Názor: Tieto 2 čísla zhŕňajú, prečo sa trh s bývaním ešte dlho nevráti do normálu

Ukázal som manželke tento list a žartoval som, že by sme mali požiadať o 20% prémiu oproti súčasnej hodnote. Je to veľké okrúhle číslo, ale je v podstate zbytočné.

Prečo?

Musíme niekde bývať!

Aj keby sme dokázali zabezpečiť oveľa vyššiu predajnú cenu, v skutočnosti by nám to všetkým až tak nepomohlo.

Už máme zamknutú 3% sadzbu hypotéky. V dome máme slušný kus vlastného kapitálu. A ako vo svojom liste spomenul náš zúfalý maklér, bolo by teraz takmer nemožné nájsť iný dom na kúpu.

Kombinácia rastúcich cien domov, nízkych hypotekárnych sadzieb, ktoré sú blokovaní súčasnými majiteľmi domov, a nízkej ponuky spôsobuje, že nie je príťažlivé predávať svoj dom a hľadať si iný práve teraz.

Mike Simonsen z Altos Research má graf, ktorý ukazuje, aká strašná je momentálne situácia s ponukou bývania:

To je práve teraz 271,913 XNUMX domov na predaj v celej krajine!

Sme na trhu s bývaním, kde máme rekordne vysoký dopyt a rekordne nízku ponuku. Ak chcete vedieť, prečo sú ceny o 20 % vyššie ako pred rokom, toto je najjednoduchšie vysvetlenie.

Ale deje sa tu viac.

Simonsen bol nedávno v podcaste Odd Lots s Tracy Alloway a Joe Weisenthalom, kde vysvetlil, koľko majiteľov domov zdvojnásobilo svoje investície do nehnuteľností:

Je to ako zdvojnásobenie. Majiteľ domu ide kúpiť ďalší dom, posunúť sa nahor alebo nadol. A keďže sú hypotéky také lacné, je naozaj vhodný čas ponechať si prvú ako nájomnú jednotku. A tak si každý rok idem kúpiť ďalší a nechám si ten prvý. A to je jeden veľký fenomén. A zrazu som realitný investor. A zároveň sú inštitucionálne peniaze lacné. Existuje veľa správ o veľkých súkromných kapitálových fondoch, ktoré skupujú domy, ale v skutočnosti sú to jednotlivci, ktorí z toho vedú väčšinu. Takže v poslednom desaťročí sme z cyklu opätovného predaja vyňali 8 miliónov domov a presunuli sme ich do časti s investičným prenájmom. A to je, viete, 9% všetkých rodinných domov.

Viem, že každý sa chce sťažovať, že BlackRock kúpil všetky domy v tejto krajine, ale 90 % obytných nájomných jednotiek vlastnia jednotlivci v Spojených štátoch.

A toto číslo rastie kvôli množstvu vlastného kapitálu, sile spotrebiteľských bilancií a prevládajúcim nízkym sadzbám hypoték.

Vďaka nízkym úrokovým sadzbám hypoték sú mesačné splátky také dostupné ako kedykoľvek predtým:

Vlastné imanie domov prudko vzrástlo v dôsledku rastúcich cien nehnuteľností:

Navyše sa pozrite na bonitu kupujúcich domov v týchto dňoch:

Ľudia, ktorí si dnes kupujú domy, majú vynikajúce úverové skóre. Nebolo to tak v prípade boomu hypotekárnych úverov od začiatku do polovice, keď väčšina kupujúcich pochádzala od ľudí s nízkym kreditným skóre.

Len si predstavte, že svoj dom vlastníte päť alebo viac rokov. Teraz ste určite refinancovali aspoň dva až trikrát a pravdepodobne máte úrokovú sadzbu úveru 3 % alebo menej. Tiež sedíte na peknom kapitále prostredníctvom kombinácie splátok istiny a rastúcich cien.

Určite sa nezdá, že by ceny bytov v dohľadnej dobe prestali rásť a stúpajú aj nájmy, takže je logické, že sa ľudia rozhodnú ponechať si svoj pôvodný majetok aj po kúpe niečoho nového. Môžu si jednoducho účtovať toľko nájomného, ​​aby pokryli hypotéku, poistenie a dane, a napriek tomu vyjsť vpred tým, že pomaly splácajú lacnú hypotéku a vidia, ako hodnota ich domu stúpa.

Ak by som mal hádať, budú to trvať roky, kým uvidíme niečo, čo sa blíži k „normálnemu“ trhu s bývaním. Po poslednom krachu bývania sme jednoducho nepostavili dostatok domov, aby sme uspokojili dopyt pochádzajúci zo strany mileniálov, ktorí dosiahli roky založenia domácnosti.

Veci sa konečne rozbehli, ale máme pred sebou roky a roky nedostatočnej výstavby. A nie je to tak, že problémy s dodávateľským reťazcom, vládne nariadenia a COVID uľahčujú stavbu domov rýchlejšie.

Rastúce sadzby by medzitým mohli veci trochu spomaliť, ak budú sadzby hypoték dostatočne vysoké. Rastúce ceny bytov a vyššie úrokové sadzby pôžičiek by prinajmenšom spôsobili, že pre ľudí by nebolo také atraktívne držať si svoje staré domy a prenajímať ich.

Rastúce sadzby by však tiež pravdepodobne obmedzili ponuku bývania, pretože toľko ľudí si zablokovalo nízke sadzby. Prečo predávať a kúpiť dom za vyššiu cenu s vyššími nákladmi na pôžičky?

Je zrejmé, že ľudia sa budú stále sťahovať za novou prácou, rodinou, zmenou prostredia alebo iným dôvodom, prečo sa ľudia rozhodnú predať.

Pravdepodobne však bude trvať dlho, kým uvidíme na trhu s bývaním nejakú rovnováhu medzi ponukou a dopytom.

Tiež od Bena Carlsona: Mám predať svoje akcie, aby som mohol zaplatiť v hotovosti za dom?

Ben Carlson je autorom investičného blogu „Bohatstvo zdravého rozumu“, kde bol prvýkrát publikovaný. Je vytlačená so súhlasom. Sledujte ho na Twitteri @awealthofcs.