Mega-domy trpia masívnym znižovaním cien na aukciách nehnuteľností

Keď sa na trhu míňajú drahé mega sídla na predaj – rozľahlé, okázalé a nedokážu prilákať kupca – niektorí majitelia sa obrátia na dvojsečné riešenie: aukciu nehnuteľností.

Aukčný blok môže po rokoch nečinnosti rýchlo pohybovať trofejnými nehnuteľnosťami s cenovkami hodnými krvácania z nosa. Prichádza však s krutou realitou.

Podľa prieskumu CNBC o nedávnych predajoch môže aukcia pôsobiť ako metaforická gilotína s nehnuteľnosťami, ktorá rozdeľuje nafúknuté požadované ceny na polovicu alebo ešte horšie.

Tri domy s najvyššou cenou, ktoré sa kedy predali v aukcii, boli za posledných 14 mesiacov na predaj. A zatiaľ čo každá transakcia priniesla ohromujúcu konečnú ponuku, tri domy videli ich pôvodné požadované ceny znížené v priemere o 70% - na stole zostalo dohromady 600 miliónov dolárov.

Je to nešťastný osud, ktorý môže potrápiť dermatológa, z ktorého sa stal vývojár, a blížiace sa stretnutie jeho domova s ​​dražiteľom.

Dr. Alex Khadavi, kožný lekár celebrít v Los Angeles, dúfal v rýchly predaj a veľký výplatný deň, keď konečne dokončil kaštieľ s rozlohou 21,000 XNUMX štvorcových stôp, ktorého výstavba trvala sedem rokov a desiatky miliónov dolárov.

Ale o niečo viac ako rok, odkedy ho uviedol na predaj – s cenovkou s reťazcom šťastných 7 na 87,777,777 XNUMX XNUMX dolárov – sú doktorove sny o vyplatení peňazí rozdrvené horou dlhov, nezaplatenými účtami od dodávateľov, konkurzným súdnym konaním a problémami. so zákonom. 

Teraz mu dochádza šťastie, peniaze a čas. 

Khadavi, ktorý požiadal o bankrotovú ochranu podľa kapitoly 11 asi dva týždne po uvedení domu na trh, však nestratil zmysel pre humor.

„Dom je zovretý medzi miliardármi a ja som ten najchudobnejší chlapík v bloku,“ povedal so smiechom pre CNBC.

Khadavi priznal, že si dal nad hlavu vývoj luxusnej rezidencie, ktorá zahŕňa sedem spální, 11 kúpeľní a nadštandardné prvky, ako je presklený priemyselný výťah, obrovská galéria áut, tajná stánok DJ-ov, ktorý sa týči z mramoru. podlaha poháňaná podzemnou hydraulikou a high-tech audio-vizuálny systém na premietanie kolekcie NFT v dome aj mimo neho.

"Stala sa z toho vášeň a posadnutosť a stálo to viac peňazí, ako som si myslel," povedal Khadavi.

Verejné záznamy ukazujú Khadavi zaplatil 16 miliónov dolárov v roku 2013 za pozemok na 777 Sarbonne Road, ktorý zahŕňal existujúci dom, ktorý neskôr zbúral.. Potom prišiel rad sedemciferných finančných obchodov vrátane značnej pôžičky v roku 2020 za 27 miliónov dolárov. 

Týchto deväť rokov prinieslo aj búrku finančných problémov okolo majetku vrátane oznámení o neplatení, vládneho záložného práva, hroziacej hrozby predaja správcu a dvoch záložných práv mechanikov podaných dodávateľmi, ktorí tvrdili, že za svoje služby nikdy nedostali zaplatené.

Okrem toho bol minulý rok Khadavi zatknutý po tom, čo ho údajne zachytila ​​sledovacia kamera vo vestibule jeho rezidencie v bytovom dome, ako homofóbne nadáva a vyhrážal sa zabitím svojim susedom, ktorí tvoria manželský homosexuálny pár. Khadavi sa priznal, že je nevinný a pre CNBC povedal, že nemá žiadne pripomienky k prebiehajúcemu prípadu.

Napriek všetkým svojim právnym problémom sa Khadavimu podarilo dom dokončiť, ale povedal, že si nikdy nepredstavoval, že bude musieť znášať náklady viac ako rok, kým bude čakať na kupca, ktorý sa nikdy nezrealizuje. S niekoľkými zostávajúcimi možnosťami sa poddal skutočnosti, že hodnota jeho domu bude čoskoro určená v aukcii. 

"Nemôžem znášať náklady." Musel som urobiť to, čo som musel,“ povedal.

V nádeji na rýchly predaj sa Khadavi spolu s domácimi agentmi Aaron Kirman z Compass a Mauricio Umansky z agentúry rozhodli vydražiť dom.

"Mal veľmi tesný časový plán. A bol ochotný vzdať sa úrovne kontroly... a nechať trh, aby určil cenu vo veľmi tesnom, zvýšenom momente,“ povedal Kirman pre CNBC.  

Predaj bude mať na starosti Concierge Auctions, popredný dražiteľ luxusných domov, a zahŕňa rezervu stanovenú na 50 miliónov dolárov, čo znamená, že Khadavi nebude ponúkať ponuky pod toto číslo. Dražba sa má začať 27. apríla a aukcia bude trvať päť dní, čo je štandardné trvanie väčšiny predajov domov spoločnosti.

"Je to veľmi krátky časový rámec, ktorý môže byť dobrý alebo zlý," povedal Kirman, ktorý nedávno spolupracoval s Concierge Auctions na aukcii 944 Airole Way, mega-domu, ktorý sa predal za rekordných 141 miliónov dolárov.

Khadavi dúfa, že veľký predaj bude dobrým znamením pre jeho nadchádzajúcu aukciu. Aj keď je presvedčený, že samotný pohľad z 777 Sarbonne stojí za jeho požadovanú cenu 87.78 milióna dolárov, priznal, že by bol spokojný s miliónmi menej.

"Moje magické číslo je 77 miliónov dolárov," povedal Khadavi pre CNBC. (Jeho obľúbené číslo je 7.)

"Bol by som rád, keby to tak bolo, bolo by to úžasné."

Laura Brady, zakladateľka a generálna riaditeľka Concierge Auctions, pre CNBC povedala, že väčšina klientov spoločnosti sa rozhodla pre aukciu po neúspešnom pokuse o predaj na vlastnú päsť. Domy, ktoré sú na trhu dlhší čas s vysokým dopytom, však pravdepodobne nezískajú túto cenu ani v aukcii, povedala.

"Tí, ktorí boli na trhu pred aukciou, najmä ak boli kótovaní rok alebo viac, majú problém prekročiť svoje predchádzajúce katalógové ceny v aukcii, pretože už boli vystavení pri týchto cenách," Brady povedal.

Ak sa Khadaviho dom predá za 50 miliónov dolárov alebo viac, moderné sídlo sa zaradí medzi najdrahšie domy, aké sa kedy predali v aukcii.

Tu je odpočet prvých štyroch najdrahších predajov, aké kedy boli dosiahnuté v aukcii, masívne zníženia cien, ktoré utrpeli v aukčnom bloku, a bližší pohľad na niektorých kľúčových hráčov v každej z megadohodov.

Toto sídlo s rozlohou 60,000 2015 štvorcových stôp, inšpirované Versaille, ktoré sa nachádza v Hillsboro na Floride, sa prvýkrát dostalo na trh v roku 159 s rekordnou cenou XNUMX miliónov dolárov. V tom čase to bola najvyššia cenová ponuka pre Broward Country, susediacu s Palm Beach na severe a Miami-Dade na juhu. 

Nadštandardný dom s názvom Le Palais Royal bol pokrytý 22k zlatými akcentmi zvnútra aj zvonka a zahŕňa niekoľko vodopádov spolu s bazénom s objemom 150,000 XNUMX galónov v rezorte na dvore pri oceáne. 

Vlastníkom bol v tom čase Robert Pereira II., výkonný riaditeľ Middlesex Corporation, stavebnej spoločnosti so sídlom v Massachusetts, ktorú založil Pereiraov otec. Od roku 2015 do roku 2018 bol dom na trhu aj mimo neho a prešiel zmenou názvu z Le Palais Royal na Playa Vista Isle.

V roku 2018 Concierge Auctions priniesli kaštieľ do aukčného bloku. Verejné záznamy odhaľujú, že najvyššiu ponuku predložila spoločnosť LLC s hlásenými väzbami na spoluzakladateľa spoločnosti Teavana Andrewa Macka. 

Dom a nezastavaný pozemok vedľa sa predal za 42.5 milióna dolárov. V tom čase bola cena najvyššia, aká sa kedy dosiahla v aukcii – no stále 116.5 milióna dolárov zaostávalo za pôvodnou požadovanou cenou Pereiru, čo znamená zníženie ceny o približne 73 %.

Vila Firenze v štvrti Beverly Park v Los Angeles údajne trvala sedem rokov a zahŕňa 20 spální a 24 kúpeľní, uvádza maklérska spoločnosť Hilton & Hyland.

Majiteľom bol miliardár maďarského pôvodu Steven Udvar-Hazy, ktorý zbohatol v odvetví prenájmu lietadiel a v súčasnosti je výkonným predsedom Air Lease Corp.

Začiatkom roku 2021 sa už roky snažil dom predať. 

Sídlo sa prvýkrát dostalo na trh v roku 2017 za 165 miliónov dolárov, čo z neho robí jeden z najdrahších domov na predaj v Amerike. Ale sedel na trhu štyri roky bez odberateľov a bol niekoľkokrát nekótovaný a prelistovaný, kým cena v roku 160 len mierne klesla na 2020 miliónov dolárov.

Zľava 5 miliónov dolárov nepresvedčila žiadneho kupca, aby skočil, a to hneď na začiatku 2021 sa rezidencia na 67 Beverly Park Court dostala do aukcie bez rezervy. Túto aukciu uskutočnila aj spoločnosť Concierge Auctions. 

Verejné záznamy ukazujú, že obchod bol uzavretý v apríli 2021 za 51 miliónov dolárov, vrátane 12% poplatku pre kupujúceho a 1.5% provízie, ktorú rozdelia makléri na zozname, podľa webovej stránky aukčných platforiem. 

Dom kúpil Roy L. Eddelman Trust. Eddelman je zakladateľom a bývalým predsedom spoločnosti Spectrum Labs, ktorú v roku 359 kúpila farmaceutická spoločnosť Repligen za 2017 miliónov dolárov. 

Eddelmanova víťazná ponuka na Villa Firenze predstavovala zníženie o 114 miliónov dolárov v porovnaní s pôvodnou požadovanou cenou miliardárskeho predajcu – výhodná ponuka so zľavou 69 %.

The Hearst Estate v Beverly Hills je jedným z najznámejších domov, ktoré sa nedávno dostali do aukcie. 

Nehnuteľnosť s ôsmimi spálňami a 15 kúpeľňami kedysi vlastnil Randolph Hearst a ešte viac ju preslávili filmy ako Krstný otec a Osobný strážca, ktoré predstavovali charakteristické sídlo lososovej farby.  

V roku 2016 bol dom kótovaný na 195 miliónov dolárov. V priebehu rokov prichádzal na trh aj mimo neho a jeho cena sa znížila na 48 miliónov dolárov.

V roku 2019 bolo spoločnosti LLC, ktorá vlastnila dom, doručené oznámenie o nesplatení dlhu v celkovej výške viac ako 26 miliónov dolárov. A v roku 2021 majiteľ panstva, finančník a súdny spor Leonard Ross, videl, že jeho dom smeruje do súdnej dražby.

Zoznam zastupovali štyria makléri z troch maklérskych spoločností vrátane Johna Goulda z Rodeo Realty a Garyho Golda s Hilton & Hyland. Obaja agenti boli prítomní v súdnej sieni, aby boli svedkami vojny s miliardármi, ktorá nasledovala.

Podľa Goulda do súdnej siene vstúpilo päť miliardárov a sudca začal prihadzovať na 48 miliónov dolárov.

"Bolo to vzrušujúce," povedal. Sudca sa rozhliadol po miestnosti a ponúkal ponuky po 100,000 48 dolárov: „48-jeden, 48-dva, 54-tri... Pri približne 55-XNUMX miliónoch dolárov začali prví hovoriť: 'Nie, príliš bohatý na mňa.'

S budovaním vzrušenia, povedal Hilton & Hyland's Gold, začína mať pocit, že kedysi nedosiahnuteľná cenovka by mohla byť skutočne na dosah.

"Všetci títo ľudia sú úplne pripravení na nákup a sedia tam s inými ľuďmi, ktorí chcú urobiť to isté," povedal Gold.

"Rozdiel medzi týmito typmi predaja je ten, že neexistujú žiadne nepredvídané udalosti, palička klesá a kupujete ten dom," povedal.

Najvyššia ponuka plus 12% aukčný poplatok zvýšili konečnú predajnú cenu na 63.1 milióna dolárov a previedli dom na Berggruen Holdings, investičný nástroj charitatívneho trustu miliardára Nicolasa Berggruena. 

Každý z agentov na zozname si rozdelil zníženú províziu za obchod, ktorú schválil sudca.

V októbri 2021, keď bola transakcia uzavretá, Hearst Estate vytlačila Playa Vista Isle a Villa Firenze a stala sa najdrahším domom, aký sa kedy predal v aukcii, ale cena bola stále asi o 131.9 milióna dolárov nižšia ako požadovaná cena z roku 2016, 68. % rezu.

Gould ani Gold neboli zapletení s domom, keď bol prvýkrát uvedený na trh, ale obaja muži uviedli, že nepomer medzi vyvolávacou cenou a skutočnou predajnou cenou, či už v aukcii alebo pri tradičnom predaji, často hovorí viac o nereálnych očakávaniach predajcu. ako o trhových podmienkach.

"Pokiaľ ide o mňa, ktokoľvek sa môže spýtať na čokoľvek, čo chce," povedal Gold. "Keď pôvodne pýtali 195 [miliónov] dolárov... To boli len niektorí predajcovia, viete, sen." 

Gould z Rodeo Realty povedal, že vidí veľa „ego-pricingu“, kde majiteľ požiada makléra, aby mu zaradil domov s obrovskou cenovkou, založenú skôr na hrdosti majiteľa domu ako na trhovom ocenení.

V skutočnosti povedal, že domy „nemusia mať ani takú cenu“. 

Neslávne známy megasídlo s názvom The One sedí vysoko na vrchole Bel Air a rozprestiera sa na ploche viac ako 100,000 21 štvorcových stôp s 42 spálňami, 30 kúpeľmi, garážou pre 60 áut, XNUMX-metrovým krytým bazénom a obrovským nočným klubom.

Behemot bol pôvodne zverejnený vývojárom Nile Niami s cenovkou 500 miliónov dolárov. 

Postaviť rezidenciu na 944 Airole Way trvalo desať rokov a podľa súdnych podaní developer nazbieral kopec dlhov až 120 miliónov dolárov.

Mega-zámok nebol dokonca dokončený, kým sa dostal do konkurzného súdneho konania a zamieril do aukčného bloku bez osvedčenia o obsadenosti a s novou požadovanou cenou 295 miliónov dolárov.

Aukcia, ktorú tiež spravovala spoločnosť Concierge Auctions, neobsahovala rezervu, ktorá by podporovala spodnú hranicu ponúk. V tomto prípade by si však víťazná ponuka vyžadovala konečný súhlas sudcu konkurzného súdu, čo je nezvyčajný scenár. Podľa generálneho riaditeľa Bradyho iba 5 % z predaja Concierge Auction zahŕňa nehnuteľnosti v núdzi.

The One mega-mansion priniesol najvyššiu ponuku vo výške 126 miliónov dolárov, ktorú poskytol Richard Saghian, generálny riaditeľ predajcu rýchlej módy Fashion Nova. Saghian zaplatil dražiteľovi štandardnú kupnú prémiu vo výške 12%, alebo asi 15 miliónov dolárov, čím sa celková predajná cena zvýšila na 141 miliónov dolárov - zďaleka najviac platených za rodinný dom v aukcii.

Niekoľko týždňov po tom, čo sudca konkurzného súdu schválil predaj, Saghian sa zdal byť s obchodom viac než spokojný. 

„Ako celoživotný Angeleno a vášnivý zberateľ nehnuteľností som to rozpoznal ako vzácnu príležitosť, ktorá mi tiež umožňuje vlastniť jedinečnú nehnuteľnosť, ktorá je predurčená stať sa súčasťou histórie Los Angeles,“ povedal Saghian pre CNBC prostredníctvom hovorcu.

Zaplatil len 1,342 XNUMX dolárov za štvorcový meter v štvrti, kde luxusné domy môžu mať troj- až štvornásobok tohto čísla. Odborníci však tvrdia, že Saghian bude pravdepodobne musieť minúť ďalšie milióny, aby skutočne dokončil dom a získal osvedčenie o bývaní. 

„Urobili sme všetko, čo bolo v ľudských silách, aby sme získali najvyššie číslo,“ povedal agent Compass Kirman, ktorý spolu s Williams & Williams pôsobil ako súdom schválený agent.

Kirman bol výsledkom aukcie otvorene sklamaný. 

Sprostredkovateľ, ktorý si rozdelil sudcom schválenú 1% províziu z transakcie, povedal CNBC, že dúfa, že predaj presiahne 177 miliónov dolárov, čo je rekordná cena stanovená v októbri za oveľa menšie sídlo v Malibu.

„Chcel som prekonať rekord. Chcem tým povedať, že som chcel dosiahnuť, viete, 200 [miliónov] alebo viac dolárov,“ povedal Kirman. "Boli sme z toho sklamaní, ale trh prehovoril."