Pohyby hypotekárnych úrokových sadzieb sú nezávislé a môžu sa rýchlo zmeniť

Rýchle 4% hypotéky, ktoré sa vyšplhali na 7%, vyvolali obavy o trh s bývaním. Trh s rezidenčnými nehnuteľnosťami však vytvára svoje vlastné cykly, ktoré sú dokonca v rozpore s akciovými a dlhopisovými trhmi. Táto nezávislosť pochádza zo zamerania sa na ponuku a dopyt po domoch, nových aj existujúcich.

Potom sú tu poskytovatelia úverov na nehnuteľnosti. Sú kľúčové, pretože väčšina nákupov je vysoko ovplyvnená dlhodobým dlhom. Zdravotná a cenová sila bývania (záruky) a úverová kvalita dlžníkov (spolu so súčasnými faktormi zamestnanosti) sú dôležitými faktormi ochoty veriteľov poskytovať hypotéky.

Hypotekárna sadzba je miesto, kde prichádza na rad Wall Street. Keďže veritelia predávajú väčšinu hypoték, aktuálne úrokové sadzby a dopyt investorov určujú ponúkanú sadzbu.

Pohľad späť, aby sme pochopili dnešnú úrokovú sadzbu hypoték

Pretože cykly nehnuteľností môžu byť dlhé a mať rôzne charakteristiky, pohľad na históriu je dobrým spôsobom, ako vyriešiť otázku: „Kam budú sadzby hypoték smerovať ďalej? Nižšie je uvedený mesačný graf od roku 1950.

Prečo tak ďaleko? Pretože začiatok 1950. rokov mal dobrú ekonomiku so stabilnou nízkou infláciou a výnosmi z dlhopisov, ktoré tomu zodpovedali. Bytovému a obchodnému rozvoju sa v tomto povojnovom období darilo. Hypotéky na bývanie začali desaťročie na úrovni okolo 4 %. Potom prišla rastúca inflácia.

Prvým miestom, kam sa treba pozrieť, je kruh z roku 1959, kde sa sadzba prvýkrát vyšplhala až na 6 %, čo je porovnateľné s dnešnou úrokovou sadzbou hypoték. Úroveň bola dôležitá, pretože investori historicky považovali 6% výnos za bezpečný pre dlhodobý dlhopis. V roku 1959 však kupujúci považovali túto mieru za extrémnu. Preto sa 6% sadzba neudržala a nasledujúcich šesť rokov zostala v oblasti 5-1/2%.

Potom prišiel 6 % prielom bez fanfár, potom sa počas štyroch rokov neustále zvyšoval až do červenej zóny – neslýchaná úroveň 9 % až 10 %. Znamená to, že dnešné sadzby by tiež mohli dosiahnuť túto úroveň? Pravdepodobne nie. Tento významný 4% nárast začal na úrovni 5-1/2%. Dnešný rast o 4 % začal na úrovni 2-1/2 % až 3 %. Každý vzostup bol obzvlášť pozoruhodný, najmä ten dnešný kvôli jeho rýchlosti. Pretože takéto pohyby podnecujú záujem investorov (vyššia ponuka peňazí) a záujem kupujúcich domov (nižší dopyt po peniazoch), nárast nevyhnutne naráža na strop.

História vysokej inflácie

Potom, čo sa pohybovala na nízkej úrovni 7 %, miera opäť vzrástla – tentoraz dosiahla 10 % päť rokov po prvom dosiahnutí úrovne 9 % až 10 %. Opäť však klesla, ale len na úroveň 9 %.

Nakoniec, o štyri roky neskôr v roku 1979, keď sa stagflácia a hyperinflácia stali vážnymi problémami, miera ľahko prerazila 10% a rýchlo sa rozbehla, čo sa vyšplhalo až na 18%.

Využitie tejto histórie pre dnešné prostredie hypotekárnych sadzieb

Po prvé, dnešná úroveň 7 % neposkytuje žiadne vodítko porovnaním s porovnateľnou úrovňou starou 20 rokov, keď sadzby klesali.

Relevantné je, že nábeh do 7 % je veľkosťou porovnateľný s tými, o ktorých sme hovorili vyššie. Rozdiel je vo vyššej rýchlosti. Dôležité je, že ani veľkosť, ani rýchlosť nepredpovedajú ďalší vzostup. Namiesto toho, ako sa to stalo predtým, opojné vzostupy náhle skončia a vrátia sa späť. prečo? Pretože, zatiaľ čo dlžníci môžu lomiť rukami, chúťky veriteľov a investorov sú povzbudzované. Okrem toho všetci tí, ktorí sú zapojení do procesu predaja, zavádzajú stratégie, ktoré pomáhajú čeliť obavám kupujúcich (napr. znížené zálohové platby, nastaviteľné sadzby hypoték a znížené počiatočné sadzby). Nakoniec je tu silná sila konkurencie medzi poskytovateľmi úverov.

Na tomto trhu dochádza aj k zmene v postojoch potenciálnych kupcov a nájomníkov. Tí predchádzajúci nekupujúci by mohli zmeniť názor. Ak áno, uvítajú menej zúrivý trh, na ktorom domy chvíľu sedia a ceny klesajú zo svojich rýchlo rastúcich maxím. Vyššie sadzby hypoték? Rovnako ako v minulých obdobiach sa kupujúci sústreďujú na kúpu domu, takže budú pripravení pracovať s existujúcimi podmienkami – nezostať vlastníkmi nehnuteľností, aby mohli získať hypotéku s nižšími nákladmi a zároveň riskovať opätovné zvýšenie cien nehnuteľností. .

Dva vynikajúce články od Wall Street Journal opíšte, ako sa zmenili podmienky: Po prvé, ako sa zmenil trh vylepšené pre kupcov domov. Po druhé, aký je boom nájomníkov začína biť.

Záver – Trh s nehnuteľnosťami sa líši od investičných trhov

Neberte tú 7% sadzbu hypotéky ako výpredaj dlhopisov s pevným výnosom. Vyššia sadzba nie je odrazovým mostíkom pre vyššie sadzby. Je to výzva pre všetkých účastníkov, aby niečo urobili.

Taký je trh s rezidenčnými nehnuteľnosťami. Zadržiavaný dopyt po domoch stále pretrváva. Jednoducho musí existovať spôsob, ako dostať vytúžené domy do rúk kupujúcich. To je vecou každého, kto sa podieľa na tomto odvetví, takže verte, že na trhu s bývaním sa budú diať dobré veci.

Jeden veľmi dôležitý rozdiel medzi investormi a kupujúcimi domov: Investori sú nervózni, keď ceny klesajú; Majitelia domov sú nadšení. Je teda dobrou správou, že ceny domov v súčasnosti klesajú.