Newyorská „zombie“ kancelária balansuje, keď úrokové sadzby rastú

Počas dlhotrvajúceho býčieho trhu poháňaného historicky nízkymi úrokovými sadzbami a takmer voľnými peniazmi Doug Harmon a jeho tím predsedali rekordným predajom mnohých trofejných kancelárskych budov na Manhattane.

Nie dlhšie. V súčasnosti trávi Harmon, predseda kapitálových trhov v Cushman & Wakefield, firme poskytujúcej služby v oblasti nehnuteľností, veľkú časť svojho času „triedením“, ako sám hovorí.

Najväčší svetový kancelársky trh v poslednom čase znášal odchod čínskych investorov s veľkými výdavkami, vzostup práce na diaľku z éry Covidu a ekonomické dôsledky ukrajinskej vojny. Teraz narastá obava, že dramatický nárast úrokových sadzieb bude pre mnohých vlastníkov priveľký, a že sa blíži dlho očakávané zúčtovanie.

"Existuje konsenzus, že prichádza kapitulácia," povedal Harmon, ktorý prirovnal rastúce sadzby k benzínu, ktorý zapálil kancelársku búrku. „Kamkoľvek idem, kdekoľvek na svete teraz každý, kto vlastní kanceláriu, hovorí: 'Rád by som odľahčil svoju záťaž.'“

Odvetvie je plné rečí o rozpade partnerstiev pod nátlakom, prestavbe kancelárskych budov na iné využitie a špekuláciách o tom, ktoré developeri sa možno nedostanú na druhú stranu. Medzitým sa oportunisti pripravujú na to, o čom veria, že to bude húf nepokojných výpredajov za nízke ceny, možno v prvom štvrťroku budúceho roka.

„Uvidíme núdzu,“ povedala Adelaide Polsinelliová, skúsená maklérka v spoločnosti Compass. "Už to vidíme."

Od januára klesli akcie SL Green a Vornado, dvoch verejne obchodovaných REIT, ktoré patria medzi najväčších vlastníkov kancelárií v New Yorku, o polovicu.

Tento týždeň prišli nové známky napätia. Blackstone, súkromná investičná spoločnosť, povedala investorom, že obmedzí spätné odkupy vo fonde komerčných nehnuteľností v hodnote 125 miliárd dolárov.

Ukázalo sa tiež, že Meta, materská spoločnosť Facebooku, uvoľní približne 250,000 XNUMX štvorcových stôp priestoru v novom vývoji Hudson Yards, aby znížila náklady. Spolu s ďalšími technologickými spoločnosťami patrili medzi posledné zdroje expanzie na kancelárskom trhu z obdobia pandémie na Manhattane.

Malá zbierka kancelárií ako Hudson Yards - s novou výstavbou a najlepším vybavením a lokalitami - je stále veľmi žiadaná, tvrdí Ruth Colp-Haber, ktorá ako vedúca Wharton Properties konzultuje spoločnosti o lízingu.

Varovala však, že skutočné „nebezpečenstvo číha dole v budovách triedy B a C, ktoré bez náhrady strácajú nájomníkov alarmujúcou rýchlosťou“. Colp-Haber odhadol, že približne 40 percent mestských kancelárskych budov „teraz čelí veľkému rozhodnutiu“ o svojej budúcnosti.

Prognostici predpovedali skazu pre kancelársky sektor od začiatku pandémie Covid, ktorá urýchlila trend smerom k práci na diaľku, a tak znížila dopyt po priestore. Podľa Kastle Systems, spoločnosti zaoberajúcej sa bezpečnosťou kancelárií, zostáva priemerná obsadenosť kancelárií v New Yorku počas pracovných dní pod 50 percent. Obzvlášť hrozná a často citovaná analýza profesorov z Kolumbijskej a New York University odhadla, že kolektívna hodnota kancelárskych budov v USA by sa do roku 500 mohla znížiť o približne 2029 miliárd dolárov – viac ako štvrtinu.

Sektor sa zatiaľ takýmto predpovediam vzpiera. Nájomné zmluvy zvyčajne trvajú sedem až desať rokov, takže nájomníci stále platia nájomné, aj keď do kancelárie prichádzalo len málo ich pracovníkov. V hĺbke pandémie boli veritelia tiež ochotní prejaviť zhovievavosť alebo, ako to niektorí povedali, „predlžovať a predstierať“.

Prudký nárast úrokových sadzieb však môže túto otázku nakoniec prinútiť. Financovanie sa vlastníkom a developerom zrazu predražilo – ak je vôbec dostupné. „Ak máte splatný dlh, vaše sadzby sa zrazu zdvojnásobia a banka vás prinúti vložiť peniaze do aktív,“ povedal jeden vývojár.

Budovy nižšej kvality môžu byť najzraniteľnejšie. Keďže nájomné zmluvy sa končia, mnohí nájomníci sa chystajú alebo požadujú zníženie nájomného. Aj keď sa ich príjmy znižujú, majitelia musia stále platiť dane a prevádzkové náklady.

Bob Knakal, predseda investičného predaja v JLL, vidí rastúcu hordu „zombie“ kancelárskych budov na Manhattane, ktoré sú stále nažive, ale nemajú žiadnu zrejmú budúcnosť. Typický zombie mohol byť zakúpený už pred niekoľkými generáciami a mesačné šeky dodával stále sa rozširujúcemu zoznamu príjemcov.

„Budova teraz nie je konkurencieschopná z hľadiska prenájmu, pretože potrebuje novú vstupnú halu a nové výťahy, okná a kúpeľne. A keby ste prišli k tým 37 ľuďom a povedali: ,Vieš čo? Musíte vypísať šek na 750,000 XNUMX dolárov, aby sme mohli opraviť budovu.“ Títo ľudia by dostali infarkt,“ povedal Knakal.

Ak dôjde k prevráteniu dlhu, veritelia budú požadovať od vlastníkov, aby prispeli väčším kapitálom, aby vyrovnali klesajúcu hodnotu budovy. "Je tu kalkulácia, ktorá príde," povedal Knakal, "a myslím si, že pre mnohých z týchto ľudí bude náročné refinancovať."

Zdá sa, že to vyvoláva záplavu zákulisných diskusií medzi dlžníkmi, bankami, súkromnými veriteľmi a ďalšími.

Manus Clancy, analytik spoločnosti Trepp, ktorá monitoruje komerčné cenné papiere kryté hypotékami, prirovnal situáciu k situácii, v ktorej čelili kamenné nákupné centrá pred piatimi rokmi, keď sa ich vyhliadky zhoršili. Mnohé sa nakoniec dostali do exekúcie. To, či bude možné refinancovať kancelársky úver, bude podľa neho závisieť od novosti budovy, jej obsadenosti a dĺžky prenájmov. "Samo o sebe nie je veľa úzkosti, je tu veľa obáv," povedal.

Niektoré zastarané kancelárske budovy môžu byť prerobené na obytné, čo by teoreticky pomohlo zmierniť chronický nedostatok bytov v New Yorku. Ale to sa ľahšie povie, ako urobí, tvrdia mnohí odborníci. Chcelo by to územné zmeny. Dokonca aj vtedy mnohé kancelárske budovy nemusia byť vhodnými kandidátmi na prestavbu obytných priestorov – buď preto, že ich podlahové dosky sú príliš veľké, ich výťahy sú nesprávne umiestnené, okná sa neotvárajú alebo ich štvrte sú neatraktívne. Aby sa takéto projekty oplatili, majitelia by museli predávať s výraznými zľavami.

To sa nestalo – aspoň nie verejne. „Nikto nechce byť prvý, kto si do toho namočí palec na nohe, pretože nikto nechce zbytočne nastavovať nové minimum,“ povedal David Stern, zakladateľ Townhouse Partners, poradenskej spoločnosti, ktorá vykonáva due diligence pre upisovateľov komerčných nehnuteľností. "To je to, na čo všetci čakajú: toto neuveriteľné prehodnotenie." V hovorovejších výrazoch developer zavtipkoval, že niektorí vlastníci, ktorí boli roky zvyknutí vlastniť nehnuteľnosti, ešte Ježiša „nevideli“ – ale videli by.

Medzitým niektoré nedávne transakcie naznačili posun na trhu. V júli RXR a Blackstone predali 1330 Sixth Avenue za 325 miliónov dolárov, čo je pokles oproti 400 miliónom RXR zaplateným v roku 2010. V roku 2014 zaplatila Oxford Properties, kanadská investičná firma, 575 miliónov dolárov, aby vyhrala ponukovú vojnu na 450 Park Avenue, 33 - poschodová veža. Ďalší majiteľ ho predal v apríli za 440 miliónov dolárov.

"Čo to stojí dnes?" spýtal sa jeden maklér. “Menej ako 440 miliónov dolárov.”