Viac zmiešaných signálov o ekonomike bývania

Vyrastal som v 80. rokoch, v období, keď inflácia a recesia boli bežným jazykom. Koncom 70-tych rokov zúrila inflácia a tak Federálny rezervný systém zvýšil úrokové sadzby, nasledovala recesia. Moja spomienka na rok 1982 obsahuje nekonečné správy o prepúšťaní a ekonomických ťažkostiach a veľkých strednodobých víťazstvách demokratov. Potom sa veci otočili. Dnes príbeh nie je taký jednoduchý a nikdy nie je, keď sa udalosti vyvíjajú. Ringer má skvelý podcast s názvom Plain English a našiel som ich epizódu Blíži sa recesia bývania informatívne a zaujímavé. Špekuloval som minulý mesiac o tom, čo sa deje s ekonomikou bývania, ale podcast ma prinútil znova premýšľať o tom, čo by sa mohlo stať s bývaním v roku 2023.

Hostiteľ Derek Thompson začína podivnými signálmi pochádzajúcimi zo zdrojov údajov, ktoré uvádzajú rôzne ekonomické trendy, najmä bývanie. Niektoré ukazovatele ukazujú, že ceny bývania a nájomné klesajú začiatkom tohto roka, zatiaľ čo takzvaná „miera celkovej inflácie“, ktorú uvádza vláda, ukazuje, že inflácia sa zvyšuje najmä v dôsledku zvýšených nákladov na bývanie. Široká kategória nazývaná „úkryt“ predstavuje tretinu výpočtu CPI, a keď sa tento ukazovateľ zvýši, celková inflácia sa zvýši. Medzitým v širšom hospodárstve hrubá domáca produkcia (HDP) klesá a je už dva štvrťroky po sebe, no čísla zamestnanosti sú stále silné.

Thompson je hostiteľom Marka Zandiho z Moody's Analytics, aby sa dotkol jeho mozgu, čo sa deje, najmä pokiaľ ide o bývanie. Po prvé, je tu dobrý rozhovor o metodológii. Platformy na sledovanie nájomného, ​​ako je Zillow, musia byť rýchlejšie so svojimi prieskumami údajov o nájomnom, zatiaľ čo Bureau of Labor Statistics zaostáva s použitím nástroja prieskumu, ktorý používa jedinečnú metodológiu výberu vzoriek. Zandi hovorí, že čísla BLS zaostávajú za inými ukazovateľmi nájomného, ​​takže nájomné pravdepodobne celkovo začalo klesať začiatkom roka a naďalej klesá alebo sa vyrovnáva. Tieto zmeny sa v prehľadoch BLS prejavia až neskôr, čo možno ku koncu roka zmierni infláciu.

Zandi preberá Thompsonovu otázku, či „toto je opäť rok 2007“, pričom bývanie balansuje na hranici prudkého zrútenia. Zandiinu odpoveď som považoval za rozumnú. Pravdepodobne nie. Nie sme na pokraji krachu, ale skôr korekcie; v dôsledku zaostávania v produkcii bytov v poslednom desaťročí ponuka po krachu bytov v roku 2008 stále nedobehla. Preto, aj keď ceny bývania prudko vzrástli, nedostatok ponuky vytvára strop. Opakuje moju myšlienku o ľuďoch, ktorí si možno kúpili domy na miestach ako Boise a Austin na vrchole trhu za lacné peniaze, ale teraz vidia, že trhová hodnota ich nákupu klesá späť na zem.

Zdôrazňuje aj moje obavy, že ak dôjde ku skutočnej a trvalej recesii, tie domácnosti, ktoré sa naplno pustili do kúpy bývania, môžu čeliť veľkým problémom. Ak začiatkom roka 2023 zasiahne recesia riadená Fedom, aby sa napravila inflácia, a hodiny sa skrátia alebo sa stratia pracovné miesta, splácanie hypotéky môže byť ťažšie, čo vedie k zabaveniu majetku. To všetko závisí od toho, aká hlboká a trvalá môže byť recesia, a Zandi predpokladá, že teraz nie sme v recesii a kvôli vysokému počtu pracovných miest sa v roku 2023 možno naozaj nepresunieme do hlbokej a trvalej recesie.

Na Thompsonovu otázku o stavebnom priemysle a o tom, či sa tam pracovné miesta stratia, Zandi vsádza na bytovú výstavbu pre viac rodín, aby tento sektor udržal aspoň plochý, pretože sa zdá, že tento typ bývania je na tom dobre, aj keď výstavba rodinných domov zaostáva. Som skeptický, pokiaľ ide o Zandiho názor na viacrodinný život bez akéhokoľvek iného dôvodu, než si myslím, že sa ešte len uvidí, čo sa stane s rastom pracovných miest, príjmom a rastom.

A to je miesto, kde skočím svojimi vlastnými myšlienkami, keď sa blížime ku koncu roka 2022. Samozrejme, nie som ekonóm, ale prehodnotil by som svoje skoré myšlienky a hádal by som, že v roku 2023 vstúpime do obdobia recesie, kedy sa mnohé nákupy bytov v roku 2021 budú javiť ako veľká chyba. Tiež si myslím, že výstavba viacrodinných projektov, najmä mestských domov, ktoré sú predajnými produktmi, bude mať vysokú mieru neobsadenosti. Mnoho mestských domov a kondomínií bude sedieť na trhu celé mesiace, kým ich stiahnu z trhu alebo ich predajú s veľkými zľavami. Úrokové sadzby sú vysoké a myslím si, že ľudia – investori a kupujúci – zostanú mimo hry počas prvého štvrťroka 2023.

Psychológia roku 2023 bude kľúčová, pretože vždy ide o ekonomiku. Budú sa ľudia cítiť šťastní, že sme prešli cez rok 2022 relatívne bez Covidu, a povedie to k bujarosti, ktorá udrží produkciu na vysokej úrovni? Nepovedie to k väčšej inflácii a tým k väčšiemu tlaku Fedu na úrokové sadzby? Ako budú tieto veci fungovať v kombinácii? Ako to všetko ovplyvní bytovú politiku, o ktorej viem oveľa viac?

Posledná otázka závisí od toho, o čom Thompson a Zandi diskutujú, od povahy našich meraní mesačných nákladov na bývanie. Na rozdiel od benzínu sa ceny za bývanie nezvyšujú a neklesajú citeľne na dennej, týždennej alebo dokonca mesačnej báze. Vo všeobecnosti, ak správy hlásia veľké nárasty nájomného, ​​väčšina ľudí má nájomné rovnaké. A hypotéky sa vôbec nehýbu. Ak trh zostane volatilný, s „korekciami“ alebo „kolapsmi“ alebo „špičkami“ (vyberte si prídavné meno alebo príslovku), ľudia budú musieť porovnať svoje vlastné skúsenosti so signálmi v ekonomike.

Často som si myslel, že by nám bolo lepšie, keby sa nájomné a hypotéky platili týždenne alebo dokonca denne, alebo by boli zadržané z každého výplatného šeku. To by mohlo zmierniť kolísanie cien, čím by boli menej vnímateľné. Ak by ľudia museli vypisovať šek na svoje dane každý mesiac alebo každý štvrťrok, ako to robia majitelia malých podnikov, postoj k daniam by mohol byť iný. Zaujímalo by ma, či by ľudia menej spanikárili, a tým pádom by menej inklinovali k volaniu po kontrole nájomného, ​​keby nemuseli každý mesiac vypisovať obrovské nájomné alebo hypotéku. Práve teraz sa široká ekonomická volatilita v ekonomike bývania nezdá byť abstraktná; spôsobuje to ľuďom starosti a túžbu po veciach, ako je napríklad kontrola nájomného.

Volatilita v ekonomike bývania bude pokračovať aj v roku 2023 a v závislosti od výsledku volieb bude naďalej existovať tlak na tvorcov politík, aby regulovali vzostupy a pády trhu. Či nás tento tlak tlačí ďalej smerom k viac a viac vládnych zásahov or lepšia politika bude závisieť od toho, či sa tvorcovia politík dokážu udržať na hlave a či dokážu nájsť lepšie alternatívy, ako je menej regulácií a efektívnejšie dotácie.