Nie, San Francisco nevylúčilo jednu rodinu

Myslím si, že Američania znecitliveli voči tvrdeniam, že príspevok na internete je „falošná správa“ alebo „dezinformácia“. Slová sa práve stali ďalším spôsobom, ako povedať: „Nechcem veriť, že je to pravda, či už je alebo nie.“ Človek však nemusí byť filozofom, aby dokázal, že niektoré veci sú pravdivé alebo nepravdivé. San Francisco „práve neskončilo územné členenie jednej rodiny“. titulok v Planetizene nároky. To, čo sa práve stalo v San Franciscu, je komplikovanejšie a vrhá svetlo nielen na médiá, ale aj na to, ako tamojšia dozorná rada stále nemôže urobiť nič pre to, aby bývanie bolo lacnejšie, pretože sa obávajú, že niekto zarobí. To isté platí o snahách kalifornského zákonodarcu stimulovať viac bytov.

Po prvé, príbeh v Planetizen je zhrnutím plateného príspevku v San Francisco Chronicle. Súhrn zahŕňa schválenie legislatívy 28. júna^th ktorá mení rodinné zóny v San Franciscu. Napriek svojmu zavádzajúcemu nadpisu odvádza príspevok celkom dobrú prácu pri zhrnutí príbehu Chronicle a problému.

Tu je úvodný odsek príspevku Planetizen:

„San Francisco plánuje zbaviť sa zón pre jednu rodinu a namiesto toho povoliť štvorizbové byty v každej štvrti a domy so šiestimi bytovými jednotkami na všetkých rohových pozemkoch, čo je zmena, ktorú dlho hľadali zástancovia rozvoja bývania,“ uvádza JD Morris v platenom článku pre San. Francisco Chronicle."

Zatiaľ je to dobré, však? Má to však háčik. Morris poznamenáva, že k tejto legislatíve panuje skepticizmus, pretože sa zdá, že legislatíva štátu flummox bola schválená minulý rok, SB 9, ktorá mala umožniť rozdelenie jedného rodinného pozemku na dva. Tento detail v príbehu chýba a do SB 9 sa dostanem neskôr. Iní zástancovia rozvoja poukázali na to, že existuje príliš veľa prekážok skutočnej výstavby 4 domov na pozemku a šiestich na rohovom pozemku. Aké bariéry presne? Zhrnutie Planetizen nehovorí, ale opäť sa k tomu dostaneme neskôr.

Nakoniec príspevok Planetizen cituje riaditeľa plánovania v San Franciscu Richarda Hillisa, ktorý povedal, že účinok nariadenia bude „pomerne malý“, hoci ide o „dosť veľký krok“. Sponzor legislatívy, supervízor Rafael Mandelman dodáva, že je frustrovaný z toho, že „opatrenie, ktoré už na začiatku bolo skromné ​​a prírastkové, skončilo ešte viac“.

Skončilo San Francisco zónovanie jednej rodiny alebo nie?

Chvíľu mi trvalo, kým som sa prehrabal na stránke dozornej rady v San Franciscu a na stránke štátnej legislatívy, aby som zistil, čo sa vlastne stalo. Ale je to tu. Minulý rok vedúci Mandelman a líderka väčšiny v kalifornskom senáte Toni Atkinsová zaviedli legislatívu na riešenie zónovania jednej rodiny. Mandelman's by, samozrejme, ovplyvnil iba San Francisco, čo by umožnilo väčšiu hustotu v zónach s jednou rodinou. Atkinov SB 9 mal robiť v podstate to isté, ale v mestách po celom štáte, vrátane San Francisca.

Atkinova legislatíva bola schválená (môžete si prečítať celé znenie tu), vytvorenie príspevku na parcely pre rodinné domy, ktoré sa majú rozdeliť na ďalšie bytové jednotky. Výsledok SB 9 zhrnul takto California YIMBY na ich webových stránkach,

• Umožňuje vlastníkom domov vo väčšine oblastí po celom štáte rozdeliť svoj majetok na dva pozemky, čím sa zvýšia príležitosti na vlastníctvo domu v ich susedstve; a
• Umožňuje postaviť dva domy na každom z týchto pozemkov s účinkom legalizácie štvordomov v oblastiach, ktoré predtým umožňovali iba jeden dom.
• SB 9 obsahuje dôležité ochrany proti vysťahovaniu existujúcich nájomníkov.

Nemalo by to viesť k rozmachu novej bytovej výstavby v zónach, ktoré boli predtým pre nové bývanie zakázané? Nie, nebude. Aby ste pochopili prečo, musíte si prečítať drobné písmo, ktoré ponúka iný vysvetľovač zo zákonodarného zboru.

„Nedávne zmeny si vyžadujú miestnu agentúru uložiť požiadavku obsadenosti vlastníka ako podmienku majiteľa domu, ktorý dostane ministerský pozemok. Tento návrh zákona tiež zakazuje rozvoj malých pododdielov a zakazuje rozdelenie ministerských pozemkov na susedné parcely od toho istého jednotlivca, aby sa zabránilo špekuláciám investorov. V skutočnosti to umožňuje väčšie bývanie v kalifornských komunitách obmedzuje trhovú silu inštitucionálnych investorov. SB 9 bráni profitérom vo vysťahovaní alebo premiestnení nájomníkov vylúčením nehnuteľností, v ktorých nájomca býval v posledných troch rokoch (zdôrazňujem môj).

Výslovným zámerom zákona je odohnať „ziskovcov“, aby umožnili existujúcim rodinným vlastníkom „poskytovať cenovo dostupné možnosti prenájmu iným pracujúcim rodinám“ a zároveň vytvárať bohatstvo pre seba. Ako to títo vlastníci budú môcť urobiť bez toho, aby dosiahli „zisk“? To je záhada. Legislatíva mlčí o financovaní, ktoré bude pre väčšinu ľudí s rodinným domom splácajúcim hypotéku nemožné. Predstavte si mladú rodinu, ktorá sa 5 rokov na prvej hypotéke snaží financovať rozdelenie svojho pozemku, novú výstavbu ďalších bytov na ďalších pozemkoch a následne spravovať prenájom a údržbu 3 nájomných jednotiek. Predstavte si, že by to dokázala každá rodina.

Priznajme si to, SB 9 je jednoducho spôsob, ako môžu ľavicoví zákonodarcovia povedať, že „ukončili územné členenie jednej rodiny“, potľapkať sa po pleci a potom sa posadiť a sledovať, ako sa nič nedeje. Bez investícií sa nové bývanie akéhokoľvek druhu nezaobíde. Ako som už predtým zdôraznil, Keeblerskí elfovia nevylezú zo stromov a nezačnú odbíjať, aby na pozemku postavili ďalšie domy. Bude to stáť peniaze, veľa peňazí. A rozvoj akejkoľvek novej bytovej jednotky je komplikované a zložité z hľadiska dizajnu a platilo by to aj vtedy, ak by mestá boli nútené udeľovať divízie ako „ministerskú“ funkciu, to je automaticky.

Má sanfranciská legislatíva (úplné znenie tu) zlepšiť na SB 9, zhoršiť ho alebo bez účinku? Počas rozpravy k legislatíve zaznela sťažnosť, že návrh zákona nerobí dosť a že robí málo (celú diskusiu si môžete pozrieť tu). Vedúci Aaron Peskin si myslel, že návrh zákona urobil príliš málo, kým sa nepridala kontrola nájomného.

"Buďme v tom skutoční," povedal o oponentoch. "Sú proti tomu, pretože nenávidia reguláciu nájomného." Peskin ďalej povedal, že to podporuje, pretože „komunity zostali životaschopné vďaka regulácii nájomného. Nechávam svoj prípad."

Po Peskinových komentároch však nasledovali komentáre dozorcu Matta Dorseyho, ktorý povedal, že bude hlasovať „nie“ o legislatíve, pretože „nás vedie zlým smerom“ a že vytvorí „malú, ak vôbec nejakú novú bytovú produkciu vzhľadom na dodatočné požiadavky. “ Vyjadril tiež znepokojenie nad tým, že teraz, keď sa o rodinách pre jednu rodinu už nepíše, sa na San Francisco už nevzťahuje SB 9, aj keď tento zákon, ako som zdôraznil, tiež nevytvára žiadne bývanie.

Späť k nadpisu a otázke: „Skončilo San Francisco zónovanie jednej rodiny?“ V najtechnickejšom zmysle áno, má. Ale ako zdôraznil dozorca Dorsey, všetky požiadavky na zmenu znamenajú, že prakticky, rovnako ako SB 9, sa nič nezmení. Trvalo mi hodiny skúmania, kým som na to prišiel a vysvetlil vám to tu. Ak ste sa dočítali až sem, gratulujem. Som si istý, že veľa ľudí práve zverejnilo príspevok Planetizen na Facebook s emoji šťastnej tváre s ďalšími, ktorí ho určite znova uverejnia a znova uverejnia, rovnako ako to urobili s SB 9 a podobnými opatreniami v celej krajine.

Žiaľ, ľudia mi povedia: "Počul si, čo práve robili v San Franciscu?" s nadšením. "Nie je to to, čo chceš?" Nie, nie je. Sledovať ľavicovo orientovaných zákonodarcov a predstaviteľov mesta, ako sa potľapkávajú po pleci a tvrdia, že urobili niečo významné, je vyčerpávajúce. Čo je však horšie, presviedča ľudí, že sa skutočne niečo urobilo na vyriešenie problému nedostatku dodávok. Keď problém zvyšovania cien pretrváva, zástancovia regulácie nájomného, ​​viac peňazí na drahú výstavbu neziskových či vládnych bytov povedia: „trh nefunguje; SB 9 a Mandelmanova legislatíva nepomohli chudobným ľuďom.“

Čo je na týchto menej ako polovičných opatreniach poburujúce, je to, že dôvodom, prečo zlyhávajú, je konkrétne to, že nejde o trhovo orientované riešenia, ale namiesto toho ide o snahu naprogramovať výsledok, ktorý nie je možné dosiahnuť bez investícií, ktoré môžu priniesť návratnosť, áno , zisk. Demokrati a socialisti chcú, aby vlastníci nehnuteľností nejakým spôsobom financovali postupné zvyšovanie hustoty bez toho, aby vytvárali akúkoľvek hodnotu, ktorú možno získať na pokrytie nákladov. To je jednoducho nemožné. Tým, že vyradíme vývojárov a profesionálov, sú tieto snahy od začiatku odsúdené na zánik.

To, čo udržuje tento vzorec správania v chode, sú „falošné správy“, že sa niečo stalo. Titulky sú jediné, čo priťahuje pozornosť, a neznesiteľnú prácu na zisťovaní toho, čo sa stalo, si ľudia môžu nájsť sami, a keď sa hlásenie skutočne urobí, nikto sa neobťažuje to prečítať alebo pochopiť dôsledky. Riešenie tohto problému je zrejmé: zákonodarné orgány na všetkých úrovniach musia prestať prijímať legislatívu, ktorá nič nerobí, a médiá musia prestať informovať o tom, že áno.