Vyhlásme svoju nezávislosť – od územného plánovania

Dnes je deň, kedy Američania bežne považujú našu krajinu za „narodeniny“, za deň, keď sme oficiálne vyhlásili nezávislosť od Spojeného kráľovstva. Dalo by sa tvrdiť, že ostatné dni by boli vhodné, ako napríklad konečná ratifikácia našej písomnej ústavy 21. júna 1788 alebo dokonca podpálenie lode Gaspee skupinou amerických daňových podvodníkov 9. júna 1722. Ale 4. júl je teraz v našom občianskom náboženstve posvätený ako deň a je to tiež dobrý deň pre Američanov, aby zvážili vyhlásenie svojej nezávislosti od iného represívneho režimu, využitie zón riadiť a kontrolovať využívanie pôdy v amerických mestách.

Sviatok 4. júla je výnimočný tým, že neoslavuje bitku ani osobu, ale dokument, Deklarácia nezávislosti, ktorej ústredným bodom je striasť sa zasahovania vzdialenej vlády do každodenného života. Pre ľudí naľavo je dokument o všeobecných právach a pre ľudí napravo zvyčajne oslavou individuálnych práv. Obidve sú samozrejme v dokumente prítomné. Zónovanie zdôrazňuje tento konflikt medzi potrebou vlády chrániť komunitu spravodlivými a predvídateľnými pravidlami, ktoré neporušujú práva, a silným pocitom, ktorý sme získali z dokumentu, že byť Američanom znamená robiť si, čo chce človek, pokiaľ to robí. neublížiť nikomu inému. Čo je zónovanie a odkiaľ sa zónovanie vzalo? A znamená zbaviť sa toho otvorenie libertariánskeho divokého západu, ktorý by mohol byť škodlivý?

Zrodenie, rast a staroba územného plánovania

Euclid, Ohio, predmestie Clevelandu, bolo na začiatku 19.^th storočia a ako sa mesto začalo rozrastať, pritiahlo záujem železničných investorov. Mesto Euclid sa obávalo, že ho prepadnú špekulanti a nová výstavba železnicami, a tak vytvorilo nariadenia na obmedzenie rozvoja pozemkov vo vlastníctve Ambler Real Estate Company. Ambler žaloval a výsledná právna bitka a rozhodnutie Najvyššieho súdu, Village of Euclid v. Ambler Realty Co., 272 US 365 (1926), tvorí základ dnešných miestnych územných zákonov. To otvorilo dvere mestám v celej krajine, aby zaviedli to, čo dnes nazývame euklidovské zónovanie, režim pravidiel a nariadení, ktoré geograficky segregujú použitia do zón; bývanie tu, maloobchod tam a kombinácia využitia v tejto oblasti tam.

V tom čase mala táto segregácia veľký zmysel, pretože, ako sa hovorí, „prasa zo salónu“. Nikto nechcel bývať v dome vedľa továrne, ktorá chrlila dym, alebo kafilérie. Odsúvanie použití od seba bol spôsob využitia vzdialenosti na zmiernenie zdravotných rizík alebo zhoršenia rôznych použití z iných použití, najmä na bývanie. V priebehu rokov by sa však na zachovanie tohto systému museli vybudovať cesty. Výsledkom bolo predmestie s rezidenciami na míle ďaleko od koncentrácií maloobchodných, obchodných a rekreačných oblastí. Cesty boli drahé a s rastúcou populáciou sa čoskoro upchali.

Volal som zónovanie 20^th riešenie storočia pre 19^th storočia problém, pretože v dnešnom svete máme modely rozvoja, ktoré sa stali bežnými a ktoré presadzujú spoločné používanie spôsobom, ktorý znamená, že ľudia môžu bývať, pracovať, nakupovať a chodiť do parku v pešej vzdialenosti. Možnosti verejnej aj súkromnej dopravy (ako LyftLYFT
, UberUBER
atď.) sa množili. Ľudia v mestách teraz často dostanú to, čo potrebujú, bez dlhých ciest autom. Výhodou toho, že viac ľudí býva bližšie pri sebe, je, že si to vyžaduje menej pôdy, a to znamená, že bývanie je cenovo dostupnejšie a menej vzácne, ako keď je postavené na veľkých pozemkoch a rozložené.

Tiež redlining a rasistické zmluvy v povojnovej Amerike znamenali, že zóny skončili segregáciou nielen pre užívateľov, ale aj pre ľudí, čo bráni čiernym rodinám získať financovanie a bývanie v oblastiach, ktoré boli prevažne biele. Nebolo to kvôli typológii – bungalovy nie sú rasistické, ale ľudia sú – ale preto, že zóny uľahčovali držanie vecí alebo ľudí, ktorých nechceli, na diaľku. Zónovanie uľahčilo rasizmus.

Neznamená žiadne zónovanie bez pravidiel?

Nie. Hoďme sieť do vody a nájdime príklad nejakého územného predpisu a príklad nejakého stavebného predpisu a pozrime sa na rozdiel.

Po prvé, tu je náhodná vzorka Zónový kód Seattlu vyzerá ako:

"C. Obytné využitie na úrovni ulice

1. Vo všetkých zónach NC a C môže obytné využitie zaberať v súhrne najviac 20 percent uličnej fasády na úrovni ulice za nasledujúcich okolností alebo lokalít:

a. v pešej zóne, orientovanej na vyznačenú hlavnú pešiu ulicu; alebo

b. Vo všetkých zónach NC a C1 v rámci Bitter Lake Village Hub Urban Village, okrem pozemkov susediacich s Linden Avenue North, severne od North 135th Street; alebo

c. v rámci zóny, ktorá má výškový limit 85 stôp alebo viac, s výnimkou ustanovení v pododdiele 23.47A.005.C.2; alebo

d. v rámci zóny NC1, okrem prípadov uvedených v pododdiele 23.47A.005.C.2; alebo

e. Vo všetkých zónach NC a C1 v rámci okresu Northgate Overlay, okrem prípadov uvedených v časti 23.71.044; alebo

f. Vo všetkých zónach NC a C1 v oblastiach zobrazených na mapách A až D pre 23.47A.005 na konci tejto kapitoly 23.47A pri pohľade na dopravnú tepnu.“

Teraz tu je ukážka Stavebný zákon v Seattli:

„Oddelenie od vysokonapäťových zariadení. Ak sú v trezore, miestnosti alebo kryte, kde sú odkryté časti pod napätím alebo nechránené vedenie pracujúce s menovitým alebo nominálnym napätím 1000 voltov alebo menej, inštalované vysokonapäťové zariadenie efektívne oddelené od priestoru, ktorý zaberá nízkonapäťové zariadenie, vhodnou priečkou, plotom alebo clonou.

Toto je vlastne časť detailu stavebného zákona, elektrického zákona. Môžete vidieť, že územné plánovanie je veľmi náročné, pokiaľ ide o pomery využitia k tvári ulice, ako spolu susedia pozemky, výšku a ako budovy súvisia s inými spôsobmi využitia, ako je ulica. Elektrický kód je o bezpečnosti a je oveľa priamočiarejší. Niekto, kto sa vyzná v elektrine a stavia domy, by mohol s týmto kódexom namietať, ale niet pochýb o tom, že každý chce nejaké základné pravidlá, ktoré zabezpečia, že stavba nebude postavená s nebezpečným elektrickým zariadením. Ale prečo sa starať o výšku budovy alebo percento fasády smerujúcej k chodníku?

Pravdou je, že takmer všetko, čo je územný zákon, by sa dalo zrušiť a malo by to nulový vplyv na bezpečnosť nového bývania a výrazne by uľahčilo výstavbu. Splnenie prísnosti stavebného zákona a jeho rôznych požiadaviek, ale predstavte si, že sa pozriete na tento územný zákon a pokúsite sa zistiť (so všetkými odkazmi na iné časti kódu), čo presne možno postaviť a aké obmedzenia môžu mať pravidlá pre obývateľné a využiteľný priestor. Zónový kód neprispieva takmer ničím na bývanie pre ľudí, ktorí v ňom žijú, ale jednoducho stanovuje a stráži svojvoľné štandardy pre iných ľudí, ktorí by mohli bývať na ceste.

Deklarácia nezávislosti od územného plánovania

Jefferson v Deklarácii napísal, že „každá skúsenosť ukázala, že ľudstvo je náchylnejšie trpieť, zatiaľ čo zlá sú znesiteľné, ako sa naprávať zrušením foriem, na ktoré je zvyknuté“. Zvláštne, stavitelia a vývojári nemusí nutne nenávidieť územný kód pretože to vedia a je to predvídateľné. Závisia na tom aj banky a veritelia. A nahnevaní susedia, ktorí sa obávajú o majetok v ich rodinnom dome, závisia od toho, že rozruší nový vývoj, spomalí ho a možno ho zastaví.

Ako som už zdôraznil, existuje len málo lepších príkladov „svojvoľnej vlády“, na ktorú narážajú muži zhromaždení vo Philadelphii, než je územný kód. Husté, sebareferenčné a pribúdanie vecí, ktoré ľudia nechcú, a nie to, po čom túžia, zákony o územnom plánovaní podporujú status quo a tlmia inovácie. A ich dodržiavanie je nákladné, vyžaduje si preskúmanie, právne poradenstvo a viaceré úrovne povoľovania a problémov. To všetko znášajú nájomníci a ľudia snažiaci sa nájsť si nový domov, ktorí to vidia v cene svojho bývania.

Ale došlo k „dlhému sledu zneužívania a uzurpácií, ktoré neustále sledujú ten istý Objekt“ prostredníctvom zónových kódov, konkrétne zachovávaním práv a privilégií „sem sme sa dostali prví“ pred „tu chceme tiež žiť“. Ukončenie segregácie využívania v kódoch zón by tiež ukončilo segregáciu ľudí, čím by sa rozšírili možnosti pre ľudí, ktorí si chcú postaviť bývanie, ako aj pre tých, ktorí v ňom chcú bývať.

Zrušenie zónovania by neviedlo k žiadnej strate bezpečnosti ani k voľbe ľudí hlasovať nohami a dolármi za to, čo sa im páči a proti tomu, čo sa im nepáči. Možno sa môžu stať nejaké škaredé budovy; ale ak sa tie budovy nikomu nepáčia, budú lacné. A niektoré naozaj úžasné veci budú možné a mohli by sme mať vývoj, ktorý by vytvoril krásu a užitočnosť nie napriek pravidlám, ale preto, že žiadne neexistujú.