zvykov, ani nemôže byť postavený mimo zákon alebo vyhnaný alebo akýmkoľvek spôsobom. zničené, ale na základe zákonného rozsudku jeho rovesníkov alebo podľa zákona krajiny.“

to slovo, disseised, je príkladom Anglo-normanské slová v našej právnej terminológii. Znamená to zbaviť sa majetku alebo efektívnejšie vziať majetok. Trvalo by ešte 14 rokov hádok, kým medzi parlamentom a kráľom vypukla otvorená vojna, vojna, ktorá vyústila do jeho zvrhnutia a popravy. To ovplyvnilo zakladateľov Spojených štátov, pretože považovali konečné riešenie a ustanovenie základných práv v Magna Charta za porušenie spoločenskej zmluvy anglickou vládou, čo bolo porušenie, ktoré ospravedlňovalo rozchod s Anglickom.

Dôvod, prečo je to dnes dôležité, je ten, že Petícia za právo je uznávaná ako jeden zo základov Piaty dodatok v našej listine práv, pozmeňujúci a doplňujúci návrh, ktorý podľa všetkého spája otázky trestného a občianskeho súdnictva (dôležitým odkazom na Ústavu je zakladateľskej ústavy, vynikajúci prehľad dokumentov a myšlienok podporujúcich ústavu).

„Nikto nebude braný na zodpovednosť za hrdelný alebo inak neslávne známy zločin, pokiaľ nie je na základe predloženia alebo obžaloby veľkej poroty, s výnimkou prípadov, ktoré sa vyskytnú v pozemných alebo námorných silách alebo v milíciách, keď je v skutočnej službe včas. vojny alebo verejného nebezpečenstva; žiadna osoba nesmie byť za ten istý trestný čin dvakrát vystavená ohrozeniu života alebo zdravia; ani nesmie byť v žiadnom trestnom prípade nútený byť svedkom proti sebe, ani nesmie byť zbavený života, slobody alebo majetku bez riadneho súdneho procesu; ani súkromný majetok nesmie byť braný na verejné použitie bez spravodlivej kompenzácie.

Ale autori našej ústavy nevideli rozdiel medzi trestnými spormi, ktoré by mohli človeka pripraviť o „život a zdravie“, a občianskymi spormi, ktoré by mohli človeka pripraviť o „život, slobodu alebo majetok“. Pre nich v 18^th storočia si vládne opatrenie na vykonanie ktoréhokoľvek z nich vyžaduje „riadny zákonný proces“ a v prípade súkromného vlastníctva „spravodlivú kompenzáciu“. Americká ústava posväcuje starodávne princípy anglického práva, za ktoré sa bojovalo po stáročia, ako prvorodené právo Američanov. Zobrať človeku majetok má rovnakú závažnosť ako vziať mu život alebo končatinu.

Na histórii záleží. Keď som spomenul, že bytová politika je napádaná na základe piateho dodatku, niekedy dostávam otázku: „Čo má „prijatie piateho“ spoločné s bývaním? O poslednej polovici novely ľudia nevedia. A pojem „práva na súkromné ​​vlastníctvo“ sa stal synonymom v dominantnej kultúre s rančermi so zbraňami, ktoré bojujú o akry prázdnej pôdy s federálnou vládou. Pravdou je, že myšlienka, že súkromné ​​vlastníctvo človeka je spojené s inými vecami, ktoré považujeme za práva, ako je reč, sa stratila.

Dnes máme ľudí, ktorí tvrdia, že „bývanie je ľudské právo“. Ale tým, že to tak nie je. Zároveň vieme, že súkromné ​​vlastníctvo je skutočne ustanovené ústavné právo. Právne problémy, ako je tá v New Yorku, sa však snažia prinútiť súdy, aby uplatňovali to, čo by malo byť samozrejmým štandardom v snahe miestnych vlád kontrolovať, ako ľudia používajú svoj súkromný majetok, najmä keď prenajímajú majetok iným. Prípad, ktorý podala Program zlepšovania komunitného bývania (CHIP) je jednoduchý. Z ich zhrnutia prípadu:

„Už päťdesiat rokov mesto New York vyhlasuje, že trh s nájomnými bytmi je v neustálom stave „núdzovej situácie“, aby odôvodnil právny režim, ktorý núti malú skupinu vlastníkov nehnuteľností dotovať bývanie pre náhodne vybranú populáciu jednotlivých nájomníkov. . Títo vlastníci nehnuteľností boli zbavení všetkých zmysluplných práv týkajúcich sa ich vlastníctva, vrátane práva na vylúčenie iných z vlastníctva; obsadiť, vlastniť alebo užívať nehnuteľnosť; a voľne nakladať s majetkom“.

Nikdy som nemal rád tieto druhy výziev, pretože znejú bezcitne, hrajúc do sentimentality davovej logiky „bývanie je ľudské právo“; potreba bývania prevyšuje právo iných ľudí na vlastný majetok. Znie to súcitne a často sa to predáva, ale v skutočnosti to vôbec nie je súcitné. Politiky, ako je regulácia nájomného, ​​sa už dlho chápali tak, že ľuďom s menšími peniazmi zhoršia problémy s bývaním, nie však lepšie (prečítajte si môj dlhší pohľad na reguláciu nájomného, Ako regulácia nájomného robí bývanie menej dostupným).

Nebudem dávať ranu za ranou CHIP, RSA a kol. proti City of New York a kol. (2d Cir.) ale aj keď som skeptický ku krátkodobým a strednodobým prínosom týchto prípadov (pozri môj príspevok Právne výzvy na zákaz vysťahovania: A spravodlivosť pre všetkých?), Myslím si, že sú dôležité. Budova zákona v našom systéme je precedensná, je postavená na zákonoch prijatých zákonodarnými zbormi, implementovaných výkonnými orgánmi a vedených na našich súdoch. Súdy po dlhú dobu, napriek jednoduchému jazyku piateho dodatku, prejavovali miestnym samosprávam široký a hlboký rešpekt pri regulácii nehnuteľností, najmä prostredníctvom územných plánov a zákonov o prenajímateľoch.

Prípady ako ČIP sa v podstate snažia vytvoriť nový zákon, teda zmeniť precedens. Zvážte diskusiu na strane 12 v prepise ústnych argumentov v odvolaní medzi najnovším sudcom v prípade a Andrewom Pincusom, ktorý je hlavným právnym zástupcom prípadu.

"PÁN. PINCUS: Pri pohľadávke fyzického prevzatia, o ktorej teraz hovoríme, žiadame vyhlásenie, že povinnosť, ktorá — že keď vlastník nehnuteľnosti chce odstrániť nehnuteľnosť z trhu s prenájmom obytných priestorov, zbúrať, zrekonštruovať, napr. použiť na iné účely, že povinnosť ponúknuť obnovenie je protiústavná a —

SÚD: Pán Pincus.

PÁN. PINCUS: — (nerozoznateľné) —

SÚD: Pán Pincus.

SÚD: Áno. takže —

SÚD: (Nerozoznateľné) —

SÚD: — žiadate od nás, aby sme vyhlásili tento režim na základe odpočtu za protiústavný?

PÁN. PINCUS: Áno."

Pincus predstavil ďalší prípad, Cedar Point Nursery a kol. v. Hassid a kol., prípad, v ktorom Najvyšší súd rozhodol, že išlo o porušenie vlastníckych práv, keď štát Kalifornia povolil organizátorom odborov obsadiť farmy v súkromnom vlastníctve na organizovanie pracovníkov. Sudca v prípade CHIP bol skeptický a povedal Pincusovi: „Vnímam to za týchto okolností celkom inak a v skutočnosti ako Cedar Point v skutočnosti vôbec nekontroluje (strana 8).

Zdá sa, že až po ďalšej diskusii sudca konečne začne spájať. Je to pomalý a bolestivý proces na sledovanie. The Cedar bod prípad predstavuje posun: „Súd rozhodol, že fyzické privlastnenie je odňatie, či už je trvalé alebo dočasné; trvanie vyvlastnenia závisí len od výšky splatnej náhrady.“ Pincus si však musí spojiť bodky z tohto prípadu, jedného o farmách a odboroch, s myšlienkou, že nájomníci majú nejakým spôsobom nárok na to, aby zostali vo svojich bytoch navždy, bez ohľadu na to, či platia alebo nie, a či vlastník chce zmeniť využitie alebo zmeniť nájomníkov.

Nemením názor: najlepším a najdôležitejším využitím zdrojov je dnes skúmať verejnú mienku, aby sme pochopili, prečo si ľudia myslia to, čo robia o nájomnom bývaní a bývaní vo všeobecnosti. Prečo si ľudia myslia a veria, že nájomné bývanie je v niečom iné ako akékoľvek iné súkromné ​​podnikanie? Ako zmeníme tento pohľad, aby vychádzal z reality, že bývanie je okrajový biznis ako každý iný biznis, ktorý sa snaží produkovať výnosy, ktoré pokrývajú alebo prevyšujú náklady? V príspevku som povedal o právnych výzvach vyššie,

„Miestny bytový dom – či už obrovský zo skla alebo ocele, alebo malý tehlový štvorpodlažný dom – je podnik slúžiaci miestnym ľuďom rovnako ako obchod s potravinami alebo bar na rohu; a rovnako ako tie podniky, aj nájomné bývanie je rizikové a funguje na okraji. Žiadna žaloba, dokonca ani tá s vzrušujúcim a uspokojivým verdiktom, nedokáže urobiť tvrdú prácu a zmeniť príbeh o bývaní.“

Avšak pomalá a starostlivá práca, ktorú pán Pincus a jeho kolegovia vykonávajú po celej krajine, dokonca aj v nešťastných a dokonca zle koncipovaných právnych výzvach, je nevyhnutným a dôležitým kvapkaním, kvapkaním, kvapkaním vody, ktorá opotrebováva kameň 100 rokov. právnych rozhodnutí uprednostňujúcich svojvoľné a svojvoľné politické kroky na obmedzenie a kontrolu nájomných nehnuteľností spôsobmi, ktoré poškodzujú vlastníkov, obyvateľov a v širšom zmysle celý trh s bývaním. Ale čas sa nám kráti. Predpovedal som koniec väčšiny súkromných prenájmov do konca tohto desaťročia. Pomalé odkvapkávanie právnych argumentov by sa mohlo podobať vysokotlakovému vodnému prúdu, ak by sme investovali do zmeny myslenia verejnosti súčasne so zmenou právneho rámca.