Mnoho Američanov je tak zaľúbených do vlastníctva domu, že by možno zabudli, že existujú aj iné možnosti investovania do nehnuteľností – možno lepšie.
Vlastníctvo domu poskytuje prístrešie, potenciál zhodnotenia, daňové úľavy a ďalšie výhody. Ostatné možnosti nehnuteľností rozširujú väčšinu z toho, okrem toho, že neposkytujú strechu nad hlavou.
Jednou z možností je prenájom nehnuteľností, rovnako ako REIT alebo realitné investičné fondy spolu s realitnými fondmi. Diverzifikácia, ziskový potenciál a ďalšie výhody sú dostupné s týmito možnosťami, hoci špecifiká sa líšia.
Vlastníctvo domu môže byť dobrou voľbou, ale pri zvýšených úrokových sadzbách a prudkom náraste hodnoty mnohých nehnuteľností je to pre niektorých potenciálnych kupcov nedostupná a dokonca znepokojujúca možnosť, povedal Jeremy Pagan, realitný analytik z výskumníka Morningstar.com. "Môže byť strašidelné ponoriť si nohy do vody vlastníctva domu," povedal.
Uvažujete o prenájme rodinného domu?: Toto je 10 najrýchlejšie rastúcich trhov
ChatGPT preberá nehnuteľnosti: Agenti tvrdia, že AI by mohla zmeniť hru v tomto odvetví
NAREIT, National Association of Real Estate Investment Trusts, popisuje domy obývané vlastníkmi skôr ako spotrebný tovar ako investíciu, pretože tieto obydlia nevytvárajú príjem, no od vlastníkov si vyžadujú veľké množstvo priebežných výdavkov. Nie každý by úplne súhlasil s týmto popisom, ale nehnuteľnosti na prenájom, REIT a realitné fondy sú jednoznačne investície. Takto sa porovnávajú:
Čas, úsilie a kontrola
Ak vám nevadí zašpiniť si ruky, dobrým spôsobom môže byť priame vlastníctvo nájomných domov. Nie že by ste doslova potrebovali upchať záchody alebo maľovať ošúchané steny, ale mali by ste byť aspoň schopní dohliadať na pracovníkov, ktorí tieto úlohy vykonávajú. Ak si nenajmete správcu nehnuteľností, mali by ste tiež očakávať, že budete jednať s nájomníkmi, od vybavovania žiadostí o prenájom až po vyberanie nájomného.
REIT sú spoločnosti, ktoré spravujú svoje vlastné portfóliá nehnuteľností. REIT obchodujú na akciovom trhu, takže ktokoľvek, kto kupuje akcie, sa nemusí zapájať do procesu správy nehnuteľností. Realitné fondy sú od toho všetkého ešte viac vzdialené a namiesto toho nakupujú akcie REIT spolu s akciami staviteľov domov, stavebných spoločností atď.
A nová štúdia, ktorej autorom je Pagan z Morningstar navrhuje, aby prenájom nehnuteľností mohol byť dobrou voľbou pre dôchodcov, niektorých samostatne zárobkovo činných jednotlivcov a iných, ktorí majú čas, odborné znalosti a ochotu priamo dohliadať na nehnuteľnosti. Naproti tomu zaneprázdnení profesionáli môžu uprednostňovať REIT alebo fondy, pri ktorých je potrebný oveľa menší dohľad.
Riziko a diverzifikácia
Vlastníctvo jedného nájomného domu poskytuje malú diverzifikáciu, pretože vlastníte jeden typ nehnuteľnosti v jednej geografickej lokalite. Môžete to rozšíriť vlastníctvom viacerých prenájmov, najlepšie rozložených medzi rôzne oblasti. Výhody diverzifikácie znižujúce riziko sa výrazne zvyšujú prostredníctvom REIT a realitných fondov.
Ale zatiaľ čo jeden REIT môže vlastniť stovky nehnuteľností, často sa sústreďuje v jednom odvetví, či už ide o bytové komplexy, kancelárske budovy, priemyselné parky, nemocnice alebo čokoľvek iné. REIT tak nebude mať takú diverzifikáciu ako realitný fond s podielmi v rôznych typoch podnikania. Niektoré realitné fondy dokonca celosvetovo investujú do cudzích krajín.
Mnohé REIT vygenerovali výnosy na dlhé vzdialenosti, ktoré sa zhodujú alebo prevyšujú výnosy na širokom akciovom trhu, ale občas sa tiež zablokujú, ako sa to stalo v roku 2022 pri rastúcich úrokových sadzbách. Napríklad spoločnosti REIT, ktoré vlastnia priemyselné, rezidenčné a skladovacie nehnuteľnosti, klesli v priemere za rok o viac ako 25 %, podľa NAREIT. Kancelárske REIT utrpeli ešte viac, s priemernou stratou takmer 38 %, keďže trend práce z domu vyprázdnil mnohé budovy.
Daňové výhody investovania do nehnuteľností
Zdaňovanie nehnuteľností je zložitá téma sama o sebe a zaobchádzanie s nehnuteľnosťami na prenájom sa výrazne líši od REIT a realitných fondov.
Pri prenájme nehnuteľností si majitelia môžu odpočítať celý rad výdavkov vrátane opráv, daní z nehnuteľností, úrokov z hypotéky, poistenia, poplatkov za správu, odpisov a cestovných nákladov do az nehnuteľnosti. Ak príjem z prenájmu presiahne vaše náklady, zaplatíte dane z rozdielu. Pri predaji nehnuteľnosti by ste museli čeliť daniam z akéhokoľvek zisku a odpisy prijaté v priebehu rokov sa musia znovu získať, čo znamená, že na tieto sumy by sa vzťahovali dane. Služba Internal Revenue Service popisuje množstvo daňových podrobností prenajímaných nehnuteľností Publikácia IRS 527.
Oživuje sa trh s bývaním?: Tu je dôvod, prečo domáci majstri cítia „opatrný optimizmus“
Kde klesnú ceny domov v USA v roku 2023?: A kde budú ceny domov ešte drahšie?
Ako investor v REIT alebo realitnom fonde by ste sa tým všetkým nezaoberali. Skôr by vaša daňová účasť vyzerala podobne ako pri iných akciách alebo podielových fondoch alebo fondoch obchodovaných na burze v tom, že by ste čelili daniam z dividend a ziskov, ak predávate so ziskom. Jednou z pozoruhodných vlastností REIT je, že sú povinné vyplatiť takmer celý svoj čistý príjem akcionárom. Dividendy tak bývajú vysoké, čo môže byť vítané, najmä ak ste v nízkom daňovom pásme.
Ak vlastníte REIT alebo realitné fondy v rámci individuálneho dôchodkového účtu alebo plánu 401(k) na pracovisku, dane sú odložené na všetky reinvestované dividendy. Ale keď nakoniec vyberiete peniaze, platia dane. Ako už bolo uvedené, REIT obchodujú na akciovom trhu a z daňového hľadiska sa s nimi zaobchádza ako s väčšinou iných cenných papierov.
Hotovostné potreby a pôžičky
Na kúpu hoci aj mierneho prenájmu nehnuteľnosti by ste mohli potrebovať desiatky tisíc dolárov na zálohu, možno aj viac, a museli by ste čeliť provízii makléra a zoznamu nákladov na uzavretie. Potom sú tu neustále potreby najímať dodávateľov, platiť dane z nehnuteľnosti a poistenie, prípadne splácať hypotéky atď. To všetko si vyžaduje veľa peňazí, hoci príjem by plynul, pretože nájomníci platili nájomné.
V prípade REIT a dokonca aj realitných fondov sú potreby hotovosti veľmi odlišné. Podiely v týchto investíciách zvyčajne stoja niekoľko tisíc dolárov, možno menej, a nie je potrebné navyšovať ďalšie peniaze. V skutočnosti môžete často nakupovať akcie v REIT alebo realitných fondoch prostredníctvom dôchodkového plánu 401 (k) na pracovisku v malých prírastkoch, ktoré môžu obsahovať fondy zodpovedajúce spoločnosti.
Neexistuje ani žiadna hypotéka, čo znamená žiadny proces podávania žiadostí, žiadne mesačné platby a žiadny vplyv na váš úverový záznam. Naopak, tieto faktory by sa uplatňovali na nehnuteľnosti na prenájom kúpené prostredníctvom úverov.
Potenciál zhodnotenia a likvidita
Hodnoty nehnuteľností v priebehu času historicky stúpali, či už ide o jednotlivé domy, bytové domy, priemyselné parky, administratívne budovy, sklady a nemocnice a iné. Ako však poznamenal Pagan, výnosy sa môžu značne líšiť podľa typu nehnuteľnosti a geografickej polohy, dokonca aj podľa štvrte alebo ulice.
Ceny REIT odrážajú hodnoty držaných nehnuteľností. Ale pretože REIT sú cenné papiere, s ktorými sa obchoduje na akciovom trhu, ich hodnoty sú ovplyvnené aj tým, čo sú tam investori ochotní zaplatiť. Akcie REIT môžete nakupovať alebo predávať prakticky kedykoľvek, čo poskytuje oveľa väčšiu likviditu v porovnaní s často zdĺhavým procesom transakcií s prenájmom nehnuteľností.
Teraz by mohol byť vhodný čas na nákup REIT a realitných fondov, pričom ceny mnohých typov nehnuteľností minulý rok prudko klesli pod náporom rastúcich úrokových sadzieb. Keď sa úrokové sadzby ďalej stabilizujú alebo začnú klesať, „to by malo byť výhodné pre REIT,“ povedal Pagan.
Oslovte spisovateľa na adrese [chránené e-mailom].
Tento článok sa pôvodne objavil na stránke Arizona Republic: Nehnuteľnosti: Čo treba vedieť o investovaní do nehnuteľností na prenájom, REIT
Zdroj: https://finance.yahoo.com/news/looking-investment-options-heres-know-155249731.html