Žiadna bezplatná výmena za listinu doručenú pri uzávierke

Keď predávajúci súhlasí s predajom nehnuteľnosti kupujúcemu, zmluvné strany podpíšu zmluvu, ktorá identifikuje nehnuteľnosť, uvádza kúpnu cenu a zahŕňa niekoľko ďalších dôležitých bodov (plus nespočetné množstvo menších bodov). Zmluvné strany potom uzavrú transakciu a v rámci tohto uzavretia predávajúci podpíše listinu o odovzdaní nehnuteľnosti kupujúcemu.

Čo ak na liste vlastníctva nie je popísaná správna nehnuteľnosť, ale kupujúci si to neuvedomí a aj tak uzavrie? Podľa tradičných princípov práva nehnuteľností sa zmluva „zlúči“ do listiny, čo znamená, že zmluva v skutočnosti zaniká a zostáva už len listina. Ak listina previedla nesprávnu nehnuteľnosť, je to škoda pre kupujúceho – a samozrejme aj pre každého právnika, ktorý kupujúcemu zmluvu schválil.

Tento princíp môže znieť dosť brutálne. Po stáročia je však súčasťou amerického práva nehnuteľností. Nedávne rozhodnutie o odvolaní štátu New York potvrdilo, že New York stále dodržiava túto zásadu. V takom prípade zmluva vyžadovala, aby predávajúci odovzdal pozemok, na ktorom mal kupujúci v úmysle postaviť dom. Pozemok bol opísaný v typickom „právnom opise hraníc“ – v skutočnosti ide o naratívne čítanie hraníc prieskumného diagramu zobrazujúceho pozemok.

Pri uzávierke predajca doručil trochu inú nehnuteľnosť, aj keď rozdiel nepreskočil, pretože popis mete a hraníc pripojený k listine bol dosť podobný tomu v zmluve. V opise listiny však bola vynechaná druhá časť, ktorá bola nevyhnutná na to, aby si kupujúci mohol do domu nainštalovať septik.

Predajca odmietol opravu skutku a snažil sa, aby kupujúci zaplatil viac peňazí za druhú časť. Kupujúci nakoniec podal žalobu. Súd uviedol, že listina stelesňuje konečnú dohodu medzi stranami, pričom zmluva je irelevantná. Súd nebude zmluvu prehodnocovať.

Samozrejme, existujú výnimky z tohto pravidla. Napríklad, ak je popis nehnuteľnosti v listine nejakým spôsobom nejednoznačný, potom sa súd môže vrátiť a pozrieť sa na zmluvu. Ak samotná zmluva stanovuje, že určité záväzky vyplývajúce zo zmluvy prežijú aj po uzavretí, potom bude toto ustanovenie vymáhať súd. Väčšina moderných zmlúv o komerčných nehnuteľnostiach uvádza, že mnohé ustanovenia zmluvy prežijú aj po uzavretí. Tento zoznam pretrvávajúcich ustanovení však zvyčajne nezahŕňa povinnosť predávajúceho odovzdať dohodnutú nehnuteľnosť.

Ani jedna z výnimiek spomenutých v predchádzajúcom odseku neplatila v nedávnom súdnom spore v New Yorku, takže kupujúci spor prehral.

Kupujúci, prípadne jeho právnik, mohol problémom predísť dôslednejším preštudovaním listiny pri uzatváraní. Mohli tiež identifikovať nehnuteľnosť, ktorá sa má sprostredkovať, odkazom na platnú mapu, čo by viedlo k oveľa jednoduchšiemu a menej chybnému popisu nehnuteľnosti.

Uvedený prípad je Pickard v. Campbell, NY Slip Op. 04442 (8. júla 2022, Odvolacie oddelenie, štvrté oddelenie).