Ohio Rozhodne obmedzuje kontrolu nájomného

Už sú to 4 roky, čo som vystúpil na konferencii v Columbuse v štáte Ohio a napísal sem že Ohio by mohlo byť dokonalým miestom v krajine čeliť zlej bytovej politike. Tento názor bol potvrdený s Schválenie zákona 430, opatrenie, ktoré bráni miestnym mestám uvaliť reguláciu nájomného, ​​vďaka čomu je Ohio jedným z 29 štátov, ktoré nedovoľujú, aby reguláciu nájomného schválili miestne vlády. Prechod je taký dôležitý, že sa uskutočnil v čase, keď v Ohiu rastie podnet na reguláciu nájomného a ďalšie opatrenia zamerané na poskytovateľov bývania na miestnej úrovni. Iné štáty prijali opatrenia už pred rokmi, ale odvážny krok Ohia uzatvára jeden z najhorších zásahov, ktoré môžu miestne samosprávy podniknúť v oblasti bývania; mohla by to byť akcia, ktorá by mohla viesť zvyšok krajiny k zvráteniu prúdu zlých politík v oblasti bývania vo všeobecnosti.

Po prvé, ceny nám hovoria, keď je bývanie vzácne. Keď ponuka bývania nedrží krok s dopytom, nájomné stúpa. Je to také jednoduché. Riešením rastúceho dopytu v dôsledku nových pracovných miest v meste by mohlo byť zvýšenie ponuky bývania. Väčšia ponuka znamená väčšiu konkurenciu medzi developermi, staviteľmi a prevádzkovateľmi bytov pre nájomcov, než medzi nájomcami, ktorí súperia s nájomníkmi o vzácne byty a nájomné domy.

Politika uvoľňovania a odstraňovania pravidiel a nariadení, ktoré obmedzujú bývanie a ponúkanie stimulov na výstavbu ďalších bytov, si však vyžaduje odvahu. Pre politikov je oveľa jednoduchšie viniť developerov a poskytovateľov bytov za rastúce nájomné; nájomné stúpa kvôli chamtivosti, nie nedostatku ponuky. Ich odpoveďou je jednoducho stanoviť limit na to, o koľko stúpnu ceny, pričom nerobia nič s rastúcou nerovnováhou medzi ponukou a dopytom. Výsledkom sú ešte vyššie ceny, keď sa bytová výroba úplne zastaví. Ak chcete úplné vysvetlenie, prečo regulácia nájomného poškodzuje ľudí s menšími peniazmi, pozrite sa papier, ktorý som napísal pre Nadáciu pre rovnaké príležitosti.

v Ohiu diskusia o kontrole nájomného je na vzostupenajmä vo väčších mestách. V roku 2018 som o týchto mestách a zvyšku Ohia napísal toto:

„Prolaborskí demokrati majú tendenciu byť politicky silnejší v týchto mestách, zatiaľ čo republikáni dominujú vo vidieckych oblastiach; miestnu politiku majú tendenciu kontrolovať ľavicové mestské rady a starostovia, zatiaľ čo zákonodarný zbor je prevažne republikánsky. Táto zmes rôznych demografie a ekonomiky znamená, že Ohio môže byť tiež ďalším bojiskom v snahe obmedziť a kontrolovať súkromné ​​nájomné bývanie v Spojených štátoch. Štát môže byť miestom, kde realita môže zastaviť rastúci problém zlých politík.

Preto Dom Bill 430 je taká dôležitá. Návrh zákona sa týka komunálnych služieb, ale novela zákona, ktorá prechádzala legislatívnym procesom, obsahovala obmedzenie regulácie nájomného a celý návrh zákona s pozmeňujúcimi návrhmi prešiel oboma komorami zákonodarného zboru. V súčasnosti návrh zákona čaká na podpis guvernéra Mikea DeWina.

Návrh zákona robí niekoľko dôležitých vecí. Po prvé, jasne definuje reguláciu nájomného ako „požadovanie nižšieho ako trhového nájomného za obytné priestory alebo kontrolu sadzieb nájomného za obytné priestory akýmkoľvek spôsobom vrátane zákazu zvyšovania nájomného“ a obmedzenie „zmeny nájomného medzi nájomnými bytmi, obmedzenie zvyšovania nájomného, ​​regulovanie nájomného. sadzby za obytné priestory založené na príjme alebo majetku nájomníkov a iné formy obmedzenia alebo obmedzenia nájomného.“

Návrh zákona tiež definuje „stabilizáciu nájomného“, čo je iný názov pre reguláciu nájomného ako „umožnenie zvýšenia nájomného za obytné priestory o pevnú sumu alebo podľa pevného harmonogramu, ako to stanoví politická divízia“.

Definície sú dôležité, pretože neskôr v návrhu zákona sú tieto dve kategórie cenových kontrol pre miestne samosprávy zakázané. Spôsob, akým je definovaná regulácia nájomného, ​​je kritický, pretože miestni politici majú záujem zaviesť reguláciu nájomného, ​​ale nazvať ich inak. To nezanecháva žiadne diery, ktoré by bolo možné využiť.

Je tiež dôležité, že návrh zákona vysvetľuje a vyhlasuje, že „valné zhromaždenie konštatuje a vyhlasuje, že udržanie primeranej ponuky bývania vrátane prístupu k obývateľným, čistým a dobre udržiavaným obytným priestorom na prenájom v štáte Ohio je naliehavou celoštátnou prioritou a nevyhnutné pre blaho Ohioans.“

Aj keď sa to zdá zrejmé, kodifikovať to je cenné, pretože do štátneho práva zavádza myšlienku, že odpoveďou na problémy s bývaním je viac bývania, nie viac kontroly peňazí alebo cien. Legislatíva ďalej uvádza zoznam všetkých dôvodov, prečo je regulácia nájomného zlou politikou. Stojí za to pozrieť sa na vyčerpávajúci zoznam.

„Valné zhromaždenie ďalej konštatuje a vyhlasuje, že opatrenia na reguláciu nájomného a stabilizáciu nájomného môžu vykonávať čokoľvek z nasledovného:

(A) Potláčať nájomné a hodnoty nehnuteľností, a tým odrádzať od údržby, údržby a obnovy existujúcich obytných priestorov a výstavby nových obytných priestorov;

(B) Stimulovať prenajímateľov, aby premenili obytné priestory na kondomíniá, družstvá a iné typy bývania, čím sa takéto obytné priestory odstránia z dostupnosti na trhu s prenájmom;

(C) nižšie príjmy z daní z nehnuteľností pre štátne samosprávy a samosprávy a politické útvary;

(D) viesť k zhoršeniu kvality obytných priestorov;

(E) odrádzať od obratu obytných priestorov a tým zbavovať potenciálnych nájomcov možnosti prenajímať si takéto priestory a viesť k nesprávnemu prideľovaniu obytných priestorov;

(F) Brániť predaju obytných priestorov;

(G) odrádzať od investícií do nových a existujúcich obytných priestorov, najmä v časoch rastúcich nákladov na materiál a nedostatku pracovnej sily;

(H) mať nepriaznivý vplyv z dôvodu nedostatku primeraného bývania na jednotlivcov, ktorí hľadajú zamestnanie v oblastiach s obmedzeným prístupom k bývaniu, a na zamestnávateľov, ktorí v takýchto oblastiach hľadajú zamestnancov;

(I) narúšať fungovanie trhu s obytnými priestormi;

(J) uvaliť značné administratívne a presadzovacie výdavky na politické pododdelenia;

(K) Spätne zbaviť vlastníkov bytov vlastníckeho práva.

Návrh zákona potom vtlačí podiel do srdca akéhokoľvek miestneho pokusu o zavedenie regulácie nájomného.

„Žiadna politická divízia nemôže uzákoniť, prijať, obnoviť, udržiavať, presadzovať alebo pokračovať v existencii žiadneho nariadenia a žiadna obec nesmie prijať ani pokračovať v existencii žiadne ustanovenie, nariadenie, uznesenie, pravidlo alebo iné opatrenie, ktoré je v rozpore s týmto kapitola, alebo ktorá upravuje práva a povinnosti zmluvných strán nájomnej zmluvy, ktoré upravuje táto kapitola, vrátane, bez obmedzenia, akýmkoľvek spôsobom ukladajú alebo vyžadujú reguláciu nájomného alebo stabilizáciu nájomného.“

Návrh zákona končí objasnením Dillonovho pravidla. Dillonovo pravidlo je založené na právnom precedense, ktorý môže obmedziť druhy vecí, ktoré môže štát zakázať miestnym samosprávam robiť. Národná liga miest opisuje to ako, „odvodené z dvoch súdnych rozhodnutí vydaných sudcom Johnom F. Dillonom z Iowy v roku 1868. Potvrdzuje predtým zastávaný, úzky výklad autority miestnej samosprávy, v rámci ktorej sa subštátna vláda môže zapojiť do činnosti iba vtedy, ak je špecificky sankcionovaná štátnou vládou“.

Návrh zákona objasňuje, že „dodávka bývania je záležitosťou prvoradého celoštátneho záujmu, ktorý si vyžaduje jednotný prístup ku kontrole nájomného a opatreniam na stabilizáciu nájomného v obytných priestoroch v celom štáte“. Záverečná formulácia návrhu zákona jasne uvádza, že „zámerom valného zhromaždenia je zabrániť politickým subjektom v regulácii práv a povinností účastníkov nájomnej zmluvy, ktoré upravuje táto kapitola, a to aj prostredníctvom uloženia regulácie nájomného. a stabilizáciu nájomného akýmkoľvek spôsobom.“

Jazyk návrhu zákona je dôkladný a filozoficky zdravý, rezonuje so všetkými kľúčovými dôvodmi, prečo je regulácia nájomného zlým nápadom, jeho dopadmi na ekonomiku bývania a napokon potvrdzuje myšlienku, že nájomné bývanie sa riadi zmluvami, ktoré stanovujú právne vymožiteľné "práva a povinnosti." Nájomné nie je stanovené z chamtivosti, ale z dôvodu reakcie na trhové sily, a keď sa rezident a poskytovateľ bývania dohodnú na cene a podmienkach, dohoda je vynútiteľná a miestne samosprávy by do nej nemali zasahovať z politických dôvodov.

Ohio demonštruje vedúce postavenie a dúfajme, že s rýchlym riešením regulácie nájomného zo stola začnú miestne mestá uvažovať o uľahčení výstavby bývania a budú medzitým objavovať inovatívnejšie spôsoby, ako pomôcť ľuďom v oblasti bývania. Dúfajme, že Ohio urobí to isté, čo urobil s reguláciou nájomného s inými zásahmi, ktoré zvyšujú náklady a ceny pre ľudí, ktorí potrebujú bývanie, ako je politika povinného inkluzívneho zónovania (MIZ). ktoré spôsobili škody v iných mestách.